Eigenaars van een appartement of bedrijfsverzamelgebouw binnen een VME zullen wel al eens gehoord hebben over de basisakte van het gebouw. Maar velen moeten het antwoord op de vraag wat een dergelijke basisakte nu precies inhoudt, schuldig blijven. Wij lichten dit begrip toe.
Indien je een appartement aankoopt in een appartementsgebouw of een kantoor in een bedrijfsverzamelgebouw, dan stap je in een gedwongen mede-eigendom. Dit betekent onder meer dat een gedeelte van dit gebouw (vb.: de trappenhal) gebruikt mag worden door de eigenaars van de verschillende entiteiten binnen dit gebouw. Kenmerkend voor gedwongen mede-eigendom is dat de mede-eigenaars de verdeling ervan niet kunnen vragen.
Als er sprake is van een gebouw of groep van gebouwen waarbij het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is en waarbij er zowel privatieve als gemene delen zijn, voorziet het Burgerlijk Wetboek dat er een basisakte en een reglement van mede-eigendom moet worden opgesteld.
De basisakte en dit reglement van mede-eigendom vormen dan samen de “statuten” van het gebouw.
De basisakte en het reglement van mede-eigendom moeten verplicht worden opgenomen in een authentieke akte. De notaris dient hiervoor dus tussen te komen.
De basisakte dient minstens volgende zaken te bevatten:
de beschrijving van het onroerend geheel,
de beschrijving van de privatieve en van de gemeenschappelijke delen,
de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden.
Bedoeling is dat het voor iedereen duidelijk is wat er onder het privé-gedeelte valt en wat onder de gemeenschappelijke gedeelten, dit om latere discussies te vermijden. Een individuele eigenaar heeft geen alleenzeggenschap op of alleengebruik van de gemeenschappelijke delen, zodat het glashelder moet zijn wat al dan niet aan de gemeenschap toebehoort. Een eenvoudig voorbeeld: een tuin op het gelijkvloers, grenzend aan een appartementsgebouw: is dit eigendom van één individuele mede-eigenaar of behoort dit tot de gemeenschappelijke delen, zodat iedere mede-eigenaar de tuin kan gebruiken en mee kan beslissen op welke manier en hoe frequent de tuin zal onderhouden worden?
Elke eigenaar is mede-eigenaar in de gemeenschappelijke gedeelten, samen met de andere eigenaars. Om het exacte aandeel van elke eigenaar in deze gemeenschappelijke delen te bepalen moet rekening gehouden worden met de waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel. Deze waardebepaling dient te gebeuren op grond van een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar, dat opgenomen wordt in de basisakte.
Op basis van de aandelen wordt bepaald wie er precies hoeveel moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten en kan de syndicus dus de afrekening van deze kosten aan de verschillende mede-eigenaars bezorgen. Hoe meer aandelen, hoe meer je zal moeten betalen in de gemeenschappelijke kosten (vb.: kosten voor onderhoud lift, elektriciteit gemene delen, poetskosten, etc.)
Het aantal aandelen bepaalt tevens hoe zwaar de stem van elke eigenaar doorweegt op de algemene vergadering van de mede-eigenaars.
Ook de huurder zal de voorschriften zoals opgenomen in de basisakte moeten naleven, aangezien hij gebruik maakt van de gemene delen. Daarom zal deze huurder voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst op de hoogte moeten zijn van de inhoud van de basisakte en hiermee akkoord zijn gegaan.
Als verhuurder doe je dit best door in de huurovereenkomst op te nemen dat de huurder de basisakte moet naleven en door dit document eventueel vervolgens bij de huurovereenkomst te voegen.
Doe je dit niet en treedt je huurder de bepalingen uit het reglement met de voeten, dan kunnen de andere mede-eigenaars jou hiervoor aanspreken.
Je levenslange partner in wonen en ondernemen
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
Je browser voldoet niet aan de minimale vereisten om deze website te bekijken. Onderstaande browsers zijn compatibel. Mocht je geen van deze browsers hebben, klik dan op het icoontje om de gewenste browser te downloaden.