Je vends ma maison louée. Quelles sont les étapes à suivre ?

Obligation d’informer les candidats acheteurs

Si vous vendez votre bien loué, vous devez informer les acheteurs potentiels que ce logement est occupé par un locataire. En effet, l’acheteur deviendra – dès qu’il deviendra propriétaire du bien (c’est-à-dire au moment de la signature de l’acte authentique) – titulaire des mêmes droits et obligations que le propriétaire actuel. Le bail ne prend donc pas fin automatiquement lors de la vente du bien.

Veillez également à joindre le bail de location en annexe au compromis afin que l’acheteur soit parfaitement informé de toutes les clauses du bail.

Conséquences pour le locataire ?

Tout d’abord, il est important de souligner qu’en tant que propriétaire, vous ne bénéficiez d’aucune possibilité de résiliation supplémentaire si vous mettez fin au bail dans le but de vendre le bien. Quelles sont les possibilités pour le bailleur de résilier un contrat de bail avant terme ?

 Les conséquences pour le locataire varient selon que le nouveau propriétaire achète le bien en tant qu’investissement ou pour y habiter lui-même. Ainsi, pour un investisseur, il sera surtout important de connaître le montant du loyer, l’état d’entretien du bien et la ponctualité des paiements du locataire, tandis que le nouveau propriétaire qui souhaite occuper le logement lui-même voudra savoir quelles sont les possibilités de résiliation. Ces possibilités de résiliation varient en fonction de la date à laquelle le contrat de location a été signé :

Le contrat de bail a été conclu avant le 01.01.2019

Dans ce cas, il est important de vérifier si le contrat de location possède une “date fixe” avant la signature de l’acte authentique. Cela signifie que l’on est certain que le contrat de bail de location a été conclu à une date précise; cette information peut notamment être obtenue grâce à l’enregistrement du contrat de bail.

Oui

L’acheteur reprend alors toutes les obligations du vendeur, y compris les délais de préavis correspondants. Cela s’applique même si le contrat de location contient une clause accordant au nouveau propriétaire le droit d’expulser le locataire. 

Non

Dans ce cas, le nouveau propriétaire doit également donner un préavis, bien que celui-ci soit limité à 3 mois.  La condition est que ce préavis soit donné dans un délai de 3 mois après la signature de l’acte authentique d’achat et pour l’une des raisons suivantes :

• le nouveau propriétaire (ou des membres proches de sa famille) souhaite occuper le logement lui-même ;

• le nouveau propriétaire souhaite réaliser des travaux de rénovation importants ;

• sans motif particulier, mais moyennant le paiement d’une indemnité

Le contrat de location a été conclu après le 31.12.2018

Dans ce cas, peu importe que le contrat de location comporte ou non une « date fixe » et de le savoir avant la passation de l'acte authentique. En effet, l'acheteur doit respecter le même régime de résiliation que le vendeur et il n'y a plus de régime préférentiel.

Quid de la garantie locative ?

La vente du logement n'a aucune incidence sur la garantie locative ; celle-ci reste en vigueur et ne doit pas être renouvelée. Il n'y a donc pas de formalités supplémentaires à accomplir, mais il est conseillé de mentionner explicitement le transfert de la garantie locative dans l'acte de vente afin d'éviter toute discussion ultérieure à ce sujet.

À la fin du contrat de location, la garantie locative sera libérée

• soit d'un commun accord entre le locataire et le bailleur (= si, par exemple, des dommages locatifs ont été constatés) ;

• soit par décision du juge de paix en faveur du locataire ou du bailleur en cas de litige entre les parties.

Dans les deux cas, le bailleur peut prouver, sur la base du contrat de location initial et de son acte d'achat, qu'il agit en tant que bailleur dans le dossier.

Informer et contacter le locataire

Il est important, non seulement de prévenir les acheteurs potentiels, mais aussi de tenir le locataire informé de la vente. Des accords devront ainsi être pris concernant les visites, afin de permettre au vendeur ou à son agent immobilier de faire découvrir le bien aux acheteurs intéressés. En général, le locataire est tenu de permettre 2 à 3 visites par semaine, mais il est bien entendu possible de convenir d’un arrangement différent entre les parties.