Vind advies over...

Valkuilen bij het verhuren van vastgoed: hoe vermijden en oplossen?

Goed nieuws vanop de verhuurmarkt: uit onze huurbarometer die de cijfers inzake verhuur voor het jaar 2018 bundelde, blijkt dat appartementen op de Vlaamse private huurmarkt in 2018 gemiddeld tot een week sneller verhuurd waren in vergelijking met 2017; voor huizen was dit zelfs tot 12 (!) dagen sneller aangezien veel gezinnen nog steeds zoeken naar “het klassieke” huis met een tuin. Los van deze mooie cijfers, blijft het bij het verhuren van residentieel vastgoed belangrijk je te wapenen tegen een aantal mogelijke valkuilen.

Wie vorig jaar een appartement huurde, betaalde daar bovendien gemiddeld tot 16 euro per maand méér voor dan het jaar voordien. De reden voor deze prijsstijging is dat de huurpanden op de Vlaamse markt steeds kwalitatiever zijn: de gemiddelde EPC-waarde voor een huurappartement daalde naar gemiddeld 226 kWh/m², wat een positieve evolutie is, zowel voor het milieu als voor het maandelijks energieverbruik van de huurder die op die manier dus een zeer interessante return krijgt voor deze prijsstijging.

De zoektocht naar een huurder: beslis ik als verhuurder vrij aan wie ik verhuur?

Als verhuurder beslis je vrij aan wie je verhuurt, al moet je hierbij wel rekening houden met de geldende antidiscriminatiewetgeving. Dit betekent dat je geen huurder kan weigeren op basis van diens leeftijd, seksuele geaardheid, burgerlijke staat, taal, nationaliteit, politieke overtuiging, geloof of levensbeschouwing, handicap, gezondheidstoestand, geslacht,...

Het weigeren van een kandidaat-huurder op basis van objectieve redenen is wél mogelijk. Zo mag je als verhuurder evalueren of de grootte van de woning wel aangepast is aan de grootte van het gezin van de kandidaat-huurder en kan een huurder geweigerd worden indien hij niet met het reglement van interne orde van het appartementsgebouw akkoord wil gaan. Ook is de (gebrekkige) solvabiliteit van de kandidaat-huurder een veelgehoorde en toegelaten reden om een verhuur te weigeren, op voorwaarde dat enkel de hoogte van het inkomen wordt bekeken en niet de bron van de inkomsten (vb.: loon, uitkering,...).

Wat als een huurder een slechte betaler blijkt?

Ondanks het inbouwen van bepaalde controlemechanismen zoals de voorafgaande controle van de solvabiliteit van de huurder en het opnemen in de huurovereenkomst van de verplichting tot het voorzien van een domiciliëring met oog op betaling van de huurgelden, komt het jammerlijk genoeg af ten toe voor dat een huurder plots nalaat zijn huur te betalen.

Soms vindt deze wanbetaling zijn oorsprong in een probleem in de huurwoning dat de huurder verholpen wenst te zien (waarover later meer), maar vaak komt het ook voor dat er geen enkele geldige (gekende) reden is waarom de huurgelden niet betaald zouden (moeten) worden.

In dat geval is het van belang snel te handelen om te vermijden dat de huurachterstal oploopt: neem contact op met de huurder om te polsen of men de betaling niet over het hoofd heeft gezien en maak duidelijke schriftelijke afspraken indien jouw huurder vervolgens een kort uitstel van betaling wenst te bekomen. Blijkt dat jouw huurder geen gevolg geeft aan jouw vraag tot betaling, stuur dan zo snel mogelijk een ingebrekestelling naar de huurder waarbij deze wordt aangemaand om per kerende tot betaling over te gaan. Brengt dit alles geen soelaas, talm dan niet te lang om naar de vrederechter te stappen met het oog op het gerechtelijk ontbinden van de huurovereenkomst.

In het kader van ontzorging en financiële zekerheid, kiezen meer en meer verhuurders ervoor om in te stappen in een systeem van beheer met betaalzekerheid. Op die manier blijven de huurgelden - ondanks wanbetaling van de huurder - gedurende een bepaalde periode gegarandeerd en wordt het aanmanen van de huurder en het opstarten en opvolgen van een gerechtelijke procedure gefaciliteerd.

Vergeet de indexering van de huurprijs niet!

Daar waar de huurprijs bij het afsluiten van de huurovereenkomst wordt vastgelegd en nadien in principe niet meer gewijzigd kan worden, is het wel toegelaten de huurprijs jaarlijks - ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst - te indexeren. Deze mogelijkheid hoeft in het kader van woninghuur zelfs niet voorzien te zijn in de huurovereenkomst opdat de verhuurder er gebruik van zou kunnen maken.

Deze indexering gebeurt evenwel niet automatisch. Het is aan de verhuurder - of de beheersinstantie die deze taak op zich neemt - om de huurder hiervoor aan te schrijven. De verhuurder schuift dit taakje best niet op de lange baan, aangezien hij hiervoor maar drie maand kan terugkeren in de tijd. Werd een huurovereenkomst afgesloten op 1 januari 2018 en stuurt de verhuurder pas op 1 juni 2019 zijn indexering door naar de huurder, dan zal deze indexering voor het verleden enkel kunnen toegepast worden voor de maanden maart, april en mei 2019.

Luister naar opmerkingen van de huurder inzake woningkwaliteit of nodige huurherstellingen

De Vlaamse regering besteedt (meer en meer) de nodige aandacht aan de woningkwaliteit van huurwoningen. De gevolgen voor de verhuurder bij een gebrek inzake de woningkwaliteit zijn navenant: de woning komt onder andere op de Vlaamse inventaris te staan met allerhande onaangename implicaties tot gevolg (denk maar aan de bijhorende heffing), maar ook moet de vrederechter die met dergelijk gebrek aan woningkwaliteit wordt geconfronteerd bij huurovereenkomst afgesloten vanaf 1 januari 2019, voortaan de desbetreffende huurovereenkomst vernietigen. Dit houdt in dat alle betaalde huurgelden teruggestort moeten worden aan de huurder die op zijn beurt een (beperktere) gebruiksvergoeding aan de verhuurder dient te voldoen. Het hoeft niet gezegd dat dit voor de verhuurder een financiële kater kan betekenen.

Het evalueren van de staat van je huurpand en het tijdig renoveren dan wel verkopen van je pand om het vrijgekomen budget te kunnen investeren in “fris” vastgoed, is dan ook een must.

Dit betekent evenwel niet dat de verhuurder bij elke vraag van de huurder tot het uitvoeren van herstellings- of onderhoudswerken zomaar moet opdraven. Daar waar vroeger algemene regels golden over welke partij - huurder dan wel verhuurder - welke werken voor diens rekening moest nemen, werd in het Vlaams Woninghuurdecreet een duidelijke regeling en lijst van werken voorzien. Door bij een vraag naar herstelling te reageren en eenvoudig terug te grijpen naar deze regeling, kan snel bepaald worden wie de herstelling moet voorzien en worden onnodige ergernissen en discussies - vaak met weigering tot betalen van huurgelden tot gevolg - vermeden.

De afrekening van de syndicus: wat mag er doorgerekend worden aan de huurder?

Een heikel punt in het kader van woninghuur is vaak de jaarlijkse afrekening van de syndicus waarop tal van gemeenschappelijke kosten en lasten worden genoteerd. De vraag die zich hierbij vaak stelt is hoe de verdeling van deze kosten en lasten tussen verhuurder en huurder moet gebeuren.

Net zoals bij de huurherstellingen, gold hiervoor tot voor kort een algemene regeling waarbij duidelijke contractuele afspraken moesten worden voorzien. Via het Vlaams Woninghuurdecreet werd evenwel een verplichte niet-limitatieve lijst voorzien waarbij voortaan voor de meest voorkomende kosten en lasten een verdeling wordt voorzien, wat een vlotte afhandeling en betaling ten goede komt.

Mijn huurder veroorzaakt overlast: wat nu?

Verhalen over huurders die te veel en storend lawaai maken en zo de buren op stang jagen of wiens trouwe huisdier plots meerdere uit de kluiten gewassen honden blijken te zijn: ze zijn - naast wanbetalers en schade aan de woning - de meest gehoorde angst van elke verhuurder.

Maakt je huurpand deel uit van een mede-eigendom? Dan kan hierop geanticipeerd worden door de huurder te laten akkoord gaan met de statuten en het reglement van interne orde van de bijhorende VME. Indien hierin afspraken m.b.t. lawaai en toelating van huisdieren worden voorzien, kan de verhuurder de huurder naderhand verplichten deze afspraken na te leven. Doet hij dit niet, dan kan naar de vrederechter worden gestapt om de huurovereenkomst te ontbinden.

Is bovenstaande niet het geval, dan wordt er best “bewijsmateriaal” verzameld om deze overlast te bewijzen of om te bewijzen dat de huisdieren schade veroorzaken. Getuigenissen van buren, PV’s van de politie of vaststellingen die worden gedaan tijdens een plaatsbezoek aan de woning, zijn hierbij zeer nuttig. Maakt een ingebrekestelling met deze bewijzen geen indruk op de huurder om zijn gedrag aan te passen? Dan kan het aanvragen van een kosteloze verzoeningszitting bij de vrederechter dikwijls een oplossing betekenen vooraleer een gerechtelijke procedure wordt opgestart.

Zal mijn huurder mijn woning wel in een goede staat teruggeven?

Een laatste valkuil is ongetwijfeld de angst om te maken te hebben met een huurder die schade toebrengt aan het huurpand. Toch zijn er ook hierbij tools om deze valkuil te vermijden:

  • een intredende plaatsbeschrijving

Deze intredende plaatsbeschrijving - die omstandig, op tegenspraak en op gezamenlijk kost wordt opgemaakt - zorgt ervoor dat er naderhand geen discussie kan ontstaan over de staat van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst. Worden er op het einde van de huurovereenkomst gebreken vastgesteld die er bij aanvang niet waren en die geen normale slijtage of overmacht uitmaken? Dan zal de huurder deze moeten vergoeden.

  • een jaarlijkse controlerondgang

Maak als verhuurder gebruik van je recht om de woning jaarlijks te bezoeken, nadat je hiertoe in samenspraak met de huurder een afspraak hebt vastgelegd. Op die manier kan je je van de toestand van de woning vergewissen en kan je mogelijks weer op beide oren slapen. Ook het opvragen van de onderhoudsattesten van bijvoorbeeld de centrale verwarming of het ventilatiesysteem en het bewijs van een nog steeds lopende brandverzekering, kunnen heel wat onnodige kopzorgen besparen.

  • voorzien van een huurwaarborg

Ondanks het feit dat het voorzien van een huurwaarborg wettelijk gezien niet verplicht is, wordt deze best - al moet dit dan wel gebeuren op de wettelijk voorziene mogelijkheden - gesteld. In geval van huurschade zorgt dit ervoor dat je als verhuurder een financiële buffer hebt om op terug te vallen.

Een hele boterham! Waar kan je als verhuurder hulp vinden?

Zoals uit het voorgaande blijkt, is er een hele checklist aan zaken waarmee een verhuurder zowel voor, tijdens als na het afsluiten van de huurovereenkomst rekening moet houden.

Om het bos door de bomen te blijven zien, kiezen doe-het-zelvers daarom meer en meer voor tools om hen te helpen bij de administratie opvolging, zoals bijvoorbeeld de handige app “Rentio”. Verhuurders die streven naar volledige ontzorging, doen dan weer beroep op een formule van beheer via een vastgoedmakelaar, al dan niet gekoppeld aan betaalzekerheid.

De sterktes van Dewaele

Wij hebben heel wat in huis om ervoor te zorgen dat jouw woning aan de beste marktwaarde wordt verkocht. Ontdek alle sterktes van Dewaele!

Sterktes van Dewaele

Gerelateerde artikels