Droits et obligations du bailleur pour la location d’un logement

Obligations légales (principales)

Le Code civil prévoit trois obligations principales :

• mettre le bien immobilier à la disposition du locataire ;

• le maintenir dans un état tel qu'il puisse servir à l'usage auquel il a été loué ;

• assurer la jouissance paisible au locataire.

De plus, la loi sur la location de logements/le Décret flamand sur la location de logements prévoit également l'obligation d'enregistrer le bail.

Mise à disposition du logement

Il s'agit d'une obligation évidente pour le bailleur : le bailleur doit s'assurer que le locataire dispose effectivement de la maison ou de l'appartement. Ce logement doit en outre être livré en bon état d'entretien à tous égards, ce qui implique notamment que le bien immobilier soit exempt de toutes réparations (sauf accord contraire) et qu'il soit livré dans un état permettant l'usage auquel il est loué. Le bailleur est également tenu de souscrire une assurance incendie pour couvrir les dommages causés par le feu et l'eau.

Si le locataire loue le bien immobilier pour sa résidence principale, il doit en outre satisfaire aux "exigences élémentaires en matière de sécurité, de santé, de qualité et d'occupation". Les sanctions pour cette dernière exigence sont très strictes :

• en cas de location de logement (contrats de location signés avant le 01.01.2019) : le locataire peut demander la résiliation/nullité du contrat de location au juge de paix compétent avec éventuelle indemnisation

• Dans le cas du Décret flamand sur la location de logements (contrats de location signés à partir du 01.01.2019) : le juge de paix compétent est tenu de prononcer la nullité du bail de location

Dans certaines villes et communes, il est désormais obligatoire de fournir un certificat de conformité avant la location, confirmant le respect des exigences élémentaires susmentionnées en matière de sécurité, de santé, de qualité de logement et d'occupation. De plus, un certificat de conformité récent - c'est-à-dire datant de moins de 3 mois - au début du contrat de bail présente l'avantage que ce contrat de bail ne peut être annulé par le juge de paix pour violation des règles de qualité de logement. L'obligation de fournir un tel certificat dépend de la commune où se situe le logement. De nombreuses villes et communes mentionnent explicitement sur leur site web si un certificat de conformité est obligatoire pour la location.

Au début de la location, un état des lieux détaillé doit obligatoirement être établi, qui doit être joint au contrat de location (et également enregistré).

Obligation d'entretien et de réparation

Pendant la durée de la location, le bailleur est tenu d'une part de maintenir le logement ou l'appartement dans un état tel qu'il puisse servir à l'usage auquel il est loué. Cela implique ce qui suit :

• le bailleur est responsable de tout ce qui concerne la structure du bâtiment, le gros œuvre et les équipements nécessaires à l'utilisation du bien loué.

• le bailleur ne peut en principe pas être contraint d'adapter le bien à un usage qui n'était pas convenu au moment de la conclusion du contrat de location.

D'autre part, le bailleur doit également effectuer toutes les réparations nécessaires, sauf celles qui incombent au locataire. Si la maison ou l'appartement est destiné à la résidence principale du locataire, il ne peut être dérogé à cette répartition légale des réparations.

Obligation d'assurer la jouissance paisible

En concluant un contrat de bail avec le locataire, le bailleur accorde la jouissance du logement ou de l'appartement au locataire. Le bailleur ne doit pas troubler cette "jouissance paisible" par ses propres actions. Par exemple, en tant que bailleur, vous ne pouvez pas effectuer de travaux sans l'autorisation préalable du locataire (sauf en cas d'urgence), ni modifier la destination des biens loués.

Mais l'obligation est encore plus large : le bailleur doit également veiller à ce que le locataire ne soit pas dérangé par des tiers qui prétendent avoir des droits sur le bien loué. Par exemple : un tiers qui prétend être propriétaire du bien loué par héritage et souhaite expulser le locataire.

Enfin, l'obligation d'assurer la jouissance paisible implique également que le bailleur doit garantir le locataire contre les vices inhérents au bien loué et qui en empêchent l'usage, même si le bailleur ne connaissait pas ces vices lors de la conclusion du contrat de location. Un exemple d'un tel vice est la présence de mérule.

Le locataire et le bailleur peuvent convenir d'autres arrangements à cet égard dans le contrat de location. N'oubliez donc pas de demander conseil à votre agent immobilier sur la portée précise de vos obligations en tant que bailleur !

Obligation d'enregistrement

Les contrats de location destinés à l’habitation sont soumis à une obligation d'enregistrement. Cette formalité incombe au bailleur. En cas de non-enregistrement, les conséquences peuvent être importantes, notamment lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. Les sanctions prévues dans ce cas ne sont pas négligeables.

• Loi sur la location de logements (contrats de location signés avant le 01.01.2019) : le contrat de location de 9 ans peut être résilié à tout moment par le locataire sans respecter un délai de préavis ni payer d'indemnité de résiliation.

• Décret flamand sur la location de logements (contrats de location signés à partir du 01.01.2019) : ici aussi, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment sans avoir à respecter un délai de préavis ni à payer d'indemnité de résiliation si le contrat de location n'est toujours pas enregistré 2 mois après la signature, bien que dans ce cas, le locataire ne pourra partir - et donc ne devra plus payer de loyers - qu'un mois après avoir informé le bailleur de ce fait.

Assurez-vous donc en tant que bailleur de respecter l'obligation d'enregistrement !

Certificats obligatoires

Le bailleur doit également disposer de certains certificats obligatoires lors de la location du logement. Vous pouvez trouver plus d'informations à ce sujet dans notre article Je veux louer ma maison : quels certificats sont nécessaires.

Droits du bailleur

Le bailleur a le droit de recevoir les loyers en temps voulu. De plus, le locataire est tenu de gérer le bien loué avec soin tel un "bon père de famille", ce qui implique un entretien soigneux.

Une innovation significative du Décret flamand sur la location de logements est l'attribution explicite d'un droit de visite au bailleur. Sous l'ancienne Loi fédérale sur la location de logements, ce droit était extrêmement limité et n'était accordé que dans des cas spécifiques, tels que des travaux urgents ou pour effectuer des réparations demandées par le locataire. Le décret actuel spécifie que le bailleur peut entrer dans le logement pour remplir ses propres obligations de réparation et pour vérifier si le locataire respecte ses obligations.

L'exercice de ce droit est soumis à des conditions : la visite doit avoir lieu à un moment convenu. Bien qu'une clause contractuelle à cet égard soit fortement recommandée, son absence n'implique pas que le droit de visite soit annulé. Dans ce cas, il doit être exercé de manière raisonnable, dans le respect de la vie privée et de l'inviolabilité du domicile du locataire. Cela signifie concrètement que les visites doivent être convenues à l'avance et ne peuvent pas avoir lieu en l'absence du locataire.