Het bodemattest: verplicht bij de verkoop van uw woning of bedrijfsgebouw!
Sofie Demeulemeester
Legal managerHelaas zijn niet alle gronden even 'gezond': nogal wat grond is verontreinigd door o.a. vervuilende industrie of bepaalde lekkages. De overheid neemt sinds enige jaren maatregelen om gronden te saneren en verontreiniging te voorkomen. In dit kader werd het bodemattest in het leven geroepen.
- Wat is een bodemattest?
- Wanneer heb je een bodemattest nodig?
- Hoe moet een bodemattest aangevraagd worden?
- Wat als mijn grond verontreinigd blijkt te zijn?
- Vrijstelling van onderzoeksplicht
- Mogelijke gevolgen voor de koper
- Hoe gaat u hiermee best om als koper?
Wat is een bodemattest?
Het bodemattest is een rapport dat informatie geeft over de bodemkwaliteit van de (onder)grond van een bepaald perceel. Dit attest wordt in Vlaanderen uitgegeven door OVAM (de openbare afvalstoffenmaatschappij).
De OVAM zal via het bodemattest informeren of het perceel in haar databank van verontreinigde gronden is opgenomen. Wanneer het perceel grond niet gekend is in de databank van OVAM, ontvang je een zogenaamd 'blanco' bodemattest.
Opgelet! Dit betekent niet dat deze grond niet vervuild kan zijn, maar geeft enkel aan dat OVAM geen weet heeft van enige verontreiniging op dit perceel.
Wanneer heb je een bodemattest nodig?
Een perceel grond (al dan niet bebouwd) kan niet worden overgedragen of verkocht zonder geldig bodemattest. Hoewel de inhoud van het attest louter informatief is, kan de verkoop niet doorgaan zonder goedkeuring vanwege OVAM.
Ten laatste op het ogenblik dat de verkoop van een pand tot stand komt (doorgaans bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst of compromis), moet de koper kennis gekregen hebben van de inhoud van het bodemattest, zodat hij geïnformeerd is omtrent de bodemtoestand van het aan te kopen pand.
Hoe moet een bodemattest aangevraagd worden?
Het bodemattest moet opgevraagd worden bij OVAM. De aanvraag kan zowel schriftelijk als digitaal gebeuren. Het opvragen van het bodemattest dient in principe te gebeuren door de verkoper en op diens kosten.
Wie voor de verkoop van zijn woning samenwerkt met Dewaele, kan er op rekenen dat onze makelaars deze aanvraag in orde brengen.
Wat als mijn grond verontreinigd blijkt te zijn?
Indien uit het bodemattest blijkt dat er een risico-activiteit (bv. een milieuvervuilende activiteit of de aanwezigheid van een grote stookolietank) op het perceel grond zou zijn uitgevoerd, dan moet er een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd worden op het perceel grond.
Dit oriënterend bodemonderzoek moet gebeuren door een erkend bodemsaneringsdeskundige: deze neemt stalen van de grond en voert een analyse uit om te controleren of er vervuiling aanwezig is. De bodemsaneringsdeskundige dient zijn rapport in bij OVAM. Als de OVAM na dit oriënterend bodemonderzoek vaststelt dat de grond niet vervuild is, kan de overdracht plaatsvinden.
Zijn er wel sporen van verontreiniging aangetroffen, dan moet de bodemsaneringsdeskundige zijn werkzaamheden verder zetten: er zal dan een diepgaand beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd worden (d.i. een grondige analyse waarbij de verontreiniging gedetailleerd in kaart wordt gebracht en waarbij eventueel een saneringsplan wordt opgemaakt). Na studie van dit detailrapport beslist OVAM dan of er saneringswerken moeten plaatsvinden en wie hiervoor verantwoordelijk is.
Op dat ogenblik dienen verdere afspraken gemaakt te worden tussen koper en verkoper over de uitvoering en kostprijs van deze werken: een bodemsaneringsproject wordt opgestart. Pas dan kan de overdracht van het perceel grond (al dan niet tijdens het bodemsaneringsproject of na het afronden ervan) plaatsvinden.
Vrijstelling van onderzoeksplicht
De verkoper kan evenwel ontsnappen aan de verplichting om een dergelijk beschrijvend bodemonderzoek of sanering uit te voeren, door aan te tonen dat hij aan bepaalde voorwaarden voldoet, namelijk indien hij de bodemverontreiniging niet zelf heeft veroorzaakt, deze tot stand gekomen is voordat hij eigenaar of exploitant werd én (voor de eigenaar) hij op het ogenblik van verwerving er niet van op de hoogte was of niet op de hoogte behoorde te zijn. De verkoper dient in dat geval een aanvraag tot vrijstelling te richten aan de OVAM. Als de OVAM dit goedkeurt, dan kan de overdracht plaatsvinden, zonder dat op dat ogenblik door de verkoper verdere maatregelen te nemen zijn.
Als de verkoper niet voldoet aan deze voorwaarden, dan kan het goed pas overgedragen worden:
wanneer blijkt dat er na het beschrijvend bodemonderzoek geen sanering nodig is; of
als blijkt dat er na het beschrijvend bodemonderzoek een sanering nodig is en wanneer voldaan is aan de voorwaarden van een versnelde overdracht (waarbij de koper de verbintenis aangaat om de bodemsanering uit te voeren en een financiële zekerheid stelt tot waarborg van de uitvoering ervan); of
wanneer het (beperkt) bodemsaneringsproject werd conform verklaard, en de overdrager of verwerver een verbintenis aanging én een financiële zekerheid stelde; of
als het eindevaluatieonderzoek is goedgekeurd door de OVAM en de eindverklaring is afgeleverd.
Mogelijke gevolgen voor de koper
Uit het bovenstaande blijkt dat u als koper in situaties kan terechtkomen waarbij de grond mét bodemverontreiniging kan worden overgedragen zonder dat de verkoper hieromtrent verdere stappen moet ondernemen.
Nochtans kan sanering wel vereist zijn:
bij de zogenaamde nieuwe bodemverontreiniging (verontreiniging die ontstaan is na 29.10.1995): Als na een beschrijvend bodemonderzoek blijkt dat de bodemsaneringsnormen zijn overschreden, dan moet er tot sanering worden overgegaan. Deze sanering heeft tot doel de bodem in overeenstemming te brengen met de richtwaarden of op zijn minst een betere bodemkwaliteit realiseren.
bij de zogenaamde historische bodemverontreiniging (verontreiniging die ontstaan is voor 29.10.1995): Is er sprake van historische bodemverontreiniging, dan moeten er enkel saneringswerken plaatsvinden als de bodemverontreiniging een ernstige bedreiging of risico vormt. Het beschrijvend bodemonderzoek zal bepalen of er al dan niet sprake is van ernstige bedreigingen.
Onder ernstige bedreigingen verstaan we iedere vorm van contact tussen enerzijds verontreinigende stoffen, en anderzijds mensen, planten, dieren waarbij dit contact nadelige gevolgen heeft op hun gezondheid.
Je loopt als nieuwe eigenaar het risico om door de OVAM aangesproken te worden als saneringsplichtige (als derde in rij, na de exploitant en desgevallend de gebruiker), want je bent op het ogenblik van het verwerven van de eigendom op de hoogte dat de grond verontreinigd is, je kan dus geen vrijstelling aanvragen. Weliswaar is het mogelijk om de kosten verbonden aan de sanering terug te vorderen bij degene die aansprakelijk is voor de verontreiniging.
Hoe gaat u hiermee best om als koper?
Als koper is het van belang dat u de risico’s goed inschat. Indien u door de OVAM aangemaand wordt om een beschrijvend onderzoek en bodemsanering uit te voeren, of als je later zelf het goed opnieuw wil overdragen, dan kan dit gepaard gaan met serieuze kosten.
Neem dit dus best mee in de onderhandelingen bij de verkoop en laat u voldoende adviseren door de notaris of vastgoedmakelaar. Het betreft immers complexe materie.
Meer weten?
Contacteer een makelaar uit een kantoor in je buurt voor advies op maat.
Gerelateerde video's
Mijn woning of bedrijfsgebouw beschikt over een stookolietank: moet deze gekeurd worden voor verkoop?
Wat zijn de stedenbouwkundige inlichtingen?
Alles wat je moet weten over de elektrische keuring
Mijn woning is getroffen door een rooilijn: wat nu? - Wikimmo
investeren in vastgoed
Wat is een zorgvolmacht?
Studentenhuurovereenkomst: alles wat je moet weten - Wikimmo
Wanneer is er sprake van een tekortschatting bij verkoop van een woning? - Wikimmo
Wat is een gesplitste aankoop? - Wikimmo
Successieplanning bij vennootschappen en (commercieel) vastgoed
Wat is een wilsgebrek en het gevolg voor de verkoopovereenkomst indien hier sprake van is? - Wikimmo
Wanneer kan je een renovatie van een woning aan 6% BTW uitvoeren? - Wikimmo
Kan een minderjarige een woning huren? - Wikimmo
Heb ik een stedenbouwkundige vergunning nodig voor een zwembad? - Wikimmo
Wat als uw huurder de huurwoning beschadigt? - Wikimmo
Woning verkopen zonder partner - Wikimmo
Ik koop een woning en achteraf stel ik een vochtprobleem vast. Wat nu? - Wikimmo
Wat is het conformiteitsattest? - Wikimmo
Alles wat je moet weten over de wet Breyne - Wikimmo
Mag de verhuurder een sleutel bijhouden van de huurwoning? - Wikimmo
Opzeg huurcontract wegens verbouwingswerken: wat zijn de regels? - Wikimmo
Wat te doen als er dringende herstellingswerken aan je huurwoning zijn? - Wikimmo
Wat moet er gebeuren met de brandverzekering bij de verkoop van je woning? - Wikimmo
Wat is teruggave van verkooprechten? - Wikimmo
Mag een huurder huisdieren houden in een huurwoning? - Wikimmo
Wat als je woning onbewoonbaar wordt verklaard? - Wikimmo
Wat is een plaatsbeschrijving en waarom is dit nodig? - Wikimmo
Wat gebeurt er met mijn zonnepanelen bij de verkoop van mijn woning? - Wikimmo
Mijn huis is bouwkundig erfgoed, wat nu? - Wikimmo
Wanneer kan je onroerende voorheffing ten laste leggen van de huurder? - Wikimmo
Wat als ik een huis wil kopen tijdens mijn echtscheidingsprocedure? - Wikimmo
Eerst verkopen en dan kopen of omgekeerd? - Wikimmo
Is een mondelinge huurovereenkomst geldig? - Wikimmo
De voorlopige en definitieve oplevering bij nieuwbouw: hoe gaat dit in zijn werk? - Wikimmo
Mijn huurder weigert te betalen: wat nu? - Wikimmo
Moet je erfbelasting betalen op jullie gezinswoning als je partner overlijdt? - Wikimmo
Is een elektrische keuring nodig bij de verkoop van een woning? - Wikimmo
Meeneembaarheid van verkooprechten - Wikimmo
Verzekeren van een huurwoning: verplichtingen van de huurder - Wikimmo
Een garage verhuren? Hiermee moet je rekening houden! - Wikimmo
Wat zijn de verplichtingen van de verhuurder? - wikimmo
Wat betekent 'een optie nemen' op een woning? - Wikimmo
Welke kosten moeten koper en verkoper betalen bij verkoop van een woning? - WIKIMMO
Het KI van een woning - Wikimmo
Een bod uitbrengen: hoe doe je dat? - Wikimmo
Meerwaardebelasting bij verkoop woning of grond - Wikimmo
Ik verkoop mijn woning die verhuurd is. Welke stappen moet ik ondernemen? - Wikimmo
Wat zijn vruchtgebruik en blote eigendom? - Wikimmo
Wat is een openbare verkoop?
De Vlaamse woonbonus 2020: een update! - Wikimmo
Wat wordt verstaan onder “verhaalbelasting”? - Wikimmo
Digitaal ondertekenen
Hou rekening met het reglement van interne orde! - Wikimmo
Ik verkoop mijn woning die verhuurd is. Welke stappen moet ik ondernemen? - Wikimmo
Uw huurder overlijdt : wat met het huurcontract? - Wikimmo
Wat is een basisakte? - Wikimmo
Wanneer moet bij verhuur BTW verplicht worden aangerekend? - Wikimmo
In welke situaties kan vanaf 1 januari 2019 BTW worden aangerekend op de huurprijs? - Wikimmo
Aanrekening van BTW bij verhuur loods of opslagruimte - Wikimmo
Een erfdienstbaarheid: wat is dat? - Wikimmo
Een huurwaarborg bij bedrijfsvastgoed: een must! - Wikimmo
Alles wat je moet weten over de huurwaarborg - Wikimmo
Vrijstelling of vermindering van onroerende voorheffing bij bedrijfsvastgoed bekomen? - Wikimmo
Wanneer heb je recht op een vermindering of een vrijstelling van onroerende voorheffing? - Wikimmo
Wat zijn de aandachtspunten bij de overname van een handelszaak? - Wikimmo
Je wil een bedrijfspand aankopen, maar de site is vervuild. Kan de verkoop doorgaan?
Wat is een bodemattest? - Wikimmo
Herziening van de huurprijs bij handelshuur: kan dit zomaar? - Wikimmo
Wanneer kan ik de huurprijs herzien bij woninghuur? - Wikimmo
Wat zijn de verplichte documenten bij verkoop van bedrijfsvastgoed? - Wikimmo
Moet ik mijn stookolietank laten keuren voor verkoop?
EPC verplicht bij verhuur en verkoop van kleine niet-residentiële gebouwen! - Wikimmo
Wat is de regelgeving omtrent EPC bij woonvastgoed?
Alles wat je moet weten over de indexatie van de huurprijs. - Wikimmo
Indexering van de huurprijs bij handelshuur en gemene huur - Wikimmo
Wat is een opschortende voorwaarde? - Wikimmo
Wat is een postinterventiedossier? - Wikimmo
Er rust een voorkooprecht op mijn huis. Kan ik verkopen? - Wikimmo
Wat is het verschil tussen een voorkooprecht en een voorkeursrecht? - Wikimmo
Wat zijn de opzegmogelijkheden als huurder in geval van handelshuur? - Wikimmo
Wat is het verschil tussen een compromis en een wederzijdse aan- en verkoopbelofte? - Wikimmo
Wanneer komt de verkoop van een woning tot stand? - Wikimmo
Kan een verhuurder de handelshuurovereenkomst opzeggen? - Wikimmo
Opzeg woninghuurovereenkomst wegens eigen gebruik
Hoeveel notariskosten moet ik betalen bij de aankoop van een woning? - Wikimmo
Moet ik registratierechten of btw betalen op de aankoop van mijn woning? - Wikimmo
Wat is afstand van verhaal in het kader van de brandverzekering?
Waarom moet de woninghuurovereenkomst geregistreerd worden? - Wikimmo
De registratie van een handelshuurcontract of een huurcontract naar gemeen recht - Wikimmo
Hoe worden de inkomsten op particuliere verhuur belast?
Bedrijfsverzamelgebouwen: samen onder hetzelfde dak!
Van welke renovatiepremies kan je genieten als je je bedrijfspand energiezuiniger maakt? - Wikimmo
Bedrijfspand kopen: privé of op de zaak? - Wikimmo
Renovatie vanaf 2022 verplicht voor kopers van bedrijfsgebouwen - Wikimmo
Wat is omzethuur en in welke gevallen kan het nuttig zijn? - Wikimmo
Planbaten en planschade: wat betekent dit - Wikimmo
Wanneer is er sprake van 'drempelgeld' bij handelshuur? - WIkimmo
Rechten en verplichtingen van huurders en verhuurders van commercieel vastgoed - Wikimmo
Overname handelsfonds: wat met schulden? - Wikimmo
Welke kosten en lasten zijn voor de (ver)huurder? - Wikimmo
Wanneer is huuroverdracht en onderhuur bij handelshuur mogelijk? - Wikimmo
Investeringsaftrek bij vastgoed - hoe kan jij genieten van dit fiscaal voordeel?
Mag je de aankoop van een pand cash financieren? - Wikimmo
Huurhernieuwing bij handelshuur
De handelshuurovereenkomst van korte duur (pop-up): enkele feiten op een rijtje - Wikimmo
Mijn huurder is failliet! Wat nu? - Wikimmo
Wat is een intercommunale? - Wikimmo
Wat houdt de leegstandsbelasting bij bedrijfsgebouwen in? - Wikimmo
Verbouwingswerken in een handelspand: welke werken zijn toegelaten en wat bij het einde van de huur? - Wikimmo
Wat zijn brownfields? - Wikimmo
Wat is een brouwerijcontract en wat zijn de aandachtspunten? - Wikimmo
Wat is een onroerende leasing? - Wikimmo
Wat is een RUP? - Wikimmo
Wat bij de aankoop van een handelspand waar al een huurder in zit? - Wikimmo
Welke huurovereenkomst heb je nodig bij welk type bedrijfspand? - Wikimmo
Je ontvangt als verkoper een bod aan de vraagprijs, moet je verplicht verkopen? - Wikimmo
Met welke kosten moet ik rekening houden als ik een bedrijfsgebouw of handelspand wil huren?
Wat is een splitsingsakte?
Kan de functie van een gebouw zomaar gewijzigd worden?
Ook interessant om te lezen
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
