Mede-eigendom als investering vraagt steeds meer inzicht
Investeren in een appartement om het te verhuren, oogt opnieuw
aantrekkelijk, maar hoe robuust is het rendement? Achter de huurinkomsten schuilt een complex samenspel van kosten, regels en mede-eigenaars.
Wanneer doet mede-eigendom het rendement ontsporen en wanneer
is het een echte hefboom? Wouter Temmerman
Residentieel vastgoed heeft de voorbije jaren als belegging opnieuw aan aantrekkingskracht gewonnen. Volgens een analyse van Steunpunt Wonen lag het totale huurrendement in 2023 rond 3,3 procent. De sector zelf gaf te kennen na de moeilijke covid-jaren een heropleving te zien. Bij Dewaele Vastgoedgroep bevestigt Geert Berlamont, expert beleggingsvastgoed, dat “investeerders vandaag opnieuw kunnen rekenen op rendementen rond 3,5 procent, soms zelfs iets hoger. Enkele jaren terug was dat nog 2,5 tot 3 procent.” De redenen voor de verbetering zijn bekend. De huurmarkt staat onder spanning en de hoge vraag duwt de huurprijzen omhoog. In één beweging is voor investeerders het leegstandsrisico vrijwel verdwenen.
“We hebben een periode gehad waarin er minder werd geïnvesteerd in vastgoed”, merkt Filip Dewaele, voorzitter van Dewaele Vastgoedgroep, “maar we stellen vandaag vast dat investeerders stilaan terugkomen. Het dieptepunt ligt achter ons.”
Maar het valt op: bij hun ‘terugkeer’ wegen investeerders een vastgoedproject toch ook opnieuw af tegen spaarrekeningen en obligaties, nu die weer enig rendement bieden.
Van rendement naar risicobeheer
Het rendement zegt echter niet alles. Investeerders kijken naar de verhouding tussen de aankoopprijs en de huurinkomsten, maar het echte verschil zit in wat er nadien gebeurt. Net daar speelt het mede-eigendom van een appartementsgebouw een belangrijke rol. Kosten voor mede-eigendom, onderhoud en slijtage wegen rechtstreeks op het nettorendement. “Ook met de lasten moet een investeerder bij aankoop rekening houden als hij een rendabele investering wil doen”, zegt Steven Jansen, CEO van Jansen Real Estate, daarover. Bij investeerders is op dat vlak een verandering waarneembaar: de rendementsberekening wordt een oefening in risicobeheer. De omslag heeft het beoordelingskader grondig veranderd. Zo zijn bijvoorbeeld energieprestaties en toekomstige kosten doorslaggevend geworden. “Mede door de energiecrisis en de renovatieverplichtingen kunnen we volgens mij spreken van een echte mentaliteitsswitch”, zegt Filip Dewaele. “Vroeger was de eerste vraag van een kandidaat-investeerder: wat is de huurprijs voor dit appartement? Nu is dat: wat is de EPC-score? Ook banken dwingen die realiteit af door bij financieringen rekening te houden met noodzakelijke renovaties. Voor investeerders verschuift de focus daarmee van pure opbrengst naar beheersbaarheid. Het gaat minder om hoeveel een appartement vandaag opbrengt, en meer om welke kosten en ingrepen morgen op tafel komen. Rendement blijft belangrijk, maar de focus ligt evengoed op de mate waarin risico’s voorspelbaar en controleerbaar zijn. Het is een focus die investeerders midden in de finesses van het mede-eigendom katapulteert. Mede-eigendom koppelt bescherming enerzijds aan een stuk onzekerheid anderzijds. Het fungeert voor investeerders tegelijk als hefboom en als risico: het verlaagt individuele kosten, maar verhoogt de afhankelijkheid van het collectief en zo dus ook de onvoorspelbaarheid van het rendement.
“Ik wil geen zorgen”
Aan de ene kant stap je als investeerder in een mede-eigendom dat de kosten spreidt. De mede-eigenaars delen de kosten voor grote ingrepen aan dak, gevel of lift, wat de impact per investering beperkt. “Dringt een herstelling aan het dak zich op, dan kan je die kost verdelen over tien of twintig eigenaars”, zegt Filip Dewaele. Ook het beheer ligt idealiter in handen van een professionele syndicus, wat voor investeerders een vorm van ontzorging betekent. Tegelijk lever je als investeerder die in een mede-eigendom stapt een stuk controle in. Je dient rekening te houden met de bepalingen in de statuten en met de beslissingen van de algemene vergadering. Beslissingen over werken, timing en budget vereisen consensus en kunnen vertragen of zelfs blokkeren. Voor investeerders betekent dat onzekerheid over de toekomstige kosten en de te verwachten ingrepen. Het is een spanningsveld dat de inschatting complexer maakt. “Het verschil met ander vastgoed is dat je afhankelijk bent van de andere mede-eigenaars om beslissingen te nemen over de gemeenschappelijke delen”, zegt Steven Jansen. “Zeker bij de aankoop van verouderde gebouwen is het moeilijk en risicovol om die kosten correct in te schatten.”
We merken dat steeds meer investeerders zeggen: ik wil geen zorgen hebben”, klinkt het bij Geert Berlamont. Hij wijst op een stijgende vraag naar voorspelbaarheid en ontzorging. “Door de renovatieverplichtingen en de strengere energienormen willen investeerders de daaraan gekoppelde risico’s vermijden.”
Nieuwbouwprojecten spelen dan ook duidelijk in op die onzekerheid en positioneren zich als een risicoschuw antwoord op de marktvraag. “Veel van de risicovragen los je op door nieuwbouw te kopen. Dan sluit je een aantal mogelijke extra investeringen uit en heb je de eerste tien à vijftien jaar geen kosten”, zegt Filip Dewaele. Die voorspelbaarheid weegt voor veel investeerders zwaarder dan een potentieel hoger brutorendement. Oudere gebouwen kunnen op papier meer opbrengen, maar zijn risicogevoeliger. Bestaand vastgoed kan nog altijd renderen, maar vraagt een veel scherpere inschatting van de risico’s die in de mede-eigendom verscholen zitten. Speelt ook de organisatie van de mede-eigendom een rol in die afweging? “Als er een goede syndicus is, heb je op dat vlak weinig zorgen”, klinkt het advies. Of anders gezegd: in het beste geval is mede-eigendom voor investeerders niet alleen een kostenstructuur, maar ook een manier om de risico’s uit handen te geven.
Exit-strategie
Wie investeert, denkt niet alleen aan instappen, maar ook aan uitstappen. Ook daarin speelt mede-eigendom opnieuw een doorslaggevende rol. Wat vandaag een solide investering lijkt, moet morgen ook verkoopbaar blijven. Dat hangt niet alleen af van het appartement, het studentenkot of de assistentiewoning zelf, maar van het hele gebouw eromheen. Kopers kijken steeds kritischer naar de context. “Wat kandidaat-kopers vandaag vooral afschrikt, zijn hoge lasten, hoge energiekosten en het renovatierisico”, zegt Steven Jansen. Een appartement in een mede-eigendom met een zwakke financiële positie of onduidelijke toekomstplannen verliest snel aan aantrekkelijkheid, zelfs als het privatieve deel in goede staat is. Kopers kunnen verslagen van de algemene vergadering inkijken en informeren naar het opgebouwde reservekapitaal. De verkoopbaarheid van hangt vandaag anders gezegd sterk samen met de gezondheid van de mede-eigendom. Een goed beheerd gebouw met duidelijke plannen en een solide kostenstructuur biedt perspectief. Het omgekeerde - hoge lasten, renovatiedruk en interne verdeeldheid - vertaalt zich in twijfel bij kopers en in een stijgende druk op de prijs. Wie investeert in mede-eigendom, moet daarom niet alleen vooruitkijken naar rendement, maar ook naar de dag waarop hij opnieuw wil uitstappen. Een goede timing is belangrijk. “Een investering houdt idealiter een termijn van tien tot vijftien jaar aan”, zegt Filip Dewaele. Nadien neemt de kans toe dat grotere werken zich aandienen en dat de concurrentie van nieuwere gebouwen doorweegt op de prijs. Wie te lang wacht zonder te investeren, riskeert dat het rendement bij de verkoop onder druk komt te staan.
Waakzaam zijn over de verkoopbaarheid is een zeer concreet voorbeeld van hoe investeren in een context van mede-eigendom is veranderd. Waar het voorheen een haast automatische en vanzelfsprekende keuze was, zien we dat investeerders meer kennis nodig hebben en meer focus leggen op de risico’s. De kostenstructuren, de energieprestaties, de eventuele renovatieverplichtingen en de werking van eigendom hebben een plaatsje veroverd in de toolkit van de investeerders. Het verschil tussen een goede en een slechte investering zit vandaag in de details: de financiële gezondheid van het gebouw, de kwaliteit van het beheer en de mate waarin toekomstige kosten voorspelbaar zijn. Die nieuwe realiteit vraagt meer voorbereiding, meer analyse en een duidelijke visie op langere termijn.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
