Verplichtingen van de verhuurder: rechten en plichten bij woningverhuur
Sofie Demeulemeester
Legal managerAls je een woning verhuurt, dien je er rekening mee te houden dat er op jou als verhuurder bepaalde verplichtingen rusten. De huurder mag van jou dan ook verwachten dat je aan deze verplichtingen voldoet. Wij lichten de meest essentiële verplichtingen toe.
- Wettelijke (hoofd)verplichtingen
- Terbeschikkingstelling van de woning
- Verplichting tot onderhoud en herstelling
- Verplichting om het rustig genot te verzekeren
- Registratieverplichting
- Verplichte attesten
- Rechten van de verhuurder
- Veelgestelde vragen
Wettelijke (hoofd)verplichtingen
Het Burgerlijk Wetboek voorziet in drie hoofdverplichtingen:
het onroerend goed aan de huurder ter beschikking stellen;
dit in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het werd verhuurd;
het rustig genot aan de huurder verzekeren.
Daarnaast voorziet de woninghuurwet/het Vlaams Woninghuurdecreet ook nog de verplichting om de huurovereenkomsten te registreren.
Terbeschikkingstelling van de woning
Dit is een evidente verplichting in hoofde van de verhuurder: de verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder de effectieve beschikking krijgt over het huis of het appartement. Deze woning moet bovendien in alle opzichten in goede staat van onderhoud afgeleverd worden, wat onder meer inhoudt dat het onroerend goed vrij is van alle herstellingen (tenzij anders overeengekomen) en dat het geleverd wordt in de staat dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het is verhuurd. De verhuurder moet ook verplicht een brandverzekering afsluiten om schade door brand en water te dekken.
Als de huurder het onroerend goed huurt voor zijn hoofdverblijfplaats, dan moet deze bovendien voldoen aan de “elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid, woonkwaliteit en woonbezetting”. De sancties op deze laatste vereiste zijn zeer streng:
bij woninghuur (huurovereenkomsten ondertekend vóór 01.01.2019): de huurder kan via de bevoegde vrederechter de ontbinding/nietigheid van de huurovereenkomst vorderen met eventuele schadevergoeding
bij het Vlaams Woninghuurdecreet (huurovereenkomsten ondertekend vanaf 01.01.2019): de bevoegde vrederechter is verplicht om de nietigheid van de huurovereenkomst uit te spreken
In bepaalde steden en gemeentes is het ondertussen verplicht om voorafgaand aan de huur een conformiteitsattest te voorzien waarin wordt bevestigd dat voldaan is aan bovengenoemde elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid, woonkwaliteit en woonbezetting. Bovendien biedt een recent - nl.: niet ouder dan 3 maanden - conformiteitsattest bij aanvang van de huurovereenkomst het voordeel dat deze huurovereenkomst door de Vrederechter niet vernietigd kan worden wegens schending van de regels inzake woningkwaliteit. Of zo’n attest verplicht is bij de verhuur van een woning, hangt af van de gemeente waar de woning gelegen is. Veel steden en gemeenten vermelden expliciet op hun website of een conformiteitsattest verplicht is bij verhuring.
Bij aanvang van de huur dient verplicht een gedetailleerde plaatsbeschrijving te worden opgemaakt, die bij de huurovereenkomst gevoegd moet worden (en ook geregistreerd moet worden).
Verplichting tot onderhoud en herstelling
Tijdens de duur van de huur, is de verhuurder er enerzijds toe gehouden om de woning of het appartement in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Dit houdt het volgende in:
de verhuurder is verantwoordelijk voor alles wat verband houdt met de structuur van het gebouw, met de ruwbouw en met de uitrustingen die noodzakelijk zijn voor het gebruik van het gehuurde pand.
de verhuurder kan in principe niet verplicht worden het goed aan te passen aan een gebruik dat niet was overeengekomen op het ogenblik van het sluiten van de huurovereenkomst.
Anderzijds moet de verhuurder ook alle herstellingen uitvoeren die nodig zijn, behoudens deze die ten laste van de huurder vallen. Als de woning of het appartement bestemd is als hoofdverblijfplaats van de huurder, kan van deze wettelijk vastgelegde verdeling voor herstellingen niet afgeweken worden.
Verplichting om het rustig genot te verzekeren
Door een huurovereenkomst met de huurder af te sluiten geeft de verhuurder het genot van de woning of het appartement aan de huurder. De verhuurder mag dit “rustig genot” niet verstoren door zijn eigen handelingen. Zo mag je als verhuurder bijvoorbeeld geen werken uitvoeren zonder voorafgaande toestemming van de huurder (behoudens hoogdringendheid), of mag je de bestemming van de gehuurde panden niet wijzigen.
Maar de verplichting is nog ruimer: de verhuurder moet er ook voor zorgen dat de huurder niet gestoord wordt door derden die menen rechten te hebben op het gehuurde goed. Bijvoorbeeld: een derde die beweert dat hij eigenaar is van het gehuurde goed door een erfenis en de huurder wenst uit te zetten.
Tot slot houdt de verplichting om het rustig genot te verzekeren ook in dat de verhuurder de huurder moet vrijwaren voor de gebreken die inherent zijn aan het verhuurde goed en die het gebruik ervan verhinderen, zelfs al kende de verhuurder deze gebreken niet bij het sluiten van de huurovereenkomst. Een voorbeeld van een dergelijk gebrek is de aanwezigheid van huiszwam.
Huurder en verhuurder kunnen hieromtrent andere afspraken maken in de huurovereenkomst. Laat dus zeker niet na om advies in te winnen bij je makelaar omtrent de precieze draagwijdte van je verplichtingen als verhuurder!
Registratieverplichting
De huurovereenkomsten die bestemd zijn voor huisvesting zijn onderworpen aan de verplichting tot registratie. De verplichting om te registreren rust op de verhuurder. De sanctie als de overeenkomst niet wordt geregistreerd, is bij een huurovereenkomst die wordt bestemd als hoofdverblijfplaats van de huurder niet min:
Woninghuurwet (huurovereenkomsten ondertekend vóór 01.01.2019): de huurovereenkomst van 9 jaar kan door de huurder gelijk wanneer worden beëindigd zonder naleving van een opzeggingstermijn of zonder dat een opzeggingsvergoeding moet betaald worden.
Vlaams Woninghuurdecreet (huurovereenkomsten ondertekend vanaf 01.01.2019): ook hier kan de huurder de huurovereenkomst op elk moment beëindigen zonder een opzeggingstermijn en verbrekingsvergoeding te moeten betalen indien de huurovereenkomst 2 maand na de ondertekening nog steeds niet geregistreerd is, al zal de huurder in dit geval wel pas kunnen vertrekken - en dus geen huurgelden meer moeten betalen - de maand nadat hij de verhuurder hierover geïnformeerd heeft.
Zorg er als verhuurder dus zeker voor dat je de registratieverplichting naleeft!
Verplichte attesten
De verhuurder moet ook beschikken over enkele verplichte attesten bij de verhuring van de woning. Meer info hierover, kan je terugvinden in ons artikel Ik wil mijn woning verhuren: welke attesten heb ik nodig
Rechten van de verhuurder
De verhuurder heeft recht op de tijdige ontvangst van de huurgelden. Bovendien is de huurder verplicht om het gehuurde goed te beheren met de zorg van "een goede huisvader", wat een zorgvuldig onderhoud impliceert.
Een significante vernieuwing in het Vlaams Woninghuurdecreet is de expliciete toekenning van een bezoekrecht aan de verhuurder. Onder de vroegere federale Woninghuurwet was dit recht uiterst beperkt en werd het enkel in specifieke gevallen toegestaan, zoals dringende werken of voor het uitvoeren van herstellingen die werden gevraagd door de huurder. Het huidige decreet specificeert dat de verhuurder de woning mag betreden om zijn eigen herstelverplichtingen na te komen en om te controleren of de huurder zijn verplichtingen naleeft.
De uitoefening van dit recht is gebonden aan voorwaarden: het bezoek moet op een overeengekomen tijdstip plaatsvinden. Hoewel een contractuele clausule hierover sterk wordt aanbevolen, impliceert het ontbreken ervan niet dat het bezoekrecht vervalt. In dat geval moet het op een redelijke manier worden ingevuld, met respect voor het privéleven en de onschendbaarheid van de woning van de huurder. Dit betekent concreet dat bezoeken vooraf moeten worden afgesproken en niet in afwezigheid van de huurder mogen plaatsvinden.
Veelgestelde vragen
-
Mag een verhuurder werken uitvoeren tijdens de huurperiode?
Ja, een verhuurder mag werken uitvoeren tijdens de huurperiode, maar dit recht is strikt geregeld en hangt sterk af van het type werken. Het uitgangspunt is het "rustig huurgenot" van de huurder, dat de verhuurder moet respecteren.
De verhuurder mag dringende herstellingswerken uitvoeren tijdens de huurperiode. Dit zijn werken die absoluut niet kunnen wachten tot het einde van de huurovereenkomst omdat uitstel grotere schade zou veroorzaken. De huurder is wettelijk verplicht om deze werken te aanvaarden en de nodige toegang te verlenen, zelfs als dit ongemak veroorzaakt. -
Welke kosten zijn voor de verhuurder en welke voor de huurder?
De verhuurder is verantwoordelijk voor de grote herstellingen, nl. alles wat verband houdt met de structuur van het gebouw, met de ruwbouw en met de uitrustingen die noodzakelijk zijn voor het gebruik van het gehuurde pand. De verhuurder moet ook instaan voor de herstellingen die te wijten zijn aan slijtage of ouderdom.
De huurder moet instaan voor de kleine herstellingen en het onderhoud. De huurder moet de verhuurder onmiddellijk informeren over herstellingen die nodig zijn en die ten laste vallen van deze laatste. Indien de huurder zijn meldingsplicht niet is nagekomen, zal de huurder zelf gehouden zijn de nodige herstellingen uit te voeren of te bekostigen. -
Wat zijn de gevolgen als een verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt?
Als een verhuurder zijn wettelijke of contractuele verplichtingen niet nakomt (zoals het uitvoeren van noodzakelijke herstellingen), kan de huurder niet zomaar de huurovereenkomst stopzetten of het contract verbreken. De huurder moet zich richten tot de vrederechter, indien de verhuurder nalatig blijft, zodat deze eventuele gevolgen kan opleggen voor de verhuurder (vb. huurprijsvermindering, ontbinding huurovereenkomst, gedwongen uitvoering van de werken,...).
-
Kan een verhuurder de huurprijs zomaar verhogen?
Nee, een verhuurder kan de huurprijs absoluut niet zomaar verhogen. De wet beschermt de huurder tegen willekeurige huurprijsstijgingen.
Het is cruciaal om een onderscheid te maken tussen een jaarlijkse indexatie en een echte huurprijsverhoging (ook wel huurprijsherziening genoemd).
Een effectieve verhoging van de basishuurprijs kan - bij woninghuur - enkel onder zeer strikte voorwaarden en op specifieke momenten worden aangevraagd. Bij handelshuur en gemene huur kunnen partijen onderling op gelijk welk moment een huurprijsherziening overeenkomen.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Opzeg huurovereenkomst wegens eigen gebruik: wat zijn de regels bij woninghuur en handelshuur?
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
