Vind advies over...

Mijn huurwoning wordt verkocht, wat nu?

Als je een huurovereenkomst afsluit, verwacht je uiteraard dat je in het gehuurde goed kan blijven tot aan de overeengekomen termijn. Maar wat als de eigenaar de woning verkoopt?  Riskeer je als huurder om vroeger de woning te moeten verlaten dan voorzien?

De huurovereenkomst met vaste datum ondertekend voor 01.01.2019

De woninghuurwet voorziet een bijzondere bescherming voor de huurovereenkomst met een zogeheten “vaste datum” die dateert van vóór het verlijden van de authentieke akte van de verkoop van de woning.  Een vaste datum wil zeggen dat men zeker is dat de huurovereenkomst op een bepaalde datum is gesloten. Dit kan bekomen worden door een notariële akte, door de registratie van de huurovereenkomst of van de dag van het overlijden van een partij die de overeenkomst heeft ondertekend. Doorgaans is je huurovereenkomst geregistreerd (want dit is een verplichting) en bekom je op deze manier een vaste datum

Als huurder ben je veilig als deze vaste datum dateert van vóór de aankoop door de nieuwe eigenaar: de nieuwe eigenaar zal de overeenkomst moeten naleven net zoals de vorige eigenaar dit moest doen. De nieuwe eigenaar treedt in de rechten en plichten van de vorige eigenaar, en zal dus de wettelijk voorziene opzegmogelijkheden van de verhuurder moeten naleven. Dit geldt zelfs indien in de huurovereenkomst een clausule opgenomen werd dat de nieuwe eigenaar het recht heeft om de huurder uit te zetten.

De huurovereenkomst zonder vaste datum ondertekend voor 01.01.2019

Als de huurovereenkomst geen “vaste datum” heeft vóór het verlijden van de authentieke akte én de huurder sinds minstens zes maanden in de woning woont, dan geldt dezelfde regeling: de nieuwe eigenaar neemt de huurovereenkomst over. Maar in deze situatie voorziet de wet wel in een opzegmogelijkheid ten voordele van de nieuwe eigenaar: deze kan de huurovereenkomst binnen de drie maanden na het verlijden van de authentieke akte opzeggen, om één van de volgende redenen:

  • de nieuwe eigenaar (of dichte familieleden) wil de woning persoonlijk betrekken;
  • de nieuwe eigenaar wil grondige verbouwingswerken uitvoeren
  • zonder reden, maar met betaling van een vergoeding

en mits het naleven van een opzeggingstermijn van drie maanden.  Aan de nieuwe eigenaar wordt dus de mogelijkheid geboden om op een soepelere wijze de huurovereenkomst op te zeggen dan de normale procedure die voorzien is in de woninghuurwet.

Bovenstaande betekent dat de huurder die niet over een huurovereenkomst met vaste datum beschikt én sinds minder dan zes maanden in het huurhuis woont, niet beschermd is. De nieuwe eigenaar hoeft de huurovereenkomst niet te respecteren en kan de huurder gewoon uit de woning zetten.

Situatie: huurovereenkomst ondertekend na 31.12.2018

Voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 is het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing. Dit brengt een andere aanpak met zich mee wanneer het gaat over de overdracht van een gehuurd goed. 

Door het Vlaams Woninghuurdecreet wordt immers geen onderscheid meer gemaakt tussen overeenkomsten met of zonder vaste dagtekening. Al deze overeenkomsten worden voortaan gelijk behandeld. Wordt een verhuurd goed - waarbij de huurovereenkomst werd ondertekend na 31.12.2018 - verkocht, dan treedt de koper in de rechten en de plichten van de verkoper op het moment van het verlijden van de authentieke aankoopakte. 

Dit betekent dat de nieuwe eigenaar dezelfde drie opzegmogelijkheden heeft als een “normale” verhuurder, die hij bovendien ten vroegste op het moment van het verlijden van de aankoopakte kan benutten:

  • opzeg voor eigen gebruik
  • opzeg wegens verbouwingswerken
  • opzeg zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding

Gerelateerde artikels