Blog

  • Home
  • Blog
  • Voor- en nadelen van vastgoed kopen onder de vennootschap
27 april 2021

Voor- en nadelen van vastgoed kopen onder de vennootschap

Als gepassioneerd ondernemer wil je altijd vooruit, en daar hoort nadenken over welk bedrijfspand het allerbeste bij je zaak past natuurlijk ook bij. Zo kan het zijn dat na de afgelopen jaren te hebben gehuurd, je het tijd vindt om een pand aan te kopen, of misschien heb je wel de financiële vrijheid gecreëerd om over te gaan tot een eerste onroerende investering. Wat je situatie ook mag zijn, als je je volgende bedrijfspand wil aankopen sta je al meteen voor een belangrijke beslissing: ga je voor een privé-aankoop of doe je dit beter via de vennootschap?

Pexels olia danilevich 4974907

Wanneer koop je het best een pand aan onder de vennootschap?

De taxatie van de bezoldigingen is een belangrijke eerste factor. Zo kiest men er vaak voor om niet meer loon uit te keren dan het minimumbedrag dat wordt vooropgesteld in het kader van het verlaagde vennootschapsbelastingtarief (wat neerkomt op 20% voor de eerste schijf van 100.000 EUR). Het komt er dan ook op neer dat de terugbetalingscapaciteit van de bedrijfsleider een stuk beperkter is dan die van de vennootschap.

Investeren in een pand via de vennootschap heeft daarnaast nog vele andere voordelen, die we hieronder voor je oplijsten:

  • De aankoopkosten van een pand zijn voor de vennootschap in principe aftrekbaar. Hierbij is het wel van groot belang dat men kan aantonen dat de vennootschap ook daadwerkelijk inkomsten zal halen uit het aangekochte onroerend goed.
  • Daarnaast is ook de btw aftrekbaar, waarbij het opnieuw cruciaal is dat de vennootschap het aangekochte goed zal inzetten voor diens economische activiteit. Maar ook als je het goed niet zelf zal gebruiken, kan de btw gerecupereerd worden onder bepaalde voorwaarden. Zo kunnen huurder en verhuurder samen beslissen om te (ver)huren onder btw.
  • Een bedrijfspand beroepsmatig verhuren als natuurlijke persoon, betekent dat de huur ook progressief belast wordt als onroerend inkomen. Dit ligt anders als het pand aangekocht werd via de vennootschap: in dat geval ligt de taxatie van de huurinkomsten lager (bijvoorbeeld 25%).
  • Aandelen kunnen worden geschonken aan een vlak tarief (0% bij een familiale onderneming en 3% als het om een schenking in rechte lijn gaat) omdat deze roerend zijn. Dit in tegenstelling tot het schenken van onroerende goederen, dat onderworpen is aan (hogere) progressieve tarieven, wat resulteert in een hogere totale schenkingskost.

Wens je graag meer info?

Contacteer ons

Of is privé toch beter?

Bovenstaande opsomming klinkt dan misschien wel heel aanlokkelijk, toch horen er natuurlijk ook een paar nadelen bij het aankopen van een bedrijfspand onder de vennootschap. Deze punten kunnen ervoor zorgen dat je in jouw situatie toch beter voor een privé-aankoop kiest:

  • In het geval dat je later het pand verkoopt en hier winst op maakt, wordt deze winst belast in de vennootschap. In het geval van een privé-aankoop is de meerwaarde die je creëert bij een verkoop vrijgesteld van taxatie, maar dit enkel wanneer de verkoop pas na 5 jaar na aankoop plaatsvindt.
  • Als bedrijfsleider het pand gebruiken als eigen woning, zorgt ervoor dat dit fiscaal wordt gezien als een voordeel van alle aard. Dit betekent dat je er naast privé-belastingen ook socialezekerheidsbijdragen op moet betalen.
  • Om te garanderen dat je je gezinswoning niet verliest aan schuldeisers, kan je een verklaring van onbeslagbaarheid afleggen. Van deze bescherming kan je echter niet genieten als je gezinswoning in de vennootschap zit.
  • Het aankopen van onroerende goederen onder de vennootschap zorgt ervoor dat de prijs van de aandelen stijgt, wat de complexiteit van een latere successieplanning of verkoop van de woning vergroot.
  • Een laatste aandachtspunt is de taxatie van de huurinkomsten van een residentiële woning. Er is vennootschapsbelasting verschuldigd op de reële huurinkomsten van een pand dat werd aangekocht binnen de vennootschap, maar als privé-persoon wordt je belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Aangezien dit in de regel lager is dan de reële huurinkomsten, betaal je uiteindelijk dus minder belastingen.

Bovenstaand lijstje vertelt ons dus dat jouw situatie er eentje kan zijn waarbij het zinvoller is om je nieuwe bedrijfspand privé aan te kopen, bijvoorbeeld wanneer het pand je enige en eigen woning is, of wanneer je het zal verhuren aan een natuurlijk persoon die het niet zal gebruiken voor beroepsdoeleinden. Ook niet geheel onbelangrijk is natuurlijk dat je privé over voldoende middelen beschikt, en dat een aansprakelijkheidsrisico geen rol voor je speelt.

En nu?

Na het overlopen van alle voor- en nadelen van beide opties hopen we je voldoende ingelicht te hebben over waar je rekening mee moet houden bij het nemen van de beslissing om een onroerend goed privé of via de vennootschap aan te kopen. We kunnen concluderen dat het niet alleen belangrijk is om te kijken naar je huidige situatie, maar ook om met verschillende scenario’s rekening te houden die zich zowel op korte als op middellange én lange termijn kunnen voordoen.

Zit je toch nog met enkele vragen over de aankoop van je bedrijfspand, of met zorgen over de toekomst rond hoe het zit met je successierechten? Aarzel dan niet om de Patrimonie te contacteren- de dienst vastgoedstrategie van Dewaele Vastgoedgroep.

Thomas Verschaeve tijdelijk 200x200 150 150 s c1 c c 0 0 1
“De Patrimonie evalueert uw vastgoed en adviseert hoe u uw portefeuille optimaliseert, slim opbouwt en beter laat renderen in de toekomst.”
Thomas Verschaeve, Beleggingsadviseur Dewaele Vastgoedgroep

Wens je graag meer info?

Contacteer ons

Goede vraag ...wat is mijn huis waard?

Vraag nu een gratis schatting aan

Blijf op de hoogte

Onze tips gratis in je mailbox!

Schrijf je in voor de tweewekelijkse e-mail en ontvang gratis nuttige tips en advies om zowel je huis te verkopen of verhuren.

Schrijf me in
deel van
site by

Wij maken gebruik van cookies om uw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer

Uw browser voldoet niet aan de minimale vereisten om deze website te bekijken. Onderstaande browsers zijn compatibel. Mocht je geen van deze browsers hebben, klik dan op het icoontje om de gewenste browser te downloaden.