Alles wat je moet weten over de wet Breyne

Wat is de wet Breyne?

De wet Breyne bestaat sinds 1971 en werd voorzien om de kopers van deze nog te bouwen woningen of woningen in aanbouw - de zogenaamde ‘sleutel-op-de-deur’ en ‘verkoop-op-plan’ - een betere bescherming te bieden, bijvoorbeeld tegen de insolvabiliteit van de bouwpromotor.

Daarenboven garandeert de wet Breyne dat aan de koper volledige, correcte en transparante informatie wordt verschaft en voorziet ze verschillende financiële garanties.

Doordat de meeste regels die in de wet Breyne zijn opgenomen van dwingend recht zijn, kunnen partijen er onderling niet van afwijken; je kan de wet Breyne bijgevolg niet omzeilen.

Wanneer is de Wet Breyne van toepassing?

De wet Breyne is van toepassing wanneer de verkoper, promotor of aannemer er zich toe verbindt om een afgewerkte woning - die zowel als hoofdverblijfplaats, tweede verblijf of opbrengsteigendom (nl.: verhuur) mag worden gebruikt - te bouwen, te laten bouwen of te verschaffen. Zo is de wet niet alleen van toepassing op een verkoopovereenkomst, maar ook op een aannemingsovereenkomst, waarbij de wet bescherming biedt voor de bouwheer t.o.v. de door hem aangestelde aannemer.

De verkoop van een reeds bestaand huis of appartement kan ook onder het toepassingsgebied van de wet Breyne vallen indien de verkoper deze woning uitbreidt of verbouwt, al moet de totale prijs van de werken dan minstens 80% van de verkoopprijs van de woning zijn en meer dan 18.600 bedragen.

In beide gevallen ga je in zee met een promotor - die in dat geval een verzameling is voor de termen verkoper, aannemer, lastgever, projectcoördinator - aan wie je minstens één betaling doet voor de voltooiing van de werken. Sloot je met verschillende aannemers contracten af die elk verschillende aspecten van het project behartigen of worden alle betalingen uitgesteld tot na de voorlopige oplevering, dan is de wet Breyne niet van toepassing.

Welke garanties biedt de Wet Breyne?

De Wet Breyne vereist dat er een duidelijk, volledig en schriftelijk contract wordt afgesloten tussen partijen. In deze compromis moeten een aantal zaken verplicht worden opgenomen:

• de identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen;
• informatie m.b.t. de uitgereikte of nog af te leveren omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen;
• het feit of de koper de overeenkomst al dan niet afsluit onder opschortend voorwaarde van het bekomen van een lening;
• een beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen indien het gaat over een mede-eigendom; dit is dus voornamelijk aan de orde bij de bouw van appartementen;
• de totale prijs van het huis of appartement of van de verbouwingswerken indien gewerkt wordt met een bestaande woning; ook de manier waarop deze prijs zal worden betaald, moet worden voorzien. Belangrijk hierbij is dat het voorschot waarmee wordt gewerkt maar maximaal 5% van het totale bedrag van het contract mag bedragen en het feit dat er in schrijven betaald wordt in functie van de afgeronde werken;
• de vermelding dat er gewestelijke overheidstegemoetkomingen bestaan zodat de koper in de mogelijkheid is om na te gaan of hij in aanmerking komt hiervoor;
• de startdatum van de werken, alsook de uitvoerings- of leveringstermijn (die wordt vermeld in werk- of kalenderdagen) en de schadevergoeding die aan de orde is indien de werken vertraging oplopen;
• de voorwaarden van de voorlopige en definitieve oplevering;

Daarnaast moet de tekst van de artikels 7 en 12 van de wet Breyne letterlijk worden opgenomen in de compromis zodat de koper erkent minstens vijftien dagen voorafgaand aan het afsluiten van de overeenkomst voldoende geïnformeerd te zijn geweest over de essentiële elementen van deze verkoopovereenkomst.

Tenslotte moeten bij de compromis verplicht de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de werken worden gevoegd die door de architect ondertekend zijn. Op die manier weet de koper op welke manier en met welke materialen de werken zullen worden uitgevoerd. Is er sprake van een situatie van mede-eigendom, dan moeten ook de basisakte en het reglement van mede-eigendom - ook wel de statuten van het gebouw genoemd - worden toegevoegd.

Welke financiële waarborgen zijn er voor de koper?

Een belangrijke verwezenlijking van de wet Breyne is het feit dat de promotor door deze wetgeving verplicht een waarborg moet stellen in het voordeel van de koper of opdrachtgever. Op die manier wordt deze koper of opdrachtgever beschermd indien de promotor zijn verplichtingen niet zou nakomen en de bouwwerken met vertraging, dan wel niet of niet volledig uitvoert.

Deze waarborg kent twee vormen, afhankelijk of er gewerkt wordt met een erkende aannemer of niet:

• een niet-erkende aannemer zal ofwel de volledige afwerking van het huis of het appartement moeten verzekeren via het stellen van een voltooiingswaarborg ofwel de integrale terugbetaling aan de koper of bouwheer moeten garanderen via een terugbetalingswaarborg indien het contract wordt ontbonden ;
• een erkende aannemer zal een borgsom ten bedrage van 5% van de totale prijs van het bouwwerk moeten plaatsen bij de Deposito-en Consignatiekas;

Voorlopige en definitieve oplevering

Eénmaal de werken zijn afgerond, wordt de woning opgeleverd in twee fases, nl. de voorlopige en definitieve oplevering en begint de termijn inzake 10-jarige aansprakelijkheid te lopen.