Voor het eerst in 3 jaar meer panden verkocht dan te koop aangeboden

Na twee jaren met een uitzonderlijk ruim aanbod zit de Vlaamse vastgoedmarkt op een kantelpunt. “Voor het eerst in 3 jaar worden meer panden verkocht dan dat er te koop aangeboden worden”, zegt vastgoedexpert Filip Dewaele. “Dat scharniermoment is cruciaal en laat zich voelen op de markt – zeker ook doordat de vraag bij kandidaat-kopers onverminderd hoog blijft. Kopers moeten opnieuw sneller beslissen, terwijl verkopers minder druk ervaren om toegevingen te doen.”

In 2023 en 2024 konden kandidaat-kopers kiezen uit een groeiend aanbod van huizen. Er werden respectievelijk 25% en 24% meer woningen te koop gezet dan dat er op dat moment binnen een redelijke termijn verkocht werden. Met andere woorden: één op de vier huizen die te koop werden gezet, bleef toen langer dan zes maanden op de markt. In 2025 is dat aantal sterk gedaald tot slechts 9% en valt het algemene aanbod aan panden die te koop staan dus terug. Dat wijst erop dat we weer evolueren van een kopers- naar een verkopersmarkt.

Domino-effect

In dat bredere plaatje speelt de nieuwbouwmarkt een sleutelrol. De teruggevallen nieuwbouw trekt als een domino-effect door de hele vastgoedmarkt en zet nu ook een rem op het aantal bestaande woningen dat te koop wordt aangeboden.

De nieuwbouwmarkt toont sinds de zomer van 2025 voor het eerst voorzichtige tekenen van herstel, maar de weg is nog lang. De definitieve verankering van het 6% btw-tarief op nieuwbouw – ook voor investeerders - gaf de sector wel opnieuw wat ademruimte. Maar het aantal verkopen in 2025 ligt nog steeds ongeveer 40% lager dan in recordjaar 2021 en is vergelijkbaar met 2023 en 2024. Maar vooraleer dat zich vertaalt in een ruimer aanbod op de algehele vastgoedmarkt is geduld nog even nodig.

Instapklaar

De cijfers van het vierde kwartaal van 2025 tonen aan dat het onderscheid tussen instapklare en te renoveren woningen groter is dan ooit. Alles samen daalde het totale aanbod op de markt met ongeveer 5% in het laatste kwartaal van 2025, maar er zijn grote verschillen. Vooral het aanbod aan instapklare en energievriendelijke woningen (EPC A+ tot en met C) valt stevig terug.

Drie tips voor wie wil kopen

“Wachten op meer keuze? Niet de slimste zet”

Vastgoedexpert Filip Dewaele: “De vastgoedmarkt is de voorbije maanden duidelijk gekanteld. Het aanbod aan woningen en appartementen daalt, terwijl de vraag opvallend stabiel blijft. Vooral energiezuinige, instapklare panden vinden snel een koper en laten steeds minder ruimte voor onderhandelingen. In de huidige markt wint niet de koper die het langst wacht, maar degene die het best voorbereid is en op het juiste moment durft beslissen. Wie te lang twijfelt, riskeert later duurder te moeten kopen.”

1. “Laat het idee los dat ‘het aanbod wel weer zal toenemen’"

Filip Dewaele: “De terugval in het aanbod is geen tijdelijk fenomeen, maar het gevolg van structurele factoren zoals minder nieuwbouw en beperkte doorstroming. Richt je dus niet op wat misschien komt, maar op wat vandaag haalbaar is. Wie een afgewerkte woning wil, moet vandaag sneller de prijs betalen.”

2. “Weet dat huis met EPC A tot C 25% sneller verkocht wordt”

Filip Dewaele: “Weet exact hoeveel je kan en wil besteden, inclusief registratierechten, kosten en eventuele renovaties. Een duidelijk budget maakt je sneller, sterker en geloofwaardiger wanneer je een bod uitbrengt en vergroot dus de kans dat je je slag kan thuishalen. Dat geldt zeker bij instapklare en goed gelegen woningen, waarvoor de concurrentie onder kandidaat-kopers vandaag het hevigst is. Woningen met EPC A tot C vinden gemiddeld 25% sneller een koper dan panden met een minder gunstig label. Wie te lang wacht, riskeert ernaast te grijpen. Voorbereiding maakt het verschil tussen twijfelen en doordacht beslissen.”

3. “Durf breder te kijken dan alleen instapklare panden”

Filip Dewaele: “We zien opnieuw meer interesse in woningen waar nog (ingrijpende) renovaties nodig zijn. Deze panden bieden doorgaans meer onderhandelingsruimte, op voorwaarde dat je de renovatiekost realistisch inschat en correct meeneemt in je totaalbudget. Kopers die goed rekenen en toekomstgericht denken, creëren vandaag opnieuw kansen in een krapper wordende markt. Een doordachte renovatie kan op termijn zowel wooncomfort als waarde opleveren.”

Drie tips voor wie wil verkopen

“Hét moment om te verkopen, zeker als je kwaliteit in huis hebt”

Vastgoedexpert Filip Dewaele: “Voor het eerst in drie jaar tijd worden er opnieuw meer woningen verkocht dan er nieuw op de markt komen. Dat is een duidelijk signaal: het evenwicht verschuift stilaan van een uitgesproken kopersmarkt naar een markt waarin verkopers opnieuw meer kansen krijgen. Vooral energiezuinige, goed onderhouden en correct geprijsde woningen profiteren van een stijgende interesse en meer kandidaat-kopers per pand.”

1. "Kies een correcte prijs mét marge”

Filip Dewaele: “Een realistische prijszetting blijft cruciaal. Te hoog starten schrikt af, te laag laat waarde liggen. De juiste prijs vergroot de kans op snelle en efficiënte verkoop. Houd daarbij ook rekening met onderhandelingsmarges. Bij instapklare woningen is die vandaag beperkt tot gemiddeld zo’n 5%. Bij woningen die nog grondig gerenoveerd moeten worden, blijft de koper vaak voorzichtiger. De verwachte renovatiekost wordt expliciet meegerekend, wat resulteert in een gemiddelde prijsafwijking van ongeveer 10% tussen vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs.”

2. “Wees transparant over EPC en eventuele werken”

Filip Dewaele: “Kopers rekenen vandaag scherper dan vroeger. Duidelijkheid over energieprestaties en mogelijke renovaties verhoogt het vertrouwen en voorkomt afhakers in een latere fase. Woningen met EPC D tot F blijven interesse wekken, op voorwaarde dat de prijs de renovatie-inspanning weerspiegelt.”

3. “Investeer in presentatie en professionele begeleiding"

Filip Dewaele: “In een krapper wordende markt maakt kwaliteit opnieuw het verschil. Een sterke presentatie met de juiste beelden, informatie en gerichte begeleiding zorgen ervoor dat je woning niet alleen ‘online staat’, maar ook effectief verkoopt.”