Quels sont les coûts supportés par l’acquéreur et/ou le vendeur lors de la vente d’un bien d’habitation ?

Lors de la vente d’une maison ou d’un appartement, les frais sont répartis entre acheteur et vendeur. En principe, l’acheteur paie les frais de notaire, c’est-à-dire : les honoraires du notaire, les frais liés à la rédaction de l’acte, ainsi que les droits d’enregistrement.

Si vous vendez votre maison ou votre appartement par l’intermédiaire d’un agent immobilier, vous devrez payer une commission, calculée en pourcentage du prix de vente final de votre bien. À cette commission s’ajoute la TVA de 21 %.

Cette commission n’est due que si la vente aboutit. Si le bien n’est pas vendu pendant la durée du mandat, vous ne payez en principe pas de commission. Attention toutefois : si un acquéreur présenté par l’agent achète après l’expiration du mandat, vous pourriez quand même devoir verser la commission (clause de liste).

Il faut également tenir compte des frais supplémentaires, tels que l'obtention des documents obligatoires (certificat de performance énergétique, attestation de sol, informations urbanistiques, etc.). Ces frais sont généralement facturés même si votre bien n'est finalement pas vendu, car l'agent immobilier a déjà demandé ces attestations.

En résumé, le coût de la vente par l'intermédiaire d'un agent immobilier dépend de la commission, des frais supplémentaires et de la conclusion effective de la vente.

Lors de la vente d'un bien immobilier, plusieurs attestations sont obligatoires afin que l'acheteur soit correctement informé de l'état et des caractéristiques du bien.

• Attestation de sol : obligatoire pour chaque parcelle cadastrale. Si une activité à risque a été exercée (par le passé) sur le terrain, une étude préliminaire du sol est souvent nécessaire. Cette étude doit être réalisée par un expert agréé, aux frais du vendeur.

• Renseignements urbanistiques : indiquent la destination du terrain, les permis, les éventuelles infractions ou droits de préemption. En Flandre, ces informations ne peuvent dater de plus d’un an.

• Dossier d’intervention ultérieure (DIU) : requis pour les biens construits après le 1er mai 2001 ou ayant fait l’objet de travaux par plusieurs entrepreneurs après cette date. Il contient les informations techniques du bâtiment.

• Contrôle électrique : Si l'installation électrique date d'avant le 1er octobre 1981 et n'a pas encore été contrôlée, un rapport de contrôle est obligatoire. Ce contrôle est effectué aux frais du vendeur. Si l'installation est refusée, l'acheteur doit faire effectuer un nouveau contrôle dans les 18 mois après avoir procédé aux adaptations de mise en conformité nécessaires.
  Si l'installation électrique est postérieure à cette date, un rapport d'inspection est normalement déjà disponible. Si, en tant que vendeur, vous ne retrouvez plus ce rapport, si des modifications importantes ont été apportées à l'installation entre-temps ou si ce rapport date de plus de 25 ans, un nouveau contrôle devra être effectué.

• Certificat PEB (à Bruxelles)/EPC (en Flandre): le certificat de performance énergétique indique le niveau d’efficacité énergétique du logement et propose des recommandations pour améliorer la consommation énergétique. Le certificat est valable dix ans et doit être établi par un expert énergétique agréé. En cas de travaux ayant une incidence sur les performances énergétiques (tels que l'isolation ou le remplacement des fenêtres), il peut être avantageux de faire établir un nouveau certificat. Attention : en Flandre, le certificat (EPC) ne peut pas dater d'avant le 01/01/2019 lors d'une vente, même si la durée de validité de 10 ans n'est pas encore dépassée

• Certificat d’inventaire amiante : obligatoire pour les logements construits en Flandre avant 2001. L’inventaire amiante indique si de l'amiante est présent et dans quelle mesure cela comporte des risques. L'inventaire est réalisé par un expert agréé en amiante, après quoi l'OVAM délivre le certificat.

Tout comme pour la vente d'une maison, vous devez, en tant que vendeur, fournir à l'acheteur les informations urbanistiques, le PEB (ou EPC), le certificat de sol, le contrôle électrique et, le cas échéant, le dossier d’intervention ultérieure et le certificat amiante.

Dans le cas de la vente d’un appartement, il faut également fournir les renseignements du syndic. Ces renseignements doivent être demandés et payés au syndic. Ils détaillent le fonds de roulement et le capital de réserve, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, les deux derniers bilans, le capital de réserve déjà utilisé, les éventuelles dettes du ou des vendeurs envers la copropriété, ainsi que les procédures en cours impliquant la copropriété. Ces données sont collectées au début du dossier de vente et avant la signature de l’acte notarié, afin que l’acheteur dispose dès le départ d’informations complètes et actualisées.

De plus, dans le cas d'une vente d’appartement en Flandre, vous devez également fournir le certificat EPC pour les parties communes et - à partir du 1er janvier 2027 - un certificat d'amiante pour les parties communes si le bâtiment a été construit avant 2001. En tant que vendeur, vous ne devez toutefois pas faire établir vous-même le certificat de performance énergétique (EPC) et le certificat d'amiante pour les parties communes ; c'est la copropriété qui s'en charge et les documents peuvent être demandés au syndic.

Lors de la vente d’une habitation, les frais sont répartis entre l'acheteur et le vendeur. En principe, l'acheteur prend en charge les frais de notaire, notamment les honoraires du notaire et les frais liés à la rédaction de l'acte, ainsi que les droits d'enregistrement). Le vendeur est quant à lui responsable des frais nécessaires pour rendre le bien « prêt à la vente » sur le plan juridique et administratif. Il s'agit notamment du certificat de performance énergétique, du contrôle électrique, des renseignements urbanistiques, du certificat de sol et des certificats supplémentaires éventuellement requis, tels que le certificat d'inventaire amiante ou le dossier d’intervention ultérieure.

Certains frais, tels que ceux liés à une mesure ou à la participation à la rédaction d'un acte de base, peuvent également être pris en charge par l'acheteur, si cela a été convenu. Il est donc important que l'acheteur et le vendeur s'accordent clairement à ce sujet dans le contrat de vente. En cas de doute ou de désaccord, les règles du Code civil s'appliquent : tout ce qui est nécessaire pour livrer correctement le logement est en principe à la charge du vendeur.