Bereken het rendement van vastgoed

Het huurrendement van je vastgoed berekenen

Vaak wordt een onderscheid gemaakt tussen het bruto- en netto-huurrendement. Het bruto-huurrendement kan je berekenen met een zeer eenvoudige formule:

totale huuropbrengst / totale aankoopprijs (inclusief kosten) * 100

Het begrip bruto-huurrendement is een rekbaar begrip in de vastgoedwereld. Bepaalde vastgoedspelers houden bij het berekenen van het bruto-huurrendement geen rekening met de aankoopkosten van de investering. Op die manier bekom je weliswaar hogere, maar ook onrealistische rendementsverwachtingen. De aankoopkosten zijn er nu eenmaal.

Het netto rendement van je vastgoed berekenen

Bij de berekening van het netto-huurrendement gaan we een stap verder. Nu wordt er ook rekening gehouden met de kosten die je als investeerder hebt ten gevolge van het aanhouden/verhuren van het pand.

• Onderhoudskost van het pand: de (herstellings)kosten die het gevolg zijn van een normale slijtage aan het pand
• Onroerende voorheffing
• Kost brandverzekering
• Leegstand
• ...

De onroerende voorheffing en de kost van de brandverzekering kan je op voorhand inschatten. De verwachte onderhouds- en herstellingskosten van het pand ken je echter niet op voorhand, maar zijn vaak gekoppeld aan de ouderdom van het pand. Hoe ouder het pand, hoe meer kosten je mag verwachten en hoe groter de kans op leegstand.

Wel kan je gebruik maken van de onderstaande percentages, die een indicatie geven van de te verwachten jaarlijkse kosten:

Het totaal-rendement van de investering berekenen

Als vastgoedinvesteerder streef je naar een maximaal rendement en dit met een zo klein mogelijke inleg. Anders gezegd, je streeft naar een zo hoog mogelijke R.O.I (Return On Investment). Deze R.O.I bereken je als volgt:

Totale gecreëerde opbrengst / ingezette middelen

De totale gecreëerde opbrengst gedurende de periode waarbinnen je het pand aanhoudt hangt onder meer af van:

• Gemiddelde jaarlijkse kosten (zie hoger)

• Verhouding eigen middelen versus ontleende middelen

• Intrestvoet: de kostprijs van het krediet

• Inflatie (hoe hoger de inflatie, hoe hoger de gemiddelde jaarlijkse kosten)

• Indexatie-voet: als verhuurder heeft u de mogelijkheid om jaarlijks op de vervaldag van het huurcontract de huurprijs te indexeren. Ter indicatie: over de laatste tien jaar bedroeg de gemiddelde indexatie-voet 2,65% per jaar.

• Verwachte meerwaarde: maak een inschatting van de verwachte jaarlijkse meerwaarde

• Termijn: hoe lang denk je het pand aan te houden?

Bereken je vastgoedrendement: een voorbeeld

Bruto-huurrendement: 3%

totale huuropbrengst / totale aankoopprijs inclusief kosten

(€ 850 x 12) / (€ 300.000 + € 36.000 + € 4.000) = 3%

Netto-huurrendement: 2,63%

totale huuropbrengst - kosten / totale aankoopprijs inclusief kosten

(€ 850 x 12) - 12% / (€ 300.000 + € 36.000 + € 4.000) = 2,64%

In dit voorbeeld houden we rekening met 12% kosten, aangezien de woning jonger is dan 10 jaar.

Totaal-rendement (R.O.I): 4,67%

Totale gecreëerde opbrengst* / ingezette middelen

*De totale gecreëerde opbrengst over een periode van 20 jaar is in dit geval:

totaal ontvangen netto-huurinkomsten
- terugbetalingen krediet
+ meerwaarde bij verkoop

Wij maken het eenvoudig dankzij onze rendementscalculator

Bij al onze investeringspanden kan je het rendement berekenen dankzij onze rendementscalculator. Je kunt de parameters aanpassen volgens jouw situatie om je rendement te berekenen (het voorbeeld hieronder is een afbeelding enkel ter illustratie). Bovendien kan je ook een rendementsrapport downloaden waarin we alle details van de rendementsberekening toelichten.

Ontdek ons investeringsaanbod en test de calculator bij een pand naar keuze

Wij hanteren bovenstaande berekeningen al jaren bij Dewaele. Onze kennis en ervaring met vastgoed hebben bewezen dat dit een realistisch beeld weergeeft van het rendement. Uiteraard zijn er in elke situatie andere factoren die een invloed hebben, zoals belastingen, inflatie en marktomstandigheden.