Handelspand verhuren in België: Rechten en verplichtingen voor verhuurders en huurders
Sofie Demeulemeester
Legal managerWanneer je een handelspand wenst te huren of verhuren, is het belangrijk te weten welke rechten en plichten je hebt. Doordat de handelshuurwet van dwingend recht is, kan er immers niet zomaar van afgeweken worden en word je als huurder beschermd. Toch streeft de handelshuurwet een evenwicht na tussen de belangen van huurder en verhuurder, zodat ook de huurder zich aan bepaalde regels moet houden. Wij geven je graag wat meer uitleg.
- Handelshuurwet is van dwingend recht
- Bescherming voor de huurder
- Belangen van de verhuurder
- Afspraken op maat van partijen
- Andere verplichtingen
- Fiscale aspecten van handelshuur
- Veelgestelde vragen
Handelshuurwet is van dwingend recht
Bij de verhuur van een handelspand heb je als huurder en verhuurder geen volledige beslissingsvrijheid over wat je in de bijhorende huurovereenkomst opneemt. De handelshuurwet die hierop van toepassing is, is immers van dwingend recht, waardoor je over essentiële zaken zoals duurtijd, opzegmogelijkheden, huurhernieuwingen,... weinig bewegingsvrijheid hebt.
Dit betekent natuurlijk niet dat alles tot in de kleinste details geregeld is door de wetgever; over heel wat punten kan je onderling wél nog afspraken maken, zoals bijv. de huurprijs, de huurwaarborg, onderhoud en herstellingen… Voor alles wat niet geregeld is via de handelshuurwet en waarover partijen geen afspraken maken, kan je vervolgens nog terugvallen op het gemeen huurrecht dat is opgenomen in het Burgerlijk Wetboek.
Belangrijk om weten: het feit dat de handelshuurwet van dwingend recht is, houdt ook in dat vanaf het moment dat de relatie tussen de huurder en verhuurder onder het toepassingsgebied van deze handelshuurwet valt, deze regelgeving sowieso van toepassing is, ook al geven de huurder en de verhuurder een andere naam aan de huurovereenkomst (bijv. gemene huur) of bepalen ze uitdrukkelijk dat de handelshuurwet niet toegepast zal worden in geval van discussie.
Partijen kunnen er ook voor kiezen om een handelshuurovereenkomst van korte duur - ook wel pop-up-overeenkomt genoemd - af te sluiten. Pop-up-overeenkomsten vallen onder een eigen, aparte regeling die per Gewest - nl.: Vlaanderen, Brussel en Wallonië - werd uitgewerkt; ze vallen dus niet onder de handelshuurwet.
Let wel: huur je een garage, kantoor of opslagruimte, dan kan je als huurder en verhuurder ook beslissen om de handelshuurwet van toepassing te maken, terwijl eigenlijk de gemene huur - en dus minder strenge regelgeving - zou mogen aangewend worden. Je mag er met andere woorden steeds voor kiezen om regelgeving toe te passen die de huurder meer beschermt, maar niet omgekeerd.
Bescherming voor de huurder
Als huurder word je, indien de handelshuurwet van toepassing is, meer beschermd dan gevallen waarin het gemeen huurrecht - dat van toepassing is op alle huurcontracten die niet onder specifieke regelgeving, zoals bvb handelshuur en woninghuur, vallen - speelt. Het is immers van groot belang dat de continuĂŻteit en stabiliteit van de handelszaak - waarvan de uitbouw meestal veel investeringen en inspanningen heeft gevergd - zo veel mogelijk gewaarborgd wordt.
Daarom voorziet de wetgever o.a. in een minimum contractduur van 9 jaar en een recht ten voordele van de huurder op 3 huurhernieuwingen.
Ook de opzegmogelijkheden voor de verhuurder worden beperkt om dezelfde reden, nl. om de continuĂŻteit van de handelszaak te verzekeren. Dit terwijl de huurder op zijn beurt over meer mogelijkheden beschikt om de huurovereenkomst vroegtijdig stop te zetten.
Daarnaast heeft de huurder ook het recht om het gehuurde goed geschikt te maken voor zijn handelszaak/bedrijf, mits de veiligheid, stabiliteit en esthetische waarde van het gebouw gegarandeerd blijven.
Sinds 2016 bestaat er in Vlaanderen een specifieke regeling voor kortdurende handelshuur, specifiek gericht op pop-ups. Deze contracten kunnen voor maximaal Ă©Ă©n jaar afgesloten worden, waarbij de huurder kan opzeggen met een maand opzegtermijn. De verhuurder is echter gebonden aan de volledige contractduur. Let op: als meerdere opeenvolgende contracten samen langer dan Ă©Ă©n jaar duren, wordt automatisch de gewone regeling van de handelshuurwet van toepassing
Belangen van de verhuurder
De handelshuurwet tracht de belangen van de huurder en verhuurder te verzoenen, zodat ook bepalingen voorzien zijn opdat de verhuurder wel nog steeds over zijn goed zou kunnen beschikken.
Zo kan de verhuurder een huurhernieuwing weigeren indien hij dat wenst. Daarnaast kan er op vraag van de verhuurder een verbod worden opgenomen in de huurovereenkomst om het handelspand onder te verhuren of over te dragen, of kunnen er toch uitdrukkelijke, beperkte opzegmogelijkheden voor de verhuurder worden voorzien.
Afspraken op maat van partijen
Zoals hierboven reeds uiteengezet, is het ondanks het strenge keurslijf van de handelshuurwet, mogelijk om tussen partijen afspraken op maat te maken. Denk maar aan de huurprijs - waarbij tegenwoordig ook situaties van omzethuur of huurvrije periodes worden vastgelegd -, de huurwaarborg - die kan variëren qua omvang en qua vorm -, de inkleding van het pand, de betaling van de onroerende voorheffing en gemeenschappelijke kosten, het voorzien van een voorkoop- of voorkeurrecht, de exacte bestemming van het pand, ...
Een belangrijke tip hierbij: zorg dat deze afspraken zeer duidelijk in de huurovereenkomst worden opgenomen!
Andere verplichtingen
Tenslotte nog een aantal praktische zaken waaromtrent best afspraken gemaakt worden:
de handelshuurovereenkomst moet geregistreerd worden binnen een termijn van 4 maanden na het afsluiten van het contract. De kosten voor deze registratie worden normaal gezien bij de huurder gelegd, maar neem dit ook duidelijk op in de huurovereenkomst. De kostprijs voor de registratie bedraagt 0,2% van het totale bedrag van de huurprijs en de lasten die aan de huurder worden opgelegd voor de volledige duur van de huurovereenkomst, met een wettelijk minimum van € 50;
ook de aanwezigheid van een goede brandverzekering is essentieel, neem hieromtrent dus ook bepalingen op in de huurovereenkomst;
de brandveiligheidsverplichtingen voor de verhuurder van commercieel vastgoed richten zich op de structurele en vaste onderdelen van het gebouw, om zo een veilige basis te bieden voor de huurder. De verhuurder moet garanderen dat het pand voldoet aan de basisnormen voor brandpreventie. Hoewel de huurder verantwoordelijk blijft voor het correcte gebruik en de specifieke risico's van zijn activiteit (bv. losse brandblussers), legt de verhuurder dus de cruciale basis die de huurder in staat stelt om zijn zaak veilig en wettelijk conform uit te baten. De verantwoordelijkheden hieromtrent worden best duidelijk opgenomen in de huurovereenkomst zodat duidelijk is wie welke kosten en verplichtingen draagt;
het is tevens verplicht dat partijen een omstandige, tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken zodat de toestand van het pand bij aanvang van de huurovereenkomst duidelijk is en er bij eventuele schade op het einde van de huurovereenkomst, een vlotte afhandeling mogelijk is. Neem de afspraken omtrent het uitvoeren van deze plaatsbeschrijving, alvast ook op in de huurovereenkomst;
er is geen wettelijke verplichting die stelt dat er een herkeuring van de elektrische installatie moet gebeuren bij aanvang van de huurovereenkomst door de verhuurder. Wel is de verhuurder - bij aanvang van de huurovereenkomst - verplicht om het gehuurde goed af te leveren met een gebruiksklare installatie, zodat het kan dienen tot het gebruik waartoe het in de overeenkomst is bestemd, tenzij hieromtrent iets anders werd overeengekomen in de huurovereenkomst;
de verhuurder bezorgt aan de huurder van een handelspand tenslotte een kopie van het dossier niet-huishoudelijke installatie zodat de huurder kennis kan nemen van de schema’s, plannen en andere nuttige documenten m.b.t. deze installatie.
Het is duidelijk dat zowel de huurder als de verhuurder er belang bij hebben om de handelshuurovereenkomst nauwkeurig op te stellen. Op die manier is het voor elke partij duidelijk wat er van wie verwacht wordt. Laat zeker niet na om je hiervoor te laten bijstaan door Ă©Ă©n van onze experten!
Fiscale aspecten van handelshuur
Belasting op huurinkomsten
Wanneer je als particulier een handelspand verhuurt, word je belast op de netto huurinkomsten, met als minimum het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Dit in tegenstelling tot de verhuur van een pand bestemd voor privégebruik waar de huurinkomsten belast worden op basis van het kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.
Voornoemde nettohuur-inkomsten zijn gelijk aan de brutohuur en huurvoordelen min een kostenforfait van 40% (10% voor gronden); dit kostenforfait wordt evenwel beperkt tot 2/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen.
Indien de verhuurder een vennootschap is, worden de werkelijke huurinkomsten belast in de vennootschapsbelasting aan 25%. Het voordeel is dat de vennootschap de werkelijk gemaakte kosten voor het verhuurde pand kan aftrekken, zoals onderhoudskosten, herstellingen, onroerende voorheffing en intresten op leningen.
Meer info hieromtrent kan je hier vinden.
Btw-aspecten
De verhuur van handelspanden is in principe vrijgesteld van btw. Sinds 2019 is het echter mogelijk om - onder bepaalde voorwaarden - te opteren voor btw-heffing op de verhuur van vastgoed dat wordt gebruikt in het kader van een economische activiteit.
Een voordeel van opteren voor deze regeling, is dat de btw die je verschuldigd bent op de bouw of renovatie van het pand, kan recupereren.
Meer over hieromtrent kan je hier vinden.
Onroerende voorheffing
Als verhuurder ben je in principe verantwoordelijk voor de betaling van de onroerende voorheffing. Bij huurovereenkomst van gemeen recht of handelshuurovereenkomsten, heb je evenwel de mogelijkheid om contractueel te bepalen dat deze onroerende voorheffing ten laste van de huurder wordt gelegd.
Meer informatie hierover kan je hier vinden.
Veelgestelde vragen
-
Mag je wonen in een handelspand?
Of je mag wonen in een handelspand hangt af van de bestemming volgens het gewestplan en de gemeentelijke voorschriften. In sommige zones is een gemengde functie (handel + wonen) toegestaan, maar hiervoor is meestal een omgevingsvergunning nodig. Zonder de juiste vergunning riskeren zowel huurder als verhuurder sancties. Controleer dit altijd bij de gemeente voordat je een handelshuurovereenkomst afsluit.
-
Welke attesten zijn verplicht bij verhuur van een handelspand?
Bij verhuur van een handelspand zijn verschillende attesten verplicht:
- een EPC voor (kleine) niet-residentiële gebouwen;
- een asbestattest (indien aan de orde en indien de verhuurder hier reeds over beschikt);
- dossier niet-huishoudelijke installatie.
Het niet in orde zijn met deze attesten kan leiden tot (administratieve) boetes en contractuele discussies. -
Wat is het verschil tussen een gewone handelshuur en een pop-up contract?
Het fundamentele verschil tussen een klassieke handelshuur en een pop-up-overeenkomst - die elk door een aparte wetgeving worden geregeld - ligt hoofdzakelijk in de duur en de flexibiliteit.
Een klassieke handelshuurovereenkomst wordt afgesloten voor minimum 9 jaar, terwijl een pop-up-overeenkomst wordt afgesloten voor een maximale duur van 1 jaar (inclusief verlengingen).
De pop-up-overeenkomst is specifiek ontworpen voor tijdelijke projecten, terwijl de handelshuur gericht is op stabiliteit en langetermijnengagement. -
Kan ik als verhuurder de handelshuurovereenkomst opzeggen?
Een verhuurder kan een handelshuurovereenkomst alleen vervroegd beëindigen als dit uitdrukkelijk is overeengekomen in het contract. De opzegging is pas mogelijk na afloop van elke driejarige periode, met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. Deze mogelijkheid tot opzegging geldt uitsluitend voor eigen commercieel gebruik door de verhuurder of nauwe verwanten.
Meer info hierover kan je hier terugvinden.
-
Wie betaalt de onroerende voorheffing bij een handelspand?
In principe is de verhuurder verantwoordelijk voor de betaling van de onroerende voorheffing. Anders dan bij woninghuur mag je als verhuurder wel contractueel overeenkomen dat de huurder deze belasting betaalt. Deze afspraak moet expliciet in het huurcontract worden opgenomen.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
