Als particulier of vennootschap word je op zowat elke transactie belast, zo ook op de aankoop van je huis, bouwgrond of bedrijfsgebouw. In het ene geval moet je verkooprechten (ook wel registratierechten genoemd) betalen, in het andere geval BTW. Maar hoe zit dit nu precies in elkaar?
De algemene regel is dat op de aankoop van je bouwgrond, woning of bedrijfsgebouw, verkooprechten verschuldigd zijn. In Vlaanderen bedragen deze verkooprechten 12% (of 3% in geval van verlaagd tarief), in Brussel zal je 12,5 % registratierechten betalen.
Bij wijze van uitzondering kan op de aankoop van een onroerend goed 21% BTW aangerekend worden. Ben je een professionele koper, dan kan je deze BTW vervolgens aftrekken. Gebeurt de verkoop volledig onder het BTW-stelsel, dan wordt de desbetreffende verkoop vrijgesteld van registratierechten.
De voorwaarden voor de verkoop van onroerende goederen met BTW zijn de volgende:
Een gebouw wordt als nieuwbouw beschouwd tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname of eerste inbezitneming. Wanneer het onroerend goed bijvoorbeeld voor het eerst in gebruik wordt genomen in maart 2021, dan wordt het tot 31 december 2023 als nieuwbouw beschouwd.
De datum van ingebruikneming is hierbij een feitenkwestie (vb.: datum start huurovereenkomst). Bovendien kan deze datum in appartementsgebouwen of grotere bedrijfsgebouwen met meerdere entiteiten, verschillen per kavel, ondanks het feit dat alle entiteiten op hetzelfde moment werden opgeleverd. Voorbeeld: appartement A wordt verhuurd vanaf 1 december 2019, zodat er tot 31 december 2021 onder het BTW-stelsel kan worden verkocht; appartement B wordt ingebruikgenomen op 1 februari 2020, zodat er tot 31 december 2022 onder het BTW-stelsel kan worden verkocht.
Een oud gebouw kan binnen diezelfde termijn - waarbij als vertrekpunt de datum van herinbezitneming of heringebruikname wordt genomen - ook als “nieuw” beschouwd worden - en dus in aanmerking komen voor een verkoop met BTW - indien dit grondig verbouwd is geweest. Algemeen wordt aangenomen dat er sprake is van een dergelijke grondige verbouwing, indien het gebouw door de werken een ingrijpende wijziging heeft ondergaan in zijn aard, structuur of bestemming, waarbij deze aanleiding geven tot de wijziging van het KI; al zal dit telkens afhankelijk van het specifieke dossier bekeken worden.
Interessant hierbij is dat onder “een gebouw” ieder bouwwerk wordt verstaan dat met de grond is verbonden. Zo komen ook aangelegde parkeerplaatsen voor dit systeem in aanmerking.
tegelijkertijd met de grond, nl.: het perceel waarvoor de bouwtoelating werd toegekend voor het verkochte gebouw. Dit is bijvoorbeeld niet het geval als de verkoop gebeurt terwijl het gebouw nog niet opgericht is. In dat geval zal enkel op de constructie BTW aangerekend worden en zijn registratierechten verschuldigd op de grondwaarde;
door dezelfde verkoper. Dit is bijvoorbeeld vaak niet het geval bij de oprichting van nieuwbouwprojecten waarbij twee zustervennootschappen optreden als verkopers, respectievelijk van de grond en van het gebouw. In dat geval zal enkel het gebouw met BTW verkocht kunnen worden, de grond wordt verkocht met aanrekening van registratierechten;
Is aan bovengenoemde voorwaarden voldaan, dan speelt ook de figuur van de verkoper nog een rol, immers:
is dit een bouwpromotor, dan zal de verkoop vervolgens steeds met toepassing van het BTW-stelsel moeten gebeuren;
is dit geen bouwpromotor, maar wel een gewone BTW-plichtige of een particulier, dan kan deze kiezen of hij deze verkoop met aanrekening van BTW dan wel registratiebelasting wenst te laten doorgaan. Hierbij is het van belang dat dit van meet af aan uitdrukkelijk wordt meegegeven en bij aanrekening van de BTW meteen de nodige formaliteiten t.o.v. de BTW-administratie worden vervuld;
Wanneer je enkel een niet-bebouwde bouwgrond koopt, dan zal je verkooprechten betalen op de verkoopprijs van die grond. Een niet-bebouwde bouwgrond kan immers nooit als ‘nieuw’ beschouwd worden.
Wil je graag meer weten over de verkoop van panden? Of nog op zoek naar een pand te koop?
Je levenslange partner in wonen en ondernemen
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
Je browser voldoet niet aan de minimale vereisten om deze website te bekijken. Onderstaande browsers zijn compatibel. Mocht je geen van deze browsers hebben, klik dan op het icoontje om de gewenste browser te downloaden.