Schaarse bedrijfsgrond vraagt heldere keuzes: "De bestemming bepaalt alles."

In de jaren zeventig werd voor het eerst vastgelegd waar in Vlaanderen gewoond of gewerkt mocht worden en wat open ruimte moest blijven. Dat gebeurde via het gewestplan, dat elke zone een kleur en een functie gaf: woongebied, industriegebied, landbouwzone of recreatie. Nadien kwamen er verfijningen, telkens om bestemmingen te herdenken of beter af te stemmen op de realiteit ter plaatse. Zo ontstonden onder meer BPA’s (Bijzonder Plan van Aanleg, specifiek voor één terrein of buurt), GRUP’s (Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan) en PRUP’s (Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan). Die plannen kunnen een eerdere bestemming versterken, aanpassen of volledig wijzigen.

Die lasagne aan plannen zorgt soms voor verwarring. “Het gebeurt dus regelmatig dat een perceel op papier nog lijkt te behoren tot een bepaalde zone, maar dat een recenter plan eigenlijk iets anders heeft vastgelegd”, vertelt Siska Dejonghe, senior businessmakelaar. “Daarom starten we bij een verkoopsdossier altijd met het nakijken van de meest recente bestemming: dat is de enige manier om zekerheid te krijgen over de inkleuring en de hieraan gekoppelde voor-schriften. Pas daarna heeft het zin om te spreken over mogelijkheden, waarde en marktbenadering.”

Specifieke bedrijfsgebouwen

In de praktijk zijn vooral twee situaties uitdagend: gronden die vallen onder een oud BPA en bedrijfsgebouwen die zich in agrarisch gebied bevinden. “Een BPA legt vaak één zeer specifieke toegelaten activiteit vast, zoals een loods die enkel geschikt is voor schrijnwerk of metaal-bewerking. Wie daar een andere invulling aan wil geven, botst op regels die vandaag moeilijk te verruimen zijn”, weet Siska.

Voor agrarische gebouwen geldt dan weer dat de grondprijs weliswaar lager ligt, maar dat een activiteit die niet-landbouwgerelateerd is, juridisch niet toegelaten kan zijn. “Ook dat kan betekenen dat iemand een gebouw koopt waar hij zijn professionele activiteit uiteindelijk niet mag opstarten”, vult Alexander Deloof aan. “Dergelijke risico’s moeten in kaart worden gebracht vóór je investeert.”

Begeleiding begint bij duidelijk

Bij Dewaele begrijpen we dat de huidige vastgoedmarkt complex is. Het is onze missie om onze klanten te begeleiden om op de juiste manier met die complexiteit om te gaan. Bij elke waardering en bij elk verkoop- of verhuurdossier wordt nagegaan wat er mogelijk is, en onder welke voorwaarden. “Dit bepaalt de prijs en de doelgroep waarop we ons kunnen richten. Zo geven wij de klant van meet af aan een realistische verwachting. Zoals onze experts Dejonghe en Deloof aangeven: "Deze aanpak voorkomt trajecten die toch stranden." Bovendien speelt nog een andere factor: veel transacties gebeuren off-market. “Wie een pand zoekt, moet ook gevonden worden. We moeten goed weten wat iemand nodig heeft, maar we moeten ook weten wie bereid is om te verkopen. Daarin zit onze rol als matchmaker.”

Wie vandaag vastgoed koopt of verkoopt, neemt dus best de tijd om helderheid te krijgen, nog voor er over cijfers wordt gesproken. De juiste bestemming bepaalt niet alleen wat er nu kan, maar ook wat later mogelijk blijft: uitbreiden, herbestemmen, doorverkopen of verder investeren. “Een perceel is nooit zomaar een stuk grond”, besluit Alexander Deloof. “Het is een beslissing die de toekomst van een onderneming mee vormgeeft. Wie die logica hanteert, kiest niet voor de laagste prijs maar voor waarde en zekerheid op lange termijn.”

Tekst | Anse Keisse