Location de garage : tout savoir sur le bail, la TVA et l’enregistrement
Sofie Demeulemeester
Responsable juridiqueLa location de garages, d’emplacements de parking ou de box garage est souvent considérée comme de l’argent facile à gagner. L’investissement est moindre par rapport à l’achat d’une maison, vous générez un revenu mensuel stable et le risque de dégradations est limité. Il y a toutefois des aspects juridiques dont il faut tenir compte.
- Rédiger un bail de location
- Combien louer mon garage ?
- Veillez à l’état des lieux
- Assujetti à la TVA
- Un régime particulier pour les « petites entreprises »
- Autres exceptions
- FAQ
Rédiger un bail de location
Bien qu'un bail puisse être parfaitement oral, nous conseillons tout de même de rédiger un bail écrit et de le faire enregistrer. Vous disposez d’un délai de 4 mois. Cela permet d’éviter les litiges par la suite ( concernant, par exemple certains travaux de réparation, le paiement de la garantie locative, etc.).
Pour rédiger un contrat de location de garage ou de places de parking, vous pouvez vous appuyer sur le bail de droit commun. Vous ne devez donc pas tenir compte des règles du Décret Flamand sur le bail d’habitation, de l’ordonnance Bruxelloise ou Wallonne sur la location. Cela implique qu’en tant que propriétaire bailleur, vous êtes beaucoup plus libre quant à certaines obligations envers le locataire (par exemple : le précompte immobilier peut être imputé au locataire, les restrictions concernant le versement et le montant de la garantie locative ne s’appliquent pas).
Au vu de la grande marge de liberté et pour éviter des discussions ultérieures, il est conseillé d’inclure le plus grand nombre d’accords possibles dans le bail. Il peut s'agir de l'interdiction d'entreposer des déchets, mais aussi de savoir qui supportera les coûts si la porte du garage s'avère soudain défectueuse et de l'obligation de souscrire une assurance incendie par le preneur.
Combien louer mon garage ?
Le loyer d’un garage peut varier considérablement selon l’emplacement, la taille et les installations. Dans les zones urbaines, il est courant de demander entre 75 € et 150 € par mois pour un garage standard, mais le montant exact dépend de la demande et de l’offre sur le marché. Les facteurs qui peuvent augmenter le prix de location d’un garage incluent : un emplacement central, des systèmes de sécurité, l’électricité, une porte automatique, un bon état d’entretien. Dans les zones rurales, les prix des garages à louer sont généralement 20 à 30 % plus bas.
Pour fixer le meilleur prix de location, il est conseillé de consulter un agent immobilier, qui connaît parfaitement les tarifs pratiqués et l’offre de garages sur le marché local.
Veillez à l’état des lieux
Il est également obligatoire de dresser un état des lieux pour les garages. Et bien que le risque soit plus faible, vous courez toujours le risque que votre garage subisse des dégradations.
Cependant, il n'est pas nécessaire de désigner un expert indépendant pour rédiger cet état des lieux, vous pouvez parfaitement le rédiger en concertation avec le(s) locataire(s). Il est important que l’état des lieux soit signé par toutes les parties, c’est le principe de l’état des lieux contradictoires.
Assujetti à la TVA
La location de garages, d’emplacements de parking ou de box de garage est soumise à la TVA. Quiconque souhaite mettre des garages en location est obligé d’imputer la TVA sur le loyer et de respecter les obligations correspondantes en matière de TVA (par exemple, l’obtention d’un n° de TVA, les déclarations périodiques à la TVA, etc.)
Cela vaut tant pour les particuliers que les professionnels. Beaucoup de paperasses ...
Un régime particulier pour les « petites entreprises »
En tant que propriétaire bailleur, vous n’êtes pas obligé d’appliquer la TVA si vous avez une petite entreprise. Dans ce cas, vous choisissez de facturer ou non la TVA.
Une petite entreprise peut être représentée par une personne physique ou une société. Pour être considéré comme une petite entreprise, votre chiffre d'affaires annuel ne doit pas dépasser 25 000 €. Attention : il faut tenir compte de tous les revenus locatifs, y compris ceux provenant d'une ou plusieurs maisons et d'un ou plusieurs appartements loués par cette « petite entreprise ».
Grâce au régime de franchise de la taxe, le propriétaire bailleur est dispensé d’un certain nombre d’obligations administratives et fiscales. Toutefois, en tant que propriétaire, vous devez toujours demander un numéro de TVA
Autres exceptions
Enfin, il est également important de mentionner qu'aucune obligation de TVA ne s'applique si vous louez un garage ou une place de parking en combinaison d’une maison ou un appartement. Et à condition que ce garage fasse partie du même immeuble et qu’il soit loué par le même propriétaire au même locataire.
Dans le cas précité, le garage est une partie complémentaire du bien loué au niveau du bail, il est toujours exonéré de TVA.
FAQ
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Dois-je facturer la TVA si je loue mon garage ?
Oui, même en tant que particulier, vous êtes en principe assujetti à la TVA. Vous devez appliquer 21 % de TVA sur le loyer et déclarer périodiquement la TVA. Cependant, il existe deux exceptions importantes : 1) Si votre chiffre d’affaires annuel provenant de la location est inférieur à 25 000 €, vous pouvez opter pour le régime de franchise pour petites entreprises, mais vous devez quand même obtenir un numéro de TVA. 2) Si vous louez le garage en complément d’un logement et qu’il s’agit du même locataire et du même immeuble, la location est entièrement exonérée de TVA.
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Comment enregistrer un bail de location pour un garage ?
Pour enregistrer un contrat de location de garage, vous avez le choix entre l’envoi postal ou l’outil en ligne MyRent du SPF Finances. L’enregistrement doit se faire dans les 4 mois suivant la signature et coûte 0,2 % du montant total du loyer et des charges imposées au locataire, avec un minimum de 50 €. Dans le cas d’un bail de droit commun, il est courant que le locataire prenne en charge l’enregistrement et les frais d’enregistrement ; cette disposition est alors mentionnée dans le contrat de bail.
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Puis-je louer mon garage sans contrat écrit ?
La loi reconnaît qu’un contrat oral pour un garage est valable, mais nous vous le déconseillons fortement. Sans écrit, vous n’avez aucune preuve des accords concernant le loyer, le préavis, l’entretien et la responsabilité. De plus, l’enregistrement du contrat est obligatoire et impossible sans document écrit. Un contrat de bail bien rédigé protège à la fois le propriétaire et le locataire, et évite des malentendus qui peuvent coûter très cher.
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Quel loyer puis-je demander pour la location de mon garage ?
Le prix de location d’un garage varie selon l’emplacement, la taille et les installations. Dans les zones urbaines, le loyer se situe généralement entre 75 € et 150 € par mois pour un garage standard, mais dépend fortement de la demande et de l’offre locale. Les facteurs qui peuvent augmenter le loyer d’un garage incluent : un emplacement central, des systèmes de sécurité, l’électricité, une porte automatique et un bon état d’entretien. Dans les zones rurales, les loyers de garage sont généralement 20 à 30 % moins élevés. Vous pouvez également consulter un agent immobilier pour déterminer le loyer optimal, en fonction du marché et des prix pratiqués dans votre quartier.
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Quelles assurances sont nécessaires pour louer un garage ?
En tant que propriétaire, vous devez au minimum disposer d’une assurance incendie couvrant le bâtiment. Il est également recommandé d’avoir une assurance responsabilité civile pour les dommages causés à des tiers. Dans le bail de location, vous pouvez exiger que le locataire souscrive : une assurance responsabilité locataire, une assurance contenu pour ses biens personnels. Demandez au locataire de fournir une copie de sa police d’assurance au début de la location.
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