Vergunningen in Vlaanderen: steeds meer een loterij
Ontwikkelaars, experts en politici fileren het vergunningenbeleid aan tafel bij Sofie Spriet
De onzekerheid bij Vlaamse ondernemers rond het krijgen van vergunningen heeft een kookpunt bereikt. Dat bleek eens te meer in De Vastgoedtafel, het programma van Dewaele Business die ondernemers, ontwikkelaars, experten en politici samenbrengt. “Beroepsprocedures worden zelfs geïnitieerd door buitenlandse concurrenten. Of door vzw’s, gesubsidieerd met ons eigen belastinggeld”, getuigt Jan De Clerck van projectontwikkelaar Alinso. Of wat dacht u van bedrijven die voor hetzelfde perceel informeren naar de vergunningsmogelijkheden, maar een compleet ander antwoord krijgen? Gelukkig werden ook oplossingen en tips op tafel gelegd.
"Wij als ontwikkelaars vragen de gemeenten om gehoord te worden over vergunningsmogelijkheden, maar krijgen heel vaak niet eens een antwoord”, vertelde Louis De Clercq, CEO en oprichter van projectontwikkelaar REAL, aan tafel bij Sofie Spriet. “Het is alsof bepaalde lokale overheden niet willen meewerken of zelfs niet willen nadenken over de toekomst van een site. Helaas moet ik vaststellen dat het krijgen van een vergunning in Vlaanderen steeds vaker op een loterij lijkt”, aldus Louis De Clercq. Hij ziet vooral problemen in het voortraject.
“Ik hoor soms dat twee verschillende bedrijven informeren naar vergunningsmogelijkheden op een perceel, maar verschillende antwoorden krijgen. Dat is laakbaar én kan een waardeverschil van honderdduizenden euro voor dezelfde site betekenen. Letterlijk een loterij dus.”
Het gevolg van die gebrekkige informatieverstrekking bij steden en gemeente: sites blijven leeg staan en verloederen, wat al helemaal niets bijdraagt aan de welvarendheid van een stad of een gemeente. “Projecten die werkgelegenheid creëren en een regio vooruithelpen, verdienen een efficiëntere behandeling”, is Louis De Clercq stellig.
Ruth Vandenberghe, burgemeester van Kortrijk, begrijpt de frustraties. “Kleinere gemeenten hebben vaak onvoldoende expertise in huis om complexe vergunningsdossiers te behandelen. Dan krijg je dit soort situaties. Daarom pleit ik voor intercommunale samenwerking inzake vergunningsdossiers, zoals wij al doen met Leiedal in Zuid-West-Vlaanderen.”
Beroepsprocedures vanuit het buitenland
Jan De Clerck, executive managing director bij projectontwikkelaar Alinso, stelt vooral problemen vast nadat een vergunning is verkregen: de onuitputtelijke beroepsmogelijkheden. “Ondernemers worden zelfs geconfronteerd met beroepen die vanuit het buitenland, door concurrenten, geïnitieerd worden. Hier moet echt paal en perk aan gesteld worden, want dat heeft helemaal niets met omgeving te maken. En we zien ook talloze beroepen door gesubsidieerde vzw’s. Projecten worden dus gedwarsboomd met ons eigen belastinggeld”, aldus De Clerck.
Er is nochtans beterschap op komst, nuanceert Sofie Spriet, CEO van Dewaele Vastgoedgroep. “De Vlaamse regelgever werkt aan een hervorming met striktere ontvankelijkheidscriteria en mogelijke boetes bij lichtzinnige beroepen. Maar dat laat wel op zich wachten.”
Onderhandelingsstedenbouw
“Daar kijken wij ook vol verwachting naar”, stelt Ruth Vandenberghe. Ze roept andere gemeenten op om haar Kortrijkse voorbeeld te volgen. “Wij zetten sterk in op onderhandelingsstedenbouw. We brengen alle partijen - ontwikkelaar, ambtenarij, buurt - vroeg rond de tafel, nog voor een aanvraag is ingediend. Het resultaat is er, want in Kortrijk zijn er significant veel minder vergunningsweigeringen en beroepen dan het Vlaamse gemiddelde. En als ondernemer weet je waar je aan toe bent”, aldus de burgemeester van de Groeningestad.
Met de stelling dat grote internationale bedrijven vlotter een vergunning scoren dan Vlaamse kmo's, is men het niet vollédig eens. “Groot of klein: het komt erop neer om je dossier zo goed mogelijk voor te bereiden”, zegt Jan De Clerck. Maar Koen Thienpondt ziet als makelaar wel een tendens. “Grote multinationals hebben meer middelen om medewerkers full time op vergunningen te laten werken. Voor een Vlaamse kmo is dat niet vanzelfsprekend. Laat je daarom best bijstaan door extern bijstaan, want het wordt steeds complexer.”
Doemscenario: een perceel kopen dat achteraf sterk vervuild blijkt
De grootste nachtmerrie van elke ondernemer met vastgoedplannen, is een site verwerven die achteraf zwaar vervuild blijkt met tot voor kort onbekende stoffen. Ook dat leerde De vastgoedtafel. Peter Vanneck van brownfieldontwikkelaar Brocap, bodemdeskundige Hilde Decuyper van A+E Consult, Dimitri Lamon van Dewaele Business en burgemeester van Damme Joachim Coens gingen bij Sofie Spriet in gesprek over bodemvervuiling.
Peter Vanneck van brownfieldontwikkelaar Brocap kent het ‘doemscenario’ maar al te goed. "Op het moment van acquisitie van een perceel maak je een andere inschatting, omdat de soort vervuiling nog niet bekend is. Plots word je dan geconfronteerd met nieuwe wetgeving en moet je je verhaal volledig herschrijven”, getuigt hij. Het bekendste voorbeeld is volgens hem benzinestations. “Zo zijn er talloze voorbeelden van pompstations die vollédig gesaneerd werden en een certificaat van propere grond kregen. Kort daarna dook de MTBE-norm op en moest de hele sanering overgedaan worden. Het spreekt voor zich: in brownfields zitten opportuniteiten, maar ze kunnen ook grote risico’s met zich meebrengen.”
Joachim Coens herkent het verhaal. “Als je vooraf weet waar je aan toe bent en wat het zal kosten, kun je dat meenemen in de calculatie. Maar als de regelgeving en cours de route verandert, is dat een probleem.” In Sijsele, deelgemeente van Damme, is zijn stad samen met Brocap al jaren bezig met de herbestemming van de voormalige militaire kazerne.
“Maar alleen al eenduidigheid krijgen tussen de verschillende instanties, met Defensie als eigenaar en Vlaanderen die het saneringsproject moet goedkeuren, heeft jaren in beslag genomen. Er was vervuiling door metalen, batterijen, benzine, enzovoort. Plots komt ook PFAS opduiken, en mag je herbeginnen”, aldus Joachim Coens.
Het advies van Dimitri Lamon van Dewaele Business, is duidelijk: doe voorafgaand aan elke verwerving een zo breed mogelijk bodemonderzoek. “Meten is weten. Als je zaken aankoopt zonder vooraf de bodem te bekijken, ga je zéker vastrijden.” Bodemdeskundige Hilde Decuyper beaamt. “Het is de kunst om héél vroeg aan een bodemonderzoek te beginnen én om de wetgeving op de voet te volgen. Voor een ondernemer is dat nauwelijks nog bij te houden. Ook wij moeten ons constant bijscholen.”
Gemeenten moeten oude vergunningen beter inventariseren
Ze pleit er ook voor dat gemeenten oude vergunningen beter inventariseren, zodat je als ondernemer en bodemdeskundige weet in welke richting je moet gaan zoeken. Joachim Coens knikt. “Maar soms word je verrast op plaatsen met bijvoorbeeld een agrarische functie waar toch iets meer aan de hand is. Dat weet je niet altijd op voorhand."
Het panel is het er roerend over eens: brownfieldontwikkeling verdient veel meer ondersteuning door de overheid. Een Brownfieldconvenant brengt alle partijen rond de tafel en bevordert de dialoog, maar schiet tekort op het vlak van snelheid. “Beslissingsprocessen bij private spelers zijn nu eenmaal sneller dan bij de overheid. Als we die twee snelheden op elkaar konden afstemmen, zou alles veel efficiënter verlopen. Want als ondernemer moet je jaren wachten vooraleer je geïnvesteerd kapitaal nog maar een beetje begint te renderen”, gaat Peter Vanneck verder.
Vervuiling insluiten in plaats van alles uit de grond te halen
Hilde Decuyper wijst op een pragmatische piste die te weinig wordt benut: vervuiling insluiten in plaats van alles uit de grond te halen. "Je kunt de ergste vervuiling verwijderen en de rest inpakken zodat er geen contact is met de omgeving. Zonder dat je per se alles moet uithalen. Dat is perfect mogelijk op sites waar niemand moet wonen." Peter Vanneck knikt: "Een leeg vervuild terrein laten verloederen is nefast voor alles en iedereen: voor de mens én het milieu.”
Coens sluit af met een oproep aan de bovenlokale beleidsmakers:
"In bepaalde gevallen moet de overheid tussenkomen, niet enkel via de convenant maar ook financieel. Soms is de vervuiler gekend en kun je de sanering verhalen, maar soms is die verdwenen of gewoon failliet. In het verleden zijn er inkomsten geweest voor de overheid door die activiteiten, dus moet die overheid ook financieel meehelpen.”
Tags:
-
Vergunningen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Twee bedrijven informeren zich over hetzelfde perceel en krijgen een ander antwoord. Een vergunning is binnen, maar een beroepsprocedure legt het project stil. Of pas na de aankoop blijkt dat een site zwaarder vervuild is dan gedacht.
Voor ondernemers en ontwikkelaars kan de onzekerheid rond vastgoed zwaar doorwegen.
In De Vastgoedtafel leggen ontwikkelaars, experten en politici de pijnpunten op tafel. Maar vooral: wat kun je als ondernemer zelf doen om risico’s eerder te herkennen?
1️⃣ Waarom het voortraject van een vergunningsaanvraag zo belangrijk is
2️⃣ Hoe beroepsprocedures projecten kunnen vertragen
3️⃣ Waarom bodemonderzoek best vóór de aankoop begint
4️⃣ En waarom vroeg overleg met overheid, experten en ontwikkelaar het verschil kan maken
Lees het volledige artikel 👇🏼
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
