Vind advies over...

De nieuwe regeling voor registratiebelasting in Vlaanderen uitgelegd in een notendop!

Op 1 juni 2018 trad de nieuwe regeling met betrekking tot de verkooprechten in werking in Vlaanderen. De wijziging die het meest in het oog springt, is ongetwijfeld het feit dat de verkooprechten bij aankoop van een gezinswoning worden geüniformiseerd tot 7%. Wij geven je graag wat meer uitleg over de inhoud en voorwaarden van deze nieuwe regeling.

Vroegere situatie

Tot voor kort werd het tarief van de koopbelasting nog bepaald door het kadastraal inkomen (KI) van de woning. Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen dat overeenstemt met de gemiddelde jaarlijkse huuropbrengsten, die evenwel nog gebaseerd zijn op de huurprijzen van 1975.

Op die manier betaalde je 10% verkooprechten – de vroegere “registratierechten” -  voor woningen met een KI hoger dan 745 euro. Daarnaast werd een tarief van 5% gehanteerd voor woningen met een KI met een maximum van 745 euro, dan wel 845 euro indien de kopers 3 of 4 kinderen hadden, tot 945 euro bij 5 of 6 kinderen en 1045 euro vanaf zeven kinderen. Dit gunstregime werd ook wel “klein beschrijf” genoemd. Daarenboven kon bij de aankoop van een woning of bouwgrond in bepaalde gevallen genoten worden van een “abattement”, nl.: het feit dat je geen verkooprechten moest betalen op de eerste 15.000 euro van de aankoopsom. Naast dit “basis-abattement”, bestonden ook de figuren van het bij-abattement, het renovatieabattement, alsook de meeneembaarheid van verkooprechten.

Een veel gehoorde kritiek was dat oude, grotere huizen toch in aanmerking kwamen voor de gunst van het klein beschrijf, omdat uitgevoerde verbouwingen nooit werden aangegeven aan het kadaster. Omwille van die reden was een verkoop van een woning met een KI van 642 euro voor een bedrag van 500.000 euro en bijgevolg met een aanrekening van 5% verkooprechten, geen unicum.

Het was dan ook duidelijk dat het kadastraal inkomen een verouderde basis vormde, zodat de nood om de koopbelasting aan een ander systeem te koppelen, nijpend werd. Omwille van die reden werd dan ook beslist om gebruik te maken van één tarief dat afhankelijk is van de aankoopprijs.

Gezinswoning

Voortaan wordt er gebruik gemaakt van één tarief qua verkooprechten voor de gezinswoning, met een extra korting voor de bescheiden woning. Zo zal je 7% verkooprechten betalen op de aankoopprijs van de gezinswoning. De hiervoor omschreven gunstregimes van het klein beschrijf – en het voordeel voor grote gezinnen - en de diverse abattementen, zijn bijgevolg verdwenen.

Belangrijk hierbij is dat het nieuwe tarief van 7% enkel geldt in geval van aankoop:

  • van bestaande woningen, niet van bouwgronden (of daarmee gelijkgestelde gebouwen gelet op uitgebreide herstellings- of onderhoudswerken die moeten uitgevoerd worden opdat het gebouw als woning gebruikt kan worden) die gelegen zijn in het Vlaams Gewest
  • door natuurlijke personen
  • indien het gaat om een zuivere aankoop – dus niet: ruil, afstand van onverdeelde rechten,… - van de geheelheid van de woning in volle eigendom
  • voor zover de kopers er hun hoofdverblijfplaats (nl.: de inschrijving in het bevolkingsregister) vestigen binnen de 2 jaar na datum van de authentieke akte
  • waarbij de kopers noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond in volle eigendom hebben, dit zowel in België als daarbuiten (ook indien deze via een nalatenschap werd verkregen)

Deze laatste voorwaarde wordt bovendien per persoon beoordeeld. Het is dus perfect mogelijk dat 2 personen samen een woning aankopen, waarbij de ene  - A - reeds eigenaar is van een onroerend goed en de andere – B - niet, zodat A voor zijn aandeel belast wordt aan een tarief van 10% die in die gevallen behouden blijft en B aan een tarief van 7%.

Belangrijk hierbij is ook het feit dat geen rekening wordt gehouden met een woning of bouwgrond waarvan de koper eigenaar is, indien de koper zich ertoe verbindt om deze woning of bouwgrond uiterlijk één jaar na de datum van de authentieke akte van de aankoop van de nieuwe gezinswoning volledig te vervreemden. Hierbij moet de koper wel kunnen aantonen dat deze aankoop en vervreemding in verband staan met elkaar. Op die manier hebben kopers een zekere geruststelling dat zij een nieuwe gezinswoning aan het tarief van 7% kunnen aankopen, terwijl de verkoop van hun huidige gezinswoning nog niet werd gefinaliseerd. Dit noemt men de “tolerantie van het causaal verband”.

Bij welke verkopen is de regeling sowieso niet van toepassing?

Gelet op de bovenstaande voorwaarden, blijven aankopen van bedrijfsvastgoed, dan wel bouwgrond en tweede of derde verblijven verder verlopen onder aanrekening van het algemeen tarief van 10%. Ook bij de aankoop van een nieuwbouwwoning waarbij BTW wordt aangerekend op de constructie en verkooprechten op de grondwaarde, blijven de verkooprechten op de grond aan het tarief van 10% berekend worden.

Uitzondering hierop vormt evenwel de aankoop van een woning waarbij de koper er zich toe verbindt binnen de drie jaar na aankoop een huurovereenkomst af te sluiten met een erkend sociaal verhuurkantoor voor een periode van minimum 9 jaar. Ook in dit geval kan het tarief van 7% genoten worden.

Ingrijpende energetische renovatie

Koop je evenwel een gezinswoning aan zoals hierboven uiteengezet en verbind je je er hierbij bovendien toe om binnen de vijf jaar na aankoop een ingrijpende energetische renovatie uit te hebben gevoerd, dan betaal je slechts 6% verkooprechten in plaats van 7%. Ook hier gebeurt de beoordeling per persoon en kan de tolerantie van het causaal verband worden toegepast.

Een ingrijpende energetische renovatie is een renovatie waarbij de technische installaties om een specifiek binnenklimaat te realiseren (zoals verwarming, koeling, luchtcirculatie) volledig vervangen worden en waarbij minstens 75% van de bestaande en nieuwe buitenschil wordt (na)geïsoleerd.

Aankoop van onroerend erfgoed

Ook voor de aankoop van onroerend erfgoed met als doel dit aan te wenden als gezinswoning, wordt een fiscale stimulans voorzien onder de vorm van een verlaagd verkooprecht van 1% i.p.v. 7%. Dit op voorwaarde dat dit verschil van 6% binnen de 5 jaar wordt geïnvesteerd in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken- en elementen van het beschermde monument.

Sinds 14.05.2017 gold reeds een regeling waarbij de verkooprechten bij aankoop van onroerend erfgoed gereduceerd worden tot 5%, dan wel 2,5% (in geval van klein beschrijf), dit evenwel op voorwaarde dat ook hier het fiscale voordeel geïnvesteerd wordt in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken- en elementen van het beschermde monument.

Deze regeling wordt behouden voor de aankoop van onroerend erfgoed dat niet voldoet aan de voorwaarden om te genieten van een tarief van 7% ipv 10%.

Belangrijk hierbij is dat deze gunsten niet kunnen gecombineerd worden met premies die betrekking hebben op dezelfde beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten zoals hierboven vermeld. De tolerantie van het causaal verband wordt hierbij wél toegepast.

Extra korting voor bescheiden gezinswoningen

Voor de aankoop van bescheiden gezinswoningen – dit zijn woningen met een aankoopprijs tot maximaal 200.000 euro –, is er daarenboven een extra korting van 5.600 euro (bij een tarief van 7%) dan wel 4.800 euro (bij een tarief van 6%) voorzien. Indien slechts één van de kopers aanspraak kan maken op het nieuwe gunsttarief, zal slechts een deel van deze korting kunnen worden genoten.

In de kernsteden – Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde - en de Vlaamse rand – Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst, Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren - wordt deze voorwaarde opgetrokken tot een aankoopprijs van 220.000 euro. Deze korting komt overeen met een vrijstelling van verkooprechten op de eerste schijf van 80.000 euro en wordt toegepast op het totaal van de verkooprechten en dus niet per koper.

Om het grensbedrag van 200.000 dan wel 220.000 te berekenen, wordt rekening gehouden met de som van de overeengekomen prijs en de lasten.

Zowel de SERV als de Woonraad merkten in hun adviezen op dat dergelijke regeling een risico op prijsbewimpeling inhoudt om deze grens van € 200.000 dan wel € 220.000 te bekomen bij de verkoop van een woning. De Vlaamse Regering stelde dit te zullen tegengaan door een structurele controle op de reële verkoopwaarde van de desbetreffende woningen uit te voeren en bij sterke indicaties van prijsbewimpeling de reële verkoopwaarde te herzien, waardoor men het gunsttarief kan verliezen. De Vlaamse belastingdienst zou hiertoe een beroep doen op de databank met ijkpunten, die een indicatie geeft van gelijkaardige panden die in de buurt reeds werden verkocht of vererfd.

Meeneembaarheid

Het principe van meeneembaarheid wordt ook toegepast op de nieuwe regeling. Wie vroeger al een woning kocht en een nieuwe woning koopt, kan dus nog steeds in aanmerking komen voor een verrekening of teruggave van registratiebelasting. Het plafond van het bedrag dat “meegenomen” kan worden blijft 12.500 euro, als zal dit plafond voortaan wel geïndexeerd worden met het jaar 2017 als referentie, zodat een indexatie voor het eerst kan gebeuren in 2019. Deze indexatie gebeurt evenwel slechts per schijven van 500 euro, waarbij steeds wordt afgerond naar de lagere 500 euro.

Concreet houdt dit in dat indien – ten gevolge van de indexering - op 01.01.2019 blijkt dat het maximum verrekenbaar of terug te geven bedrag

meer dan 12.500 euro en minder dan 13.000 euro bedraagt – vb.: 12.788 euro -, dit voor het jaar 2019 nog zal behouden blijven op 12.500 euro

meer dan 13.000 euro en minder dan 13.500 bedraagt – vb.: 13.288 euro - dit voor het jaar 2019 op 13.000 geplaatst zal worden

Daarnaast blijft de meeneembaarheid van vroeger betaalde verkooprechten behouden, ook bij de aankoop van bouwgrond.

KI blijft belangrijk

Ondanks het feit dat het KI zijn waarde verliest ter berekening van de registratiebelasting, wordt er best nog rekening gehouden met het kadastraal inkomen van de woning bij een aankoop. Het kadastraal inkomen zal dan wel niet langer de verkooprechten bepalen, het blijft wel de basis voor de berekening van de onroerende voorheffing die je jaarlijks moet betalen.

Vanaf wanneer geldt deze regeling?

De regeling zoals hierboven beschreven, treedt definitief in werking op 01.06.2018.

De datum van de compromis zal hierbij bepalen of de verkoop-aankoop van de woning onder het oude dan wel onder het nieuwe systeem valt.

Vanzelfsprekend wordt er niets gewijzigd voor de belastingplichtigen die – via het verlijden van een authentieke akte - reeds een woning aankochten met toepassing van het verlaagd tarief van 5% voor die datum. Ook de voorwaarden die aan deze gunst werden gekoppeld, blijven dan onverminderd gelden.

Meer weten? Aarzel niet en kom zeker eens langs in één van onze kantoren voor meer informatie!

Een antwoord op al je vastgoedvragen

Een huis (ver)kopen of (ver)huren is een grote stap die vaak heel wat vragen oproept. Wij bieden je een antwoord op al je vastgoedvragen.

Bekijk de meest gestelde vragen Stel ons jouw vraag

Gerelateerde artikels