Les pièges lors de la location d’un bien immobilier : comment les éviter et les solutionner ?

Trouver un locataire : en tant que propriétaire, est-ce que je décide librement à qui je loue mon bien ?

En tant que propriétaire, vous avez en effet la liberté de choisir à qui vous louez votre bien. Toutefois, il est important de respecter la législation anti-discrimination en vigueur. Cela signifie que vous ne pouvez pas refuser un locataire en raison de son âge, de son orientation sexuelle, de son état civil, de sa langue, de sa nationalité, de ses convictions politiques, de sa religion ou de sa philosophie de vie, de son handicap, de son état de santé, de son genre, …

En revanche, il est tout à fait possible de refuser un candidat-locataire pour des raisons objectives. Ainsi, vous pouvez évaluer si la taille du logement convient à la famille du candidat.Un locataire peut également être refusé s’il ne souhaite pas se soumettre au règlement d’ordre intérieur de l'immeuble. De même, le manque de solvabilité du candidat-locataire est une raison courante et acceptable pour refuser une location, à condition que seul le montant des revenus soit pris en compte, sans se soucier de leur origine (ex : salaire, allocations, etc.).

Que faire si un locataire ne paie pas ?

Bien que des mécanismes de contrôle aient été mis en place, tels que la vérification de la solvabilité du locataire avant la signature du bail ou l'ajout d'une clause imposant une domiciliation pour le paiement des loyers, il arrive malheureusement qu’un locataire cesse soudainement de payer son loyer.

Parfois, ce défaut de paiement est dû à un problème dans le logement que le locataire souhaite voir résolu (nous en parlerons plus tard), mais il arrive aussi fréquemment qu'il n’y ait aucune raison valable (connue) justifiant l'absence de paiement.

Dans ce cas, il est important d’agir rapidement pour éviter que les arriérés de loyer ne s’accumulent et que votre rendement locatif ne soit en péril : contactez votre locataire pour vérifier s’il n’a pas tout simplement oublié de payer, et si celui-ci demande un court délai de paiement, convenez d’accords clairs et écrits. Si votre locataire ne répond pas à votre demande de paiement, envoyez-lui dès que possible une mise en demeure lui demandant de régler le loyer immédiatement. Si cela ne résout pas la situation, n'attendez pas trop longtemps avant de vous adresser au juge de paix pour demander la résiliation judiciaire du bail.

Afin de garder l'esprit tranquille et assurer leurs revenus locatifs, de plus en plus de propriétaires choisissent de passer à un système de gestion avec garantie de paiement. De cette façon, les loyers restent garantis pour une certaine période, même en cas de non-paiement de la part du locataire, et cela facilite les démarches d’envoi de rappels, ainsi que le lancement et le suivi d’une procédure judiciaire.

N’oubliez pas d’indexer le loyer !

Bien que le loyer soit fixé lors de la conclusion du contrat de bail et ne puisse, en principe, plus être modifié par la suite, il est toutefois permis d’indexer le loyer chaque année – au plus tôt à l’anniversaire de la date d’entrée en vigueur du contrat de bail de location. Cette possibilité ne doit même pas être prévue dans le contrat de bail pour que le propriétaire puisse l’appliquer. En revanche, pour la location de biens commerciaux, cette indexation doit être incluse dans le bail commercial pour pouvoir être appliquée.

Cette indexation ne se fait cependant pas automatiquement. Il appartient au bailleur - ou à l'instance de gestion qui assume cette tâche - d'écrire au locataire à cette fin à la date anniversaire du bail. Le propriétaire ferait bien de ne pas trop procrastiner, car l’indexation ne s’appliquera rétroactivement que pour les 3 derniers mois passés. Par exemple, si un contrat de bail a été conclu le 1er janvier 2018 et que le propriétaire ne notifie l’indexation au locataire que le 1er juin 2019, l’indexation ne pourra s’appliquer rétroactivement qu’aux mois de mars, avril et mai 2019.

Soyez attentifs aux remarques du locataire concernant la qualité du logement ou les réparations nécessaires au bien loué.

Le gouvernement flamand accorde (de plus en plus) d’attention à la qualité des logements en location Quelles sont les conséquences pour le propriétaire en cas de location d’un logement de mauvaise qualité : le bien peut, entre autres, être inscrit sur l’inventaire flamand avec différentes implications désagréables à la clé (comme la taxe associée). De plus, le juge de paix confronté à un tel défaut de qualité du logement, pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2019, doit désormais annuler le bail concerné. Cela signifie que tous les loyers payés doivent être remboursés au locataire, qui devra en contrepartie verser une indemnité d’occupation (réduite) au propriétaire. Inutile de préciser que cela représente une perte financière importante pour le propriétaire.

Il est donc essentiel d'évaluer régulièrement l’état de votre bien locatif et de le rénover ou de le vendre à temps pour réinvestir le budget libéré dans un bien immobilier rénové.

Cela ne signifie pas pour autant que le propriétaire doit intervenir à chaque demande de réparation ou d’entretien du locataire. Alors que des règles générales s’appliquaient autrefois pour déterminer quels travaux – locataire ou propriétaire – devait prendre en charge, le Décret flamand sur les baux d’habitation prévoit désormais une réglementation claire et une liste précise des travaux. En répondant aux demandes de réparation sur base simplement de cette réglementation, il est possible de déterminer rapidement qui doit s'en charger, évitant ainsi des frustrations et des discussions inutiles – qui aboutissent souvent au refus du locataire de payer son loyer.

Le décompte du syndic : qu'est-ce qui peut être répercuté auprès du locataire ?

Un point souvent sensible dans le cadre de la location d’un bien d’habitation est le décompte annuel du syndic, qui contient de nombreuses charges et frais communs. La question qui se pose fréquemment est comment répartir ces coûts entre propriétaire et locataire.

Comme pour la réparation des frais locatifs, il existait, jusqu’à présent, une règle générale selon laquelle des accords contractuels clairs devaient être établis à ce sujet. Le Décret flamand sur les baux résidentiels a introduit une liste non exhaustive qui prévoit désormais une répartition claire pour les charges et les frais les plus courants, facilitant ainsi leur règlement et paiement.

Mon locataire cause des nuisances : que faire ?

Des locataires bruyants qui dérangent les voisins, ou dont le petit animal de compagnie se révèle soudain être de gros chiens très envahissants. Outre les mauvais payeurs et les dégâts matériels, les nuisances sont les craintes les plus fréquentes de tout propriétaire lorsqu'il met un bien en location.

Votre bien fait-il partie d’une copropriété ? Vous pouvez anticiper la situation en faisant signer au locataire son accord avec l'acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur de la copropriété (ACP). Si ces documents incluent des dispositions sur le bruit ou la présence d'animaux domestiques, vous pourrez contraindre le locataire à les respecter. S'il ne s'y conforme pas, vous pouvez saisir le juge de paix pour demander la résiliation du bail.

Si cela n’est pas possible, il est conseillé de recueillir des preuves de ces nuisances ou des dommages causés par les animaux. Les témoignages des voisins, les rapports de police ou les constats réalisés lors d'une visite peuvent être très utiles. Une mise en demeure avec ces preuves à l’appui ne suffit pas à faire changer le comportement du locataire ? Une audience de conciliation gratuite auprès du juge de paix peut souvent résoudre le problème avant d'entamer une procédure judiciaire.

Mon locataire rendra-t-il mon logement en bon état ?

Une autre crainte fréquente est celle d’un locataire qui causerait des dommages au niveau du bien. Cependant, il existe des outils pour éviter cet écueil :

• Un état des lieux d’entrée

Cet état des lieux – établi de manière détaillée, dressé contradictoirement et à frais partagés – garantit qu'aucune contestation ne puisse survenir quant à l'état du logement au début du bail. Si des dommages sont constatés à la fin du bail qui n'existaient pas à l'entrée et qui ne relèvent pas de l'usure normale ou de la force majeure, le locataire devra les indemniser.

• Une visite de contrôle annuelle

En tant que propriétaire, utilisez votre droit de visiter le logement chaque année, après avoir convenu d’un rendez-vous avec le locataire. Cela vous permettra de vérifier l’état du bien et de dormir sur vos 2 oreilles. Vous pouvez également demander les certificats d'entretien comme celui de la chaudière ou du système de ventilation, ainsi que la preuve d'une assurance incendie toujours en cours, pour éviter bien des tracas.

• La garantie locative

Même si elle n’est pas légalement obligatoire, il est fortement conseillé de prévoir une garantie locative dans les limites prévues par la loi. En cas de dégâts locatifs, cela vous permet, en tant que propriétaire, de disposer d'un coussin financier sur lequel vous pouvez compter.

En tant que propriétaire, où trouver de l'aide ?

Tel qu'indiqué ci-dessous, il existe toute une check-list qu'un propriétaire doit prendre en compte avant, pendant et après la signature du bail.

Pour ne pas perdre le fil, les bailleurs autonomes optent donc de plus en plus pour des outils de suivi administratif, comme l'application pratique "Rentio", par exemple. Les propriétaires qui visent une tranquillité totale d'esprit se tournent à leur tour vers une formule de gestion via un agent immobilier, couplée ou non à une sécurisation des paiements.