Bail commercial : droits et obligations des propriétaires et locataires

La loi sur le bail commercial relève du droit impératif

Lors de la location d'un bien commercial, le locataire et le propriétaire n'ont pas une totale liberté de décision quant à ce qu'ils incluent dans le contrat de bail. La loi sur le bail commercial qui s'applique relève du droit impératif, ce qui signifie que vous avez peu de marge sur des questions essentielles telles que la durée, les possibilités de résiliation, les renouvellements de bail, etc.

Cela ne signifie bien sûr pas que tout est réglé dans les moindres détails par le législateur ; sur de nombreux points, vous pouvez encore conclure des accords entre vous, comme par exemple le loyer, la garantie locative, l'entretien et les réparations… Pour tout ce qui n'est pas réglé par la loi sur le bail commercial et sur lequel les parties n'ont pas conclu d'accords, vous pouvez ensuite vous référer au droit commun du bail tel qu'il est repris dans le Code civil.

Important à savoir : le fait que la loi sur le bail commercial relève du droit impératif implique également qu'à partir du moment où la relation entre le locataire et le propriétaire relève du champ d'application de cette loi sur le bail commercial, cette réglementation s'applique de toute façon, même si le locataire et le propriétaire donnent un autre nom au contrat de location (par exemple, bail de droit commun) ou stipulent expressément que la loi sur le bail commercial ne sera pas appliquée en cas de litige.

Les parties peuvent également choisir de conclure un contrat de bail commercial de courte durée - également appelé contrat pop-up. Les contrats pop-up relèvent d'une réglementation propre et distincte qui a été élaborée par région - à savoir : Flandre, Bruxelles et Wallonie - ; ils ne relèvent donc pas de la loi sur le bail commercial.

Attention : si vous louez un garage, un bureau ou un entrepôt, vous pouvez également décider, en tant que locataire et propriétaire, de rendre la loi sur le bail commercial applicable, alors que normalement le bail commun - et donc une réglementation moins stricte - pourrait être utilisé. En d'autres termes, vous pouvez toujours choisir d'appliquer une réglementation qui protège davantage le locataire, mais pas l'inverse.

Protection du locataire

En tant que locataire, si la loi sur le bail commercial s'applique, vous êtes plus protégé que dans les cas où le droit commun du bail - qui s'applique à tous les contrats de location qui ne relèvent pas d'une réglementation spécifique, comme par exemple le bail commercial et le bail d'habitation - s'applique. Il est en effet d'une grande importance que la continuité et la stabilité de l'entreprise - dont le développement a généralement nécessité de nombreux investissements et efforts - soient garanties autant que possible.

C'est pourquoi le législateur prévoit notamment une durée minimale de contrat de 9 ans et un droit en faveur du locataire à 3 renouvellements de bail.

Les possibilités de résiliation pour le propriétaire sont également limitées pour la même raison, à savoir assurer la continuité de l'entreprise. Cela alors que le locataire dispose à son tour de plus de possibilités de résilier le bail avant terme.

De plus, le locataire a également le droit de rendre le bien loué adapté à son entreprise, à condition que la sécurité, la stabilité et la valeur esthétique du bâtiment soient garanties.

Depuis 2016, il existe en Flandre une réglementation spécifique pour le bail commercial de courte durée, spécifiquement destinée aux pop-ups. Ces contrats peuvent être conclus pour une durée maximale d'un an, le locataire pouvant résilier avec un préavis d'un mois. Le propriétaire est cependant lié par la durée totale du contrat. Attention : si plusieurs contrats successifs durent ensemble plus d'un an, la réglementation ordinaire de la loi sur le bail commercial s'applique automatiquement.

Intérêts du propriétaire

La loi sur le bail commercial tente de concilier les intérêts du locataire et du propriétaire, de sorte que des dispositions sont également prévues pour que le propriétaire puisse encore disposer de son bien.

Ainsi, le propriétaire peut refuser un renouvellement de bail s'il le souhaite. De plus, à la demande du propriétaire, une interdiction peut être incluse dans le contrat de bail de sous-louer ou de céder le bien commercial , ou des possibilités de résiliation expressément limitées pour le propriétaire peuvent être prévues.

Accords sur mesure pour les parties

Comme expliqué ci-dessus, il est possible, malgré le cadre strict de la loi sur le bail commercial, de conclure des accords sur mesure entre les parties. Pensez par exemple au loyer - où des situations de loyer en fonction du chiffre d'affaires ou des périodes de loyer gratuit sont fixées -, à la garantie locative - qui peut varier en termes de montant et de forme -, à l'aménagement du bien, au paiement de la précompte immobilier et des charges communes, à la prévision d'un droit de préemption ou de préférence, à la destination exacte du bien, etc.

Un conseil important à ce sujet : assurez-vous que ces accords soient clairement inclus dans le contrat de bail !

Autres obligations

Enfin, quelques aspects pratiques sur lesquels il est préférable de conclure des accords :

• le bail commercial doit être enregistré endéans les 4 mois qui suivent la conclusion du contrat. Les frais d'enregistrement sont normalement à la charge du locataire, mais incluez cela clairement dans le contrat de location. Le coût de l'enregistrement s'élève à 0,2% du montant total du loyer et des charges imposées au locataire pour toute la durée du contrat de bail, avec un minimum légal de 50 €;

• la présence d'une bonne assurance incendie est également essentielle, incluez donc des dispositions à ce sujet dans le bail;

• les obligations de sécurité incendie pour le propriétaire d'un bien commercial se concentrent sur les éléments structurels et fixes du bâtiment, afin de fournir une base sûre pour le locataire. Le propriétaire doit garantir que le bien respecte les normes de base en matière de prévention incendie. Bien que le locataire reste responsable de l'utilisation correcte et des risques spécifiques de son activité (par exemple, extincteurs portatifs), le propriétaire pose donc la base cruciale qui permet au locataire d'exploiter son entreprise en toute sécurité et conformément à la loi. Les responsabilités à cet égard doivent être clairement incluses dans le bail afin qu'il soit clair qui supporte quels coûts et obligations;

• il est également obligatoire que les parties établissent un état des lieux détaillé et contradictoire afin que l'état du bien au début du contrat de bail soit clair et qu'un règlement rapide soit possible en cas de dommages éventuels à la fin du contrat de location. Incluez déjà les accords concernant l'exécution de cet état des lieux dans le bail de location;

• il n'y a pas d'obligation légale stipulant qu'une nouvelle inspection de l'installation électrique doit être effectuée au début du contrat de bail par le propriétaire. Cependant, le propriétaire est tenu - au début du contrat de bail - de livrer le bien loué avec une installation prête à l'emploi, afin qu'il puisse servir à l'usage auquel il est destiné dans le bail, sauf si autre chose a été convenu à ce sujet dans le contrat de bail;

• enfin, le propriétaire fournit au locataire d'un bien commercial une copie du dossier d'installation non domestique afin que le locataire puisse prendre connaissance des schémas, plans et autres documents utiles concernant cette installation.

Il est clair que tant le locataire que le propriétaire ont intérêt à rédiger le bail commercial avec précision. De cette manière, il est clair pour chaque partie ce qui est attendu de qui. N'hésitez pas à vous faire assister par l'un de nos experts pour cela !

Aspects fiscaux du bail commercial

Impôt sur les revenus locatifs

Lorsque vous louez un bien commercial en tant que particulier, vous êtes imposé sur les revenus locatifs nets, avec comme minimum le revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Contrairement à la location d'un bien destiné à un usage privé où les revenus locatifs sont imposés sur la base du revenu cadastral, majoré de 40%.

Lesdits revenus locatifs nets sont égaux au loyer brut et aux avantages locatifs moins un forfait de frais de 40% (10% pour les terrains) ; ce forfait de frais est toutefois limité à 2/3 du revenu cadastral réévalué.

Si le propriétaire est une société, les revenus locatifs réels sont imposés dans l'impôt des sociétés à 25%. L'avantage est que la société peut déduire les frais réellement engagés pour le bien loué, tels que les frais d'entretien, les réparations, le précompte immobilier et les intérêts sur les prêts.

Plus d'informations à ce sujet peuvent être trouvées ici.

TVA

La location de biens commerciaux est en principe exonérée de TVA. Depuis 2019, il est toutefois possible - sous certaines conditions - d'opter pour une imposition à la TVA sur la location de biens immobiliers utilisés dans le cadre d'une activité économique.

Un avantage d'opter pour ce régime est que la TVA que vous devez sur la construction ou la rénovation du bien peut être récupérée.

Précompte immobilier

En tant que propriétaire, vous êtes en principe responsable du paiement du précompte immobilier. Dans le cadre d'un contrat de bail commun ou de contrats de bail commercial, vous avez toutefois la possibilité de stipuler contractuellement que ce précompte immobilier est à la charge du locataire.