Zon, zee en btw: waar je op moet letten bij vakantieverhuur
Karen Huygens
Fiscaal juristJe wandelt over de dijk. Even komt de gedachte op: zou dit niet iets voor ons zijn, een vakantiewoning? Voor velen blijft een eigen plek aan zee of in de Ardennen een aantrekkelijke optie, niet alleen voor eigen gebruik, maar ook als investering.
Wie de stap zet met als doel te verhuren, krijgt echter te maken met een kluwen aan regels. Naast de verplichtingen van Toerisme Vlaanderen en stedenbouwkundige voorschriften, speelt de fiscaliteit ook een belangrijke rol. De fiscale behandeling van vakantieverhuur hangt immers sterk af van de manier waarop de woning wordt uitgebaat.
In dit artikel bekijken we samen met Karen Huygens, onze fiscaal juriste, twee belangrijke fiscale aspecten van vakantieverhuur: de mogelijke btw-plicht en de belasting van de huurinkomsten.
- Wanneer is vakantieverhuur vrijgesteld van btw?
- Wat zijn de gevolgen van de btw-plicht?
- Hoe worden de huurinkomsten van een vakantiewoning belast?
- Wat is de belangrijkste conclusie over vakantieverhuur?
1. Wanneer is vakantieverhuur vrijgesteld van btw?
De verhuur van een vakantiewoning is in principe vrijgesteld van btw, ongeacht de verhuurtermijn. Je hoeft dus niet meteen een btw-aangifte te doen.
Zodra je echter naast het verblijf ook minstens één “hotelmatige dienst” aanbiedt én de woning voor minder dan drie maanden verhuurt aan dezelfde huurder, beschouwt de fiscus dit als het verschaffen van gemeubeld logies. In dat geval ben je btw-plichtig en moet je dus btw aanrekenen, een btw-nummer aanvragen en periodieke btw-aangiften indienen.
Het maakt hierbij geen enkel verschil of je de woning verhuurt als privépersoon, via een vennootschap, of via een online platform zoals Airbnb. Ook het feit dat bepaalde diensten worden uitbesteed, verandert niets aan de beoordeling.
Van zodra dergelijke diensten samen met het verblijf worden afgerekend en minstens één van deze diensten effectief wordt verstrekt, val je onder de btw-regelgeving.
Ook de vrijstelling voor kleine ondernemingen met een omzet onder de 25.000 euro biedt hier geen oplossing. Voor het verschaffen van gemeubeld logies is deze regeling namelijk uitgesloten.
In de onderstaande tabellen zie je wat de btw-administratie verstaat onder "hotelmatige diensten".
|
|
|
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Er is alleen een sleutelkluis, digitale check-in of telefonische permanentie. | Er is gedurende een aanzienlijk deel van de dag effectief iemand aanwezig om gasten fysiek te ontvangen. | |||
| Gasten moeten zelf hun bedlinnen meebrengen. | Er wordt bedlinnen ter beschikking gesteld (moet wekelijks vervangen worden bij een verblijf langer dan een week). | |||
| Er wordt geen ontbijt aangeboden. | Er wordt ontbijt aangeboden (zelf of uitbesteed). Ontbijtvouchers, afhaalontbijt of levering aan de deur worden eveneens aanvaard. |
Wat zijn de gevolgen van de btw-plicht?
De btw-plicht brengt bijkomende administratieve verplichtingen met zich mee. Zo moet je een btw-boekhouding voeren en een dagontvangstenboek bijhouden. Voor particuliere gasten hoeft in principe geen factuur te worden opgemaakt, maar de ontvangen betalingen moeten wel correct worden opgenomen in de btw-aangifte.
Daarnaast heeft de btw-plicht ook een impact op de prijs voor de klant. Ze zijn namelijk boven op de huurprijs ook btw verschuldigd. Sinds 1 maart 2026 bedraagt het btw-tarief voor het verschaffen van gemeubeld logies bovendien niet langer 6%, maar 12%. Die verhoging geldt voor hotels, B&B’s, vakantiewoningen met hotelmatige dienstverlening en gelijkaardige verblijfsvormen.
Daar staat tegenover dat btw-plicht ook belangrijke voordelen kan opleveren voor de eigenaar. Als btw-plichtige uitbater mag je namelijk de btw op alle kosten en investeringen aftrekken. Denk hierbij aan:
De btw op aankoop van een nieuwbouwproject;
Commissies van boekingsplatformen;
Schoonmaak- en onderhoudskosten.
Verhuurders kunnen vervolgens de btw die ze betalen verrekenen met de ontvangen btw op de verhuur.
Voorbeeld van btw-aftrek: de aankoop van een nieuwbouwappartement
Laurens koopt een nieuwbouwwoning van 450.000 euro inclusief btw in De Panne om als vakantiewoning te verhuren. Hij wil de woning op weekbasis aanbieden en beslist om gasten ook ontbijt aan te bieden. Omdat hij een hotelmatige dienst aanbiedt, wordt hij door de verhuur btw-plichtig.
Het voordeel van deze btw-plicht is dat Laurens de btw op de nieuwbouwwoning ten bedrage van 78.099,17 euro (450.000 euro x 21/121) volledig kan aftrekken.
Aan die btw-aftrek zijn wel voorwaarden verbonden. De woning moet gedurende een periode van 15 jaar gebruikt worden voor btw-belaste verhuuractiviteiten. Binnen die herzieningstermijn controleert de fiscus of de woning effectief beroepsmatig wordt uitgebaat.
Beslist Laurens om na drie jaar de woning uitsluitend privé te gebruiken, dan zal hij op dat moment de gerecupereerde btw gedeeltelijk moeten terugbetalen. Omdat de woning slechts drie jaar beroepsmatig werd gebruikt, zal hij nog 12/15de van de oorspronkelijk gerecupereerde btw moeten herzien.
Merk wel op dat de fiscus streng controleert of een vakantiewoning daadwerkelijk actief en publiek voor vakantieverhuur wordt aangeboden. Een louter theoretische verhuurintentie of sporadische verhuur volstaat niet langer om de btw-aftrek te verantwoorden. Het is daarom belangrijk om de intentie tot btw-belaste verhuur tijdig en voldoende te documenteren. Een vroegtijdige btw-registratie, advertenties op verhuurplatformen en een effectieve commerciële exploitatie zijn daarbij essentieel.
In het voorbeeld van Laurens zal hij bijvoorbeeld moeten kunnen aantonen dat er effectief ontbijt werd aangeboden, bijvoorbeeld aan de hand van aankoopfacturen voor voedingswaren en dranken.
2. Hoe worden de huurinkomsten van een vakantiewoning belast?
Hoe je inkomsten uit je vakantiewoning belast worden, hangt af van of je privé of via de vennootschap verhuurt.
2.1. Privéverhuur
Bij privéverhuur maakt de fiscus een opsplitsing tussen drie soorten inkomsten:
Onroerende inkomsten: Voor het gebouw zelf word je belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Dit inkomen wordt belast tegen de progressieve tarieven in de personenbelasting.
Roerende inkomsten voor het meubilair: Een deel van de huurprijs heeft betrekking op het meubilair van de vakantiewoning. Wanneer er in de huurovereenkomst geen afzonderlijke opsplitsing wordt gemaakt, beschouwt de fiscus automatisch 40% van de huurprijs als een vergoeding voor het meubilair. Op dat gedeelte mag een forfaitaire kostenaftrek van 50% worden toegepast. Uiteindelijk blijft dus 20% van de totale huurprijs belastbaar als roerend inkomen aan 30%.
Diverse inkomsten: Inkomsten uit bijkomende diensten, zoals ontbijt of schoonmaak, kunnen belast worden als diverse inkomsten aan 33%, na aftrek van je werkelijke kosten.
Wanneer de verhuur een meer professioneel karakter krijgt, bijvoorbeeld bij meerdere vakantiewoningen of een uitgebreide dienstverlening, bestaat het risico dat de fiscus alle inkomsten herkwalificeert als beroepsinkomsten.
2.2. Verhuur via een vennootschap
Wanneer de vakantiewoning wordt ondergebracht in een vennootschap, worden alle inkomsten belast in de vennootschapsbelasting. Daartegenover staat dat vrijwel alle kosten verbonden met de verhuuractiviteit aftrekbaar zijn, zoals: afschrijvingen, intresten, onderhouds- en renovatiekosten en beheers- en exploitatiekosten.
Als je als bedrijfsleider de woning zelf gebruikt, dan moet je daarvoor een marktconforme vergoeding betalen om een belastbaar voordeel van alle aard te vermijden.
Wat is de belangrijkste conclusie over vakantieverhuur?
De fiscale behandeling van een vakantiewoning hangt sterk af van de manier waarop de woning wordt verhuurd. Wie bijkomende hotelmatige diensten aanbiedt, kan onder de btw-regelgeving vallen, met zowel bijkomende verplichtingen als mogelijke voordelen, zoals de recuperatie van btw op bepaalde kosten en investeringen.
Voor de belasting van de huurinkomsten maakt het een verschil of de woning privé dan wel via een vennootschap wordt verhuurd. Daarbij spelen onder meer de aard van de inkomsten, de aangeboden diensten en de omvang van de activiteit een belangrijke rol.
De juiste fiscale aanpak hangt dus af van verschillende factoren: de aard van de verhuur, de duur van de verblijven, de aangeboden diensten en de gekozen structuur. Laat je dus voorafgaand goed begeleiden, zodat je met kennis van zaken de juiste keuzes kan maken bij de aankoop en verhuur van je vakantiewoning.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
