Binnen twee jaar is alle industriegrond op. Maar juist dat maakt ons creatief
Wat krijg je als je vier experten rond de tafel zet over industrieel vastgoed in Vlaanderen? Inderdaad, vuurwerk. Dewaele-CEO Sofie Spriet nodigde daarom vier toppers uit aan haar ‘Vastgoedtafel’, een programma van Dewaele Business. Philippe Van Robaeys, de man achter onder meer Viamar Real Estate, Maarten Allijns, Manager Director binnen projectontwikkelaar Hercull, en makelaars Koen Thienpondt en Siska Dejonghe gingen de battle aan. Of de Vlaamse ondernemer met de rug tegen de muur staat? Geloof het maar niet. De beschikbare industriegrond mag dan wel bijna op zijn in Vlaanderen, wie écht wil ondernemen vindt altijd wel een oplossing. “Het beste voorbeeld? Wel, ook in de industrie wordt al verticaal gebouwd. De stijgende grondprijzen laten geen keuze.”
De ruimte waarop we in Vlaanderen nog kunnen ondernemen, is bijzonder schaars geworden. Hoe alarmerend is het?
Philippe Van Robaeys: Van de 48.000 hectare industriegrond is nog 407 hectare vrij. De helft daarvan ligt in Limburg. De economische as Antwerpen-Gent-Brussel krijgt het dus bijzonder moeilijk om een locatie te vinden om überhaupt nog iets te ontwikkelen. Binnen twee jaar is daar alle grond opgebruikt.
Maarten Allijns: Die schaarste zet een sterke rem op onze economische groei. Het is cruciaal dat we meer industriegrond creëren, maar op een slimme manier: verdichting op industrieterreinen, leegstand tegengaan en meerlaags bouwen. Die pistes zijn vandaag onderbenut.
Verdiepingbouw is op de kantorenmarkt natuurlijk al langer gangbaar. Maar is dat wel realistisch voor logistiek en industrieel vastgoed?
Maarten Allijns: Zeker! We zien mooie voorbeelden, onder meer op sites in Boortmeerbeek en in Gent. Op het gelijkvloers vind je daar logistieke bedrijven en bovenaan KMO’s met een liftensysteem. Vrachtwagens kunnen dan misschien niet naar boven, maar bestelwagens wél...
Philippe Van Robaeys: We mogen dat nog niet generaliseren. Niet elk productiebedrijf kan mee in die verticale logica. Zelfs voor veel KMO’s blijft één laag veel praktischer. Koen Thienpondt: De stijgende grondprijzen laten ons in sommige gevallen gewoon geen keuze. Ik sta maand na maand versteld van de recordprijzen die betaald worden door de verkoop van industriegrond. Verdichten is een noodzaak. In de industrie wordt bijvoorbeeld al verticaal gebouwd. Dat zal het nieuwe normaal worden.
4 experten aan het woord
Maarten Allijns
Zaakvoerder – Hercull
Projectontwikkelaar van bedrijvenparken op greenfields en brownfields in Vlaanderen.
Siska Dejonghe
Senior Makelaar bij Dewaele Business. Meer dan 15 jaar actief in industrieel vastgoed in West-Vlaanderen.
Koen Thienpondt
Senior Makelaar bij Dewaele Business. Meer dan 10 jaar actief in industrieel vastgoed in Oost-Vlaanderen.
Philippe Van Robaeys
Bestuurder Viamar Real Estate, Stelcon en Stalenrij platen.be. Verhuurder en ontwikkelaar van bedrijfsvastgoed in het Waasland en Oost-Vlaanderen.
En als je eindelijk grond vindt, komen pas de échte problemen: het verkrijgen van een vergunning.
Siska Dejonghe: De voorschriften in de bestaande stedenbouwkundige voorschriften zijn helaas achterhaald. Vaak is die nieuwe logica van indelen – dichter of meerlaags bouwen – niet eens mogelijk. Recente bestemmingsplannen bieden meer perspectief, maar het gaat traag.
Philippe Van Robaeys: Veel industriezones zitten vast in oubollige voorschriften die de bebouwing van de grondoppervlakte beperken. Geef bedrijven meer ruimte óp het industriepark, op voorwaarde dat ze groen elders compenseren en slim omgaan met waterbuffering en -infiltratie. Wat heeft de gemeenschap aan een trieste graszone tussen twee mastodonten van loodsen? Maarten Allijns: Snelle vergunningen zouden een beloning mogen zijn voor duurzaam bouwen. Nu bots je te vaak op administratieve kafka.
Zijn er trends die helpen om ruimte beter te benutten én duurzamer te zijn?
Siska Dejonghe: Collectiviteit wint zeker aan belang: gedeelde parkings met laadpalen, gezamenlijke wateropvang en -distributie, uitwisseling van zonne-energie, voorzieningen voor het personeel zoals een sportruimte en een crèche … In nieuwe KMO-parken zoals Evolis II in Kortrijk doen bedrijven steeds vaker samen hun aankopen en beheer. Dat drukt de kosten én verbindt.
Maarten Allijns: Die opdeling tussen logistiek, productie en KMO is vaak kunstmatig. Laat ze samenwerken op één
terrein. En trek dat zelfs open naar de buurt, bijvoorbeeld via gedeelde energie en warmtenetten. Philippe Van Robaeys: Die mix zorgt voor meer bedrijvigheid, kruisbestuiving zelfs. Bedrijven gaan nauwer samenwerken, en dat biedt grote budgettaire voordelen.
Wat heeft de gemeenschap aan een trieste grasstrook tussen twee mastodonten van loodsen?
Méér creatieve manieren van ruimtegebruik dus?
Koen Thienpondt: Absoluut, dat is de toekomst. In Gent hadden we bijvoorbeeld een project waarbij bedrijven de restwarmte halen uit afvalwater van appartementsgebouwen. Daarmee verwarmen ze kantoren en appartementen. Al is die investering vandaag nog erg duur. Maarten Allijns: In Brugge hebben wij padelvelden op ons dak voorzien. Want we zien dat die in woonwijken vaak voor overlast zorgen. We moeten veel meer van dit soort efficiëntie-oefeningen maken.
Wat met build-to-suit? Blijft dat relevant voor jullie, Philippe?
Philippe Van Robaeys: Het evolueert eerder richting adapt-to-suit. Nieuwe gebouwen zijn zeldzaam en slim hergebruik van bestaande panden wordt belangrijker. Maarten Allijns: In dit ondernemersklimaat moeten we zeker aandacht hebben voor risicobeperking. Dat betekent onder andere generiek genoeg bouwen. Dat deden wij in Breda bijvoorbeeld, met een gebouw van 12 meter hoogte dat geschikt is voor productie én logistiek.
Sale-and-rentback. Is dat tegenwoordig ook een trend?
Siska Dejonghe: Absoluut. We zien vaker dat ondernemers hun pand verkopen en vervolgens huren. Zo maken ze kapitaal vrij voor groei en investeringen in hun corebusiness. Koen Thienpondt: Het geeft bedrijven zuurstof, zolang het een bewuste en doordachte keuze is. Maarten Allijns: We zien veel van die dossiers passeren. Soms strategisch, soms uit pure noodzaak. Philippe Van Robaeys: Maar als het uit financiële nood gebeurt, is het helaas vaak de voorlaatste stap vooraleer het licht volledig uitgaat.
Tot slot. Hebben jullie nog één boodschap voor collega-ondernemers of de politiek?
- Philippe Van Robaeys: Graag veel efficiëntere benutting van onze industriezones en meer daadkracht bij de verlening van vergunningen.
- Siska Dejonghe: Meer duidelijkheid en voorspelbaarheid: daar snakken ondernemers naar.
- Koen Thienpondt: Wil je nog kopen? Doe het nu. Goedkoper wordt het niet.
- Maarten Allijns: Duurzaamheid begint bij slim ruimtegebruik, verwevenheid van functies en een minder kafka in het vergunningsbeleid.
De Vastgoedtafel
In De Vastgoedtafel gaat Dewaele Business, met CEO Sofie Spriet als gastvrouw, aan tafel met de experts in bedrijfsvastgoed, over de toekomst van ondernemen in vastgoed.
Tags:
-
België
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
