Welke kosten moeten koper en verkoper betalen bij verkoop van een woning?
Sofie Demeulemeester
Legal managerBij de verkoop van een woning komt heel wat kijken. Naast het maken van een beschrijving, foto’s en publiciteit, moeten ook heel wat documenten en attesten worden aangevraagd. Uiteraard hangt hier een prijskaartje aan vast. Vaak is er discussie of onduidelijkheid tussen koper en verkoper over de verdeling van deze kosten. Wij geven graag mee welke kosten door de koper en welke door de verkoper betaald moeten worden.
- Wat voorziet de wet?
- Moet de koper dan nog iets betalen?
- Partijen kunnen andere afspraken maken
- Veelgestelde vragen
Wat voorziet de wet?
Hoe de kosten verdeeld moeten worden, wordt bepaald in het Burgerlijk wetboek. De wet zegt dat bij een verkoop de kosten van de levering ten laste zijn van de verkoper. Onder deze 'leveringskosten' vallen alle kosten die verbonden zijn aan opzoekingen en/of documenten die nodig zijn om het goed te kunnen of te mogen verkopen.
Denk hier bijvoorbeeld aan de kosten van een bodemattest, een energieprestatiecertificaat, de kadastrale legger, een asbestattest (indien de woning werd gebouwd voor 2001 en in Vlaanderen gelegen is) of een elektrische keuring. De verkoper kan zijn woning enkel verkopen als hij in het bezit is van bovenstaande attesten.
Vervolgens zijn ook de kosten voor publiciteit en vastgoedmakelaar, de keuringsattesten voor een stookolietank, bodem- en saneringsonderzoeken in geval van risicogronden, enz. steeds te betalen door de verkoper. Maar ook het opvragen van de stedenbouwkundige inlichtingen over het verkochte goed, of de inlichtingen van de syndicus behoren tot de leveringsplicht van de verkoper en dienen door hem betaald te worden.
Moet de koper dan nog iets betalen?
De grootste kosten, namelijk de verkooprechten en/of de BTW, de hypotheekrechten, de notariële erelonen en de eigenlijke aktekosten zijn ten laste van de koper. Vaak is er discussie over de metingskosten. Meestal worden deze kosten ten laste gelegd van de koper, maar dit is enkel mogelijk als dit uitdrukkelijk zo is voorzien in de verkoopovereenkomst. Wordt dit niet voorzien, dan behoren deze kosten strikt gezien tot de leveringsplicht van de verkoper en moeten ze dus door hem betaald worden.
Partijen kunnen andere afspraken maken
Naast deze wettelijke regeling, is het ook mogelijk dat de partijen hiervan afwijken. Ze kunnen dus perfect overeenkomen dat kosten, die normaal ten laste van de verkoper zijn, door de koper betaald worden. Ontstaat er hierover toch onenigheid, dan zal de wettelijke regeling worden toegepast.
Het is dus belangrijk om steeds alle kosten goed op te lijsten en duidelijk te vermelden wie zal instaan voor de betaling. Zo kunnen discussies achteraf vermeden worden. Immers, goede afspraken maken goede vrienden!
Wil je hieromtrent meer uitleg, neem dan gerust even contact op met één van onze makelaars.
Veelgestelde vragen
-
Wie betaalt de notariskosten bij verkoop van een huis?
Bij de verkoop van een woning worden de kosten verdeeld tussen koper en verkoper. In principe neemt de koper de notariskosten op zich, waaronder het ereloon van de notaris en de kosten voor het opstellen van de akte, alsook de verkooprechten (ook wel registratierechten genoemd).
-
Hoeveel kost het verkopen van een huis via een makelaar?
Wanneer je je woning verkoopt via een makelaar, betaal je doorgaans een vergoeding op basis van een commissie. Dit is een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs van je woning. Daarbovenop komt ook nog eens 21% btw.
Je betaalt deze commissie alleen wanneer de verkoop effectief doorgaat. Wordt je woning niet verkocht binnen de looptijd van het contract, dan ben je in principe geen commissie verschuldigd. Let wel op: als je na afloop van het contract alsnog verkoopt aan iemand die eerder via de makelaar werd rondgeleid, dan kan je alsnog de afgesproken commissie moeten betalen (lijstbeding).
Daarnaast zijn er ook extra kosten waarmee je rekening moet houden, zoals de opvraging van verplichte documenten (denk aan het EPC/EPB, bodemattest, stedenbouwkundige informatie, enzovoort). Deze kosten worden doorgaans ook aangerekend als je woning uiteindelijk niet wordt verkocht, omdat de makelaar deze attesten reeds heeft aangevraagd.
Kortom, de kost van verkopen via een makelaar hangt af van de commissie, de extra kosten, en of je effectief tot een verkoop komt.
-
Wat zijn de verplichte attesten bij verkoop van een woning?
Bij de verkoop van een woning zijn een aantal attesten verplicht, zodat de koper correct geïnformeerd wordt over de staat en de eigenschappen van het pand.
Bodemattest
De verkoper moet per kadastraal perceel een bodemattest kunnen voorleggen. Als er (vroeger) een risicovolle activiteit op het terrein plaatsvond, is vaak ook een oriënterend bodemonderzoek nodig. Dit onderzoek moet gebeuren door een erkend deskundige, op kosten van de verkoper.
Stedenbouwkundig uittreksel
De verkoper moet stedenbouwkundige informatie aanleveren over het goed. Dit omvat onder andere de bestemming van het perceel, vergunningen, eventuele bouwovertredingen of voorkooprechten. Deze info wordt opgenomen in de notariële akte en mag in Vlaanderen niet ouder zijn dan één jaar.
Postinterventiedossier (PID)
Bij panden die gebouwd zijn na 1 mei 2001 of waarbij na die datum werken zijn uitgevoerd door meerdere aannemers, moet een PID aanwezig zijn. Dit dossier bevat technische info over het gebouw en is nuttig bij toekomstige werken of verbouwingen.
Keuring van de elektrische installatie
Wanneer de elektrische installatie ouder is dan 1 oktober 1981 en nog niet eerder gekeurd werd, is een controleverslag verplicht. Deze keuring gebeurt op kosten van de verkoper. Als de installatie wordt afgekeurd, moet de koper binnen de 18 maanden een nieuwe keuring laten uitvoeren na aanpassingen.
Dateert de elektrische installatie van nadien, dan is er normaal gezien al een keuringsverslag voor handen. Wanneer je dit verslag als verkoper niet meer terug vindt, er ondertussen belangrijke wijzigingen werden uitgevoerd aan de installatie of dit verslag ouder is dan 25 jaar, zal een nieuwe keuring van de installatie moeten gebeuren.
Energieprestatiecertificaat (EPC in Vlaanderen/EPB in Brussel)
Een EPC geeft aan hoe energiezuinig de woning is en bevat aanbevelingen om het verbruik te verbeteren. Het certificaat is tien jaar geldig en moet opgemaakt worden door een erkend energiedeskundige. Bij werken die de energieprestaties beïnvloeden (zoals isolatie of nieuwe ramen), kan het voordelig zijn om een nieuw EPC te laten opstellen. Pas op: in Vlaanderen mag het EPC bij verkoop niet dateren van voor 01.01.2019, zelfs indien de geldigheidsduur van 10 jaar nog niet overschreden is.
Asbestattest
Voor woningen gebouwd in Vlaanderen vóór 2001 is een asbestattest verplicht. Dit document geeft aan of er asbest aanwezig is en in welke mate dat risico’s inhoudt. De inventarisatie gebeurt door een erkend asbestdeskundige, waarna OVAM het attest aflevert.
-
Wat zijn de kosten bij verkoop van een appartement?
Net zoals bij de verkoop van een woning, moet je als verkoper de stedenbouwkundige info, het EPC/EPB, het bodemattest, de elektrische keuring en - indien van toepassing - het postinterventiedossier en het asbestattest afleveren aan de koper.
Bij een appartement, komen hier evenwel ook de syndicusinlichtingen bij. Deze inlichtingen - die worden opgevraagd bij en betaald aan de syndicus - geven info over de omvang van het werkkapitaal en het reservekapitaal, de verslagen van de laatste 3 algemene vergaderingen, de laatste 2 balansen, het reservekapitaal dat reeds werd opgevraagd, openstaande schulden van de verkoper(s) ten aanzien van de VME en eventuele procedures waarin de VME betrokken is. Bovendien worden deze syndicusinlichtingen zowel bij opstart van het verkoopdossier als voorafgaand aan het verlijden van de notariële akte opgevraagd zodat de info voor de koper van meet af aan beschikbaar is en naderhand volledig up to date is.
Daarnaast moet je als verkoper van een appartement in Vlaanderen ook een EPC gemene delen en - vanaf 01.01.2027 - een asbestattest gemene delen bezorgen indien het gebouw voor 2001 werd gebouwd. Dit EPC en asbestattest gemene delen moet je als verkoper evenwel niet zelf laten opmaken; de VME staat hiervoor in en de documenten kunnen worden opgevraagd bij de syndicus.
-
Hoe worden de kosten verdeeld bij verkoop van een huis?
Bij de verkoop van een woning worden de kosten verdeeld tussen koper en verkoper. In principe neemt de koper de notariskosten op zich, waaronder het ereloon van de notaris en de kosten voor het opstellen van de akte, alsook de verkooprechten (ook wel registratierechten genoemd). De verkoper is dan weer verantwoordelijk voor de kosten die nodig zijn om de woning juridisch en administratief “verkoopklaar” te maken. Denk hierbij aan het energieprestatiecertificaat, elektrische keuring, stedenbouwkundige inlichtingen, bodemattest en attesten die mogelijks bijkomend aan de orde zijn zoals asbestattest of postinterventiedossier.
Sommige kosten, zoals die voor een meting of een aandeel in de opmaak van een basisakte, kunnen – indien afgesproken – ook door de koper gedragen worden. Het is dus belangrijk dat koper en verkoper hierover duidelijke afspraken maken in de verkoopovereenkomst. Bij twijfel of onenigheid gelden de regels uit het Burgerlijk Wetboek: alles wat nodig is om de woning correct te kunnen leveren, is in principe ten laste van de verkoper.
Jouw woning verkopen? Vraag nu jouw gratis schatting aan!
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
