Wat zijn de verplichtingen van de verhuurder?
Sofie Demeulemeester
Legal managerAls je een woning verhuurt, dien je er rekening mee te houden dat er op jou als verhuurder bepaalde verplichtingen rusten. De huurder mag van jou dan ook verwachten dat je aan deze verplichtingen voldoet. Wij lichten de meest essentiële verplichtingen toe.
- Wettelijke (hoofd)verplichtingen
- Terbeschikkingstelling van de woning
- Verplichting tot onderhoud en herstelling
- Verplichting om het rustig genot te verzekeren
- Registratieverplichting
Wettelijke (hoofd)verplichtingen
Het Burgerlijk Wetboek voorziet in drie hoofdverplichtingen:
het onroerend goed aan de huurder ter beschikking stellen;
dit in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het werd verhuurd;
het rustig genot aan de huurder verzekeren.
Daarnaast voorziet de woninghuurwet/het Vlaams Woninghuurdecreet ook nog de verplichting om de huurovereenkomsten te registreren.
Terbeschikkingstelling van de woning
Dit is een evidente verplichting in hoofde van de verhuurder: de verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder de effectieve beschikking krijgt over de woning of het appartement. Het moet bovendien in alle opzichten in goede staat van onderhoud afgeleverd worden, wat onder meer inhoudt dat het onroerend goed vrij is van alle herstellingen (tenzij anders overeengekomen) en dat het geleverd wordt in de staat dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het is verhuurd.
Als de huurder het onroerend goed huurt voor zijn hoofdverblijfplaats, dan moet deze bovendien voldoen aan de “elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid, woonkwaliteit en woonbezetting”. De sancties op deze laatste vereiste zijn zeer streng:
bij woninghuur (huurovereenkomsten ondertekend vóór 01.01.2019): de huurder kan via de bevoegde vrederechter de ontbinding/nietigheid van de huurovereenkomst vorderen met eventuele schadevergoeding
bij het Vlaams Woninghuurdecreet (huurovereenkomsten ondertekend vanaf 01.01.2019): de bevoegde vrederechter is verplicht om de nietigheid van de huurovereenkomst uit te spreken
In bepaalde steden en gemeentes is het ondertussen verplicht om voorafgaand aan de huur een conformiteitsattest te voorzien waarin wordt bevestigd dat voldaan is aan bovengenoemde elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid, woonkwaliteit en woonbezetting. Bovendien biedt een recent - nl.: niet ouder dan 3 jaar - conformiteitsattest bij aanvang van de huurovereenkomst het voordeel dat deze huurovereenkomst door de Vrederechter niet vernietigd kan worden wegens schending van de regels inzake woningkwaliteit.
Bij aanvang van de huur dient verplicht een gedetailleerde plaatsbeschrijving te worden opgemaakt, die bij de huurovereenkomst gevoegd moet worden (en ook geregistreerd moet worden).
Verplichting tot onderhoud en herstelling
Tijdens de duur van de huur, is de verhuurder er enerzijds toe gehouden om de woning of het appartement in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Dit houdt het volgende in:
de verhuurder is verantwoordelijk voor alles wat verband houdt met de structuur van het gebouw, met de ruwbouw en met de uitrustingen die noodzakelijk zijn voor het gebruik van het gehuurde pand.
de verhuurder kan in principe niet verplicht worden het goed aan te passen aan een gebruik dat niet was overeengekomen op het ogenblik van het sluiten van de huurovereenkomst.
Anderzijds moet de verhuurder ook alle herstellingen uitvoeren die nodig zijn, behoudens deze die ten laste van de huurder vallen. Als de woning of het appartement bestemd is als hoofdverblijfplaats van de huurder, kan van deze verdeling voor herstellingen niet afgeweken worden.
Verplichting om het rustig genot te verzekeren
Door een huurovereenkomst met de huurder af te sluiten geeft de verhuurder het genot van de woning of het appartement aan de huurder. De verhuurder mag dit “rustig genot” niet verstoren door zijn eigen handelingen. Zo mag je als verhuurder bijvoorbeeld geen werken uitvoeren zonder voorafgaande toestemming van de huurder (behoudens hoogdringendheid), of mag je de bestemming van de gehuurde panden niet wijzigen.
Maar de verplichting is nog ruimer: de verhuurder moet er ook voor zorgen dat de huurder niet gestoord wordt door derden die menen rechten te hebben op het gehuurde goed. Bijvoorbeeld: een derde die beweert dat hij eigenaar is van het gehuurde goed door een erfenis en de huurder wenst uit te zetten.
Tot slot houdt de verplichting om het rustig genot te verzekeren ook in dat de verhuurder de huurder moet vrijwaren voor de gebreken die inherent zijn aan het verhuurde goed en die het gebruik ervan verhinderen, zelfs al kende de verhuurder deze gebreken niet bij het sluiten van de huurovereenkomst. Een voorbeeld van een dergelijk gebrek is de aanwezigheid van huiszwam.
Huurder en verhuurder kunnen hieromtrent andere afspraken maken in de huurovereenkomst. Laat dus zeker niet na om advies in te winnen bij je makelaar omtrent de precieze draagwijdte van je verplichtingen als verhuurder!
Registratieverplichting
De huurovereenkomsten die bestemd zijn voor huisvesting zijn onderworpen aan de verplichting tot registratie. De verplichting om te registreren rust op de verhuurder. De sanctie als de overeenkomst niet wordt geregistreerd, is bij een huurovereenkomst die wordt bestemd als hoofdverblijfplaats van de huurder niet min:
Woninghuurwet (huurovereenkomsten ondertekend vóór 01.01.2019): de huurovereenkomst van 9 jaar kan door de huurder gelijk wanneer worden beëindigd zonder naleving van een opzeggingstermijn of zonder dat een opzeggingsvergoeding moet betaald worden.
Vlaams Woninghuurdecreet (huurovereenkomsten ondertekend vanaf 01.01.2019): ook hier kan de huurder de huurovereenkomst op elk moment beëindigen zonder een opzeggingstermijn en verbrekingsvergoeding te moeten betalen indien de huurovereenkomst 2 maand na de ondertekening nog steeds niet geregistreerd is, al zal de huurder in dit geval wel pas kunnen vertrekken - en dus geen huurgelden meer moeten betalen - de maand nadat hij de verhuurder hierover geïnformeerd heeft
Zorg er als verhuurder dus zeker voor dat je de registratieverplichting naleeft!
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Opzeg huurovereenkomst wegens eigen gebruik: wat zijn de regels bij woninghuur en handelshuur?
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
