Verhuren

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het belangrijk om goede afspraken te maken wie de kosten en lasten voor het pand zal dragen: is dit de huurder of de verhuurder? We geven je hieromtrent graag wat meer informatie.

Wanneer je een handelspand wenst te huren of verhuren, is het belangrijk te weten welke rechten en plichten je hebt. Doordat de handelshuurwet van dwingend recht is, kan er immers niet zomaar van afgeweken worden en word je als huurder beschermd. Toch streeft de handelshuurwet een evenwicht na tussen de belangen van huurder en verhuurder, zodat ook de huurder zich aan bepaalde regels moet houden. Wij geven je graag wat meer uitleg.

De woninghuurwet is pas van toepassing op je huurovereenkomst als drie cumulatieve voorwaarden vervuld zijn:

- er bestaat een huurovereenkomst tussen de partijen

- de huurder bestemt de huurwoning tot zijn hoofdverblijfplaats

- de verhuurder gaat hier (uitdrukkelijke of stilzwijgend) mee akkoord

Verhuren via een makelaar biedt juridische zekerheid, tijdswinst en toegang tot een netwerk van kandidaat-huurders. Een makelaar helpt je bij het bepalen van een marktconforme huurprijs, zorgt voor een professionele presentatie van je eigendom, organiseert de bezoeken en begeleidt je bij de keuze van een geschikte huurder.

Bij Dewaele gaan we nog een stap verder. We screenen kandidaat-huurders zorgvuldig, vragen de nodige attesten aan, stellen een correct huurcontract op en coördineren de gedetailleerde plaatsbeschrijving. Kortom: we nemen de volledige administratieve en juridische afhandeling van de verhuur op ons.

Kies je ook voor beheer? Dan kan Dewaele instaan voor onder meer de huurinning, indexering en technische opvolging van je eigendom. Met Beheer met Betaalzekerheid ben je bovendien verzekerd van je huurinkomsten, ook wanneer je huurder niet betaalt.

Lees meer over verhuren van woonvastgoed

Welk type contract je nodig hebt, hangt volledig af van de bestemming van het pand en de regio waar het zich bevindt. In België maken we het onderscheid tussen woninghuur – die in Vlaanderen gericht is op de hoofdverblijfplaats, maar in Brussel breder geldt voor nagenoeg elke verhuur van een woning – en studentenhuur voor studentenhuisvesting. Voor commerciële panden met rechtstreeks klantcontact, zoals winkels of horeca, is er de handelshuur. Panden die buiten deze specifieke wetgevingen vallen, zoals kantoren of garages, worden geregeld via het gemeen recht. Tot slot is er de pacht voor landbouwgronden of -bedrijven.

Naast de klassieke verhuur bestaat ook de formule van terbeschikkingstelling, wat we vaak zien bij opslagruimtes, magazijnen of bij kantoorruimtes in bedrijvencentra waarbij de gebruiker ook extra diensten afneemt. Daarnaast kan er gekozen worden voor een tijdelijke bezetting (of bezetting ter bede). Dit biedt een flexibele oplossing om te voldoen aan een tijdelijke behoefte van de gebruiker (zoals noodopslag of overbrugging), of om als eigenaar tijdelijke leegstand op te vangen in afwachting van een herontwikkeling of renovatie.

Je mag de huurprijs maximaal één keer per contractjaar indexeren, en dat ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Bij woninghuur heb je dit recht automatisch, mits de overeenkomst schriftelijk is aangegaan en indexatie niet expliciet is uitgesloten. Let wel op: in Brussel moet de huurovereenkomst ook geregistreerd zijn én moet er uiterlijk bij het afsluiten van het contract een EPB-certificaat zijn voorgelegd. Bij handelshuur of gemene huur mag je daarentegen enkel indexeren als er een expliciete indexatieclausule in het contract staat.

De indexering verloopt in de regel niet automatisch. Zeker bij woninghuur moet je de huurder vanaf de verjaardag altijd schriftelijk (per brief of e-mail) om de indexering verzoeken. Ben je de verjaardag uit het oog verloren? Dan kun je bij woninghuur en gemene huur maximaal 3 maanden teruggaan in de tijd om de misgelopen indexatie alsnog te vorderen. Bij handelshuur is die termijn maximaal één jaar.

De regels voor een tussentijdse opzeg van een huurovereenkomst hangen af van het contracttype, de regio en wie opzegt.

Onder het Vlaams Woninghuurdecreet (voor woninghuur in Vlaanderen) kan de huurder bij een contract van 9 jaar altijd opzeggen met 3 maanden opzegtermijn (plus een vergoeding in de eerste 3 jaar). De verhuurder moet een opzeg van 6 maanden respecteren. Dit kan echter niet op elk moment: tussentijds opzeggen door de verhuurder kan enkel mits een geldige reden (zoals eigen gebruik en dit op elk moment of een grote renovatie, doch dit pas na 3 jaar), of zonder reden uitsluitend tegen het einde van elke driejarige periode (mits betaling van een vergoeding). Bij een contract van korte duur (max. 3 jaar) kan de huurder opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden, maar betaalt hij/zij hiervoor altijd een verplichte opzegvergoeding. De verhuurder kan in geval van een huur van korte duur in Vlaanderen niet tussentijds opzeggen; in Brussel kan dit wel vanaf het tweede jaar voor eigen gebruik, mits het respecteren van 3 maanden opzeg en het betalen van een vergoeding.

Bij handelshuur kan de huurder elke 3 jaar opzeggen met 6 maanden opzegtermijn. De verhuurder kan dit na 3 jaar met 1 jaar opzegtermijn, mits dit contractueel is voorzien én het gaat om eigen commercieel gebruik.

Bij gemene huur bepalen de contractafspraken de regels. Zonder afspraken is een bepaalde duur tussentijds niet opzegbaar, en geldt bij onbepaalde duur meestal 1 maand opzeg.

Lees meer over het vroegtijdig opzeggen als huurder of over de opzegmogelijkheden voor de verhuurder.

Wat er met het contract gebeurt na het overlijden van de laatste huurder, hangt af van de regio waar het pand gelegen is.

In Vlaanderen eindigen woninghuurovereenkomsten ondertekend vanaf 1 januari 2019 (= onder het Vlaams Woninghuurdecreet) automatisch op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen binnen die periode verklaren het contract te willen voortzetten. Bij deze automatische beëindiging heb je als verhuurder recht op de huur van die twee maanden, plus een compensatievergoeding van één maand huur. Bij oudere woninghuurovereenkomsten (= ondertekend vóór 1 januari 2019) loopt de huurovereenkomst bij overlijden van de laatste huurder wel gewoon door en moeten de erfgenamen deze zelf opzeggen.

In Brussel eindigt de woninghuurovereenkomst in principe niet automatisch door het overlijden van de laatste huurder. Je kunt de huurovereenkomst als verhuurder wel als beëindigd beschouwen als het pand na het overlijden niet meer bewoond wordt door gezinsleden van de overleden huurder én de huur of lasten gedurende twee maanden na het overlijden onbetaald zijn gebleven.

Beheer met Betaalzekerheid combineert het volledige beheer van je huurpand met financiële en juridische zekerheid bij wanbetaling.

Dewaele neemt de administratieve, financiële en technische opvolging van je eigendom op zich. Denk daarbij onder meer aan de opvolging van de huurbetalingen, de huurwaarborg, verzekeringen, de jaarlijkse afrekening van gemeenschappelijke kosten en beperkte herstellingswerken.

Betaalt je huurder niet of te laat? Dan zorgt Dewaele ervoor dat het verschuldigde huurgeld toch op je rekening wordt gestort. Zo blijf je verzekerd van continue huurinkomsten, en dit vanaf dag één.

Bij aanhoudende wanbetaling probeert Dewaele eerst tot een minnelijke oplossing te komen. Indien nodig starten we ook de juridische procedure voor de invordering van de huurachterstal en/of de beëindiging van de huurovereenkomst.

Met Beheer met Betaalzekerheid geef je het dagelijkse beheer van je eigendom uit handen en beperk je tegelijk het financiële risico van wanbetaling.

Als je een woning verhuurt, heb je in de eerste plaats een geldig energiecertificaat nodig (het EPC in Vlaanderen of EPB in Brussel) en – bij een appartement – de basisakte en het reglement van mede-eigendom.

Welke andere attesten je nodig hebt, hangt vooral af van de locatie van je pand. In Vlaanderen vragen bijvoorbeeld steeds meer steden en gemeenten om een conformiteitsattest. Heb je voor een Vlaamse woning van vóór 2001 al een asbestattest in je bezit? Dan moet je de huurder verplicht een kopie bezorgen.