Le bon d'État : que faire du capital libéré ?

Qu'est-ce que le bon d'État du 1er septembre 2023 ?

Il s'agit d'une obligation d'État à laquelle seuls les particuliers pouvaient souscrire. Vous prêtez ainsi, en quelque sorte, de l'argent à l'État. Après plusieurs années de taux historiquement bas auprès des grandes banques, un rendement net de 2,81 % a convaincu de nombreux épargnants. Pas moins de 234 310 Belges ont souscrit au bon d'État, pour un montant moyen de souscription d'environ 30 272 euros, soit un montant total souscrit de 21,896 milliards d'euros. Il s'est avéré être le bon d'État le plus populaire jamais émis en Belgique.

Le bon d'État belge de 2023 arrive à échéance le 4 septembre 2024. Les banques mettent actuellement tout en œuvre pour récupérer ces milliards. Les comptes d'épargne, les comptes à terme, les obligations linéaires belges (OLO) ou le nouveau bon d'État restent toutefois des solutions à court terme. Vous cherchez une alternative durable et rentable ? Pensez à l'immobilier !

Investir dans l'immobilier comme alternative au bon d'État

Soyons clairs : 2023 a été une année économiquement instable. Le secteur immobilier n'a pas été épargné. Mais entre-temps, une chose est certaine : les taux ont atteint leur maximum et les premiers signaux d'une baisse se font sentir. Le 6 juin 2024, le taux a été abaissé pour la première fois de 0,25 %. Les analystes s'attendent à ce que le taux de dépôt de la BCE soit à nouveau réduit de 0,25 % lors de la réunion du 12 septembre 2024. Et même avec des taux stables, l'immobilier reste un investissement intéressant offrant un beau rendement.

Vous connaissez le dicton : « le Belge naît avec une brique dans le ventre ». Et c'est vrai : le patrimoine des Belges est principalement constitué d'immobilier. L'immobilier constitue un important coussin de capital. Il garantit une réserve pour les coups durs et contribue également à la constitution d'une pension. Ce n'est un secret pour personne que notre système de pension est sous pression, une pression qui s'accentue chaque année sous l'effet du vieillissement de la population. Des revenus locatifs mensuels peuvent contribuer à maintenir son niveau de vie. Et les avantages ne s'arrêtent pas là :

1. Plus-value annuelle moyenne : au cours des 10 dernières années, l'immobilier en Belgique a progressé de 3,69 % en moyenne par an.
2. Avantage fiscal : les plus-values immobilières ne sont pas taxées si vous vendez, en tant que particulier, après 5 ans (ou après 8 ans pour un terrain).
3. Effet de levier : l'immobilier peut être financé par crédit. Vous pouvez ainsi investir un montant plus élevé et réaliser un rendement total plus important.
4. Revenus locatifs : un investissement immobilier de 175 000 € peut vous rapporter environ 750 € par mois. Ces revenus locatifs suffisent à rembourser les mensualités d'un crédit de 100 000 €.
5. Coût de financement : les taux d'intérêt sont orientés à la baisse. Les analystes s'attendent à ce que la Banque centrale européenne abaisse à nouveau son taux de 0,25 % en septembre.

Rendement de l'immobilier par rapport à un produit financier

Supposons que vous réinvestissiez chaque année, pendant 15 ans, le montant libéré par le bon d'État à 1 an, et que vous compariez ce rendement à celui de l'immobilier : la différence est immédiatement frappante, l'immobilier fait nettement mieux.

Résultat après 15 ans d'investissement dans l'immobilier :

Plus-value absolue générée par l'achat et la mise en location d'un bien immobilier : environ 135 000 €. Ce calcul tient compte des droits d'enregistrement et des remboursements de crédit ; les autres frais éventuels ne sont pas pris en compte. Le rendement total sur fonds propres augmente sensiblement, car un investissement immobilier peut être financé en partie par emprunt.

Résultat après 15 ans d'investissement en bons d'État :

Si vous continuiez à investir ces mêmes 100 000 € chaque année dans des bons d'État affichant un rendement net de 2,81 %, vous obtiendriez après 15 ans un gain capitalisé d'environ 51 000 €.

Si l'on souhaite comparer le rendement de l'immobilier à celui que l'on pourrait obtenir avec un produit financier, il faut distinguer, pour l'immobilier, deux composantes : un rendement direct et un rendement à long terme.

1 Le rendement direct provient des revenus locatifs.

Études et chiffres à l'appui, on constate que le nombre de locataires sur le marché locatif augmente d'année en année et que ceux-ci y restent en outre plus longtemps. On observe également que de plus en plus de ménages à double revenu, solvables, entrent sur le marché locatif, ce qui accroît non seulement le nombre, mais aussi la qualité des locataires.

Le résultat ne se fait pas attendre : les loyers connaissent une forte hausse. Le loyer moyen a augmenté de 7,8 % au cours de l'année écoulée. On s'attend donc à ce que la tension sur le marché locatif continue de s'accentuer.

L'immobilier est en outre le seul placement qui offre une protection certaine contre l'inflation, grâce à la possibilité d'indexer le loyer chaque année, à la date anniversaire du contrat.

2 Le rendement à long terme ? La plus-value.

Outre les revenus locatifs, il existe donc une seconde source de revenus potentielle : la plus-value que vous pourriez réaliser lors d'une revente ultérieure du bien.

Entre 2010 et 2020, les prix de l'immobilier en Belgique ont augmenté de pas moins de 28 %.

Malgré un nombre de transactions en baisse, les prix de l'immobilier ont continué à progresser en 2023. Pour les habitations mitoyennes ou semi-mitoyennes, on observe une hausse de 2 %. Les habitations quatre façades ont quant à elles connu une hausse de 2,5 %. Pour les appartements, enfin, on enregistre une progression de 3,9 %.

Les raisons en sont multiples. Tout d'abord, l'indexation automatique des salaires permet de préserver en grande partie le pouvoir d'achat, même en période de forte inflation.

Le marché immobilier belge se caractérise en outre par un grand nombre de propriétaires privés, contrairement à des pays comme l'Allemagne, où une part importante des biens appartient à des investisseurs dits institutionnels (souvent des fonds immobiliers).

Il convient toutefois que le bien réponde à toutes les normes actuelles (notamment énergétiques) pour pouvoir concrétiser cette plus-value future. Cela vous garantit non seulement, en tant qu'investisseur, une (re)location aisée, mais vous permet également de répondre d'emblée aux dernières réglementations en matière d'énergie et de qualité du logement.

Compte tenu du fait que le loyer peut être indexé chaque année, l'immobilier constitue donc un produit d'investissement concret et tangible, qui génère non seulement un revenu récurrent protégé contre l'inflation à moyen terme, mais aussi une plus-value à long terme.

Nous ne le nierons pas : il existe des produits d'investissement offrant des rendements plus élevés. Mais un rendement plus élevé s'accompagne toujours d'un risque plus élevé. L'immobilier reste donc un investissement sûr et judicieux, qui constitue indéniablement un élément important de tout portefeuille d'investissement.