Vastgoed erven en doorschenken: wat houdt een doorgeefschenking in?

Je hebt net een erfenis ontvangen van je ouders. Je hebt reeds zelf vermogen opgebouwd en wenst deze erfenis door te schenken aan je kinderen die er meer nood aan hebben.

Via een doorgeefschenking kan je de roerende of onroerende goederen in de nalatenschap binnen het jaar gedeeltelijk of geheel overdragen naar de volgende generatie(s), met vrijstelling van schenkbelasting.

Bijvoorbeeld

Luc erft van zijn moeder een spaarboekje en een beleggingsportefeuille met een waarde van 400.000 euro. Luc betaalt daarop erfbelasting van 60.000 euro. Hij wil de helft voor zichzelf houden, maar de rest doorschenken aan zijn twee kinderen. Aan elk van zijn twee kinderen wil hij dus 125.000 euro ‘doorschenken’. Als hij dat doet binnen het jaar en zich aan de voorwaarden (zie hieronder) houdt, hoeft er geen schenkbelasting (3% voor roerende goederen) meer betaald te worden.

Wat zijn de voorwaarden?

Opdat de schenking vrijgesteld zou worden, moet er wel voldaan zijn aan een aantal voorwaarden. De belangrijkste voorwaarden zijn dat

• De schenking moet binnen het jaar na het overlijden van de oorspronkelijke erflater officieel geregistreerd zijn.

• De ‘doorgeefschenking’ gebeurt bij notariële akte waarin de vrijstelling wordt gevraagd. In deze akte moet de notaris de vrijstelling ook expliciet aanvragen en de link leggen met de eerdere erfbelasting.

• Er moet effectief erfbelasting betaald zijn in het Vlaamse Gewest volgens het tarief voor een verkrijging in de rechte lijn of tussen partners.

• Je kunt alleen doorschenken aan je eigen afstammelingen (kinderen, kleinkinderen, achterkleinkinderen).

• Als het gaat om onroerende goederen is de vrijstelling enkel van toepassing als het om dezelfde onroerende goederen gaat die geërfd werden.

Hoe bereken je de vrijstelling van schenkbelasting?

Bij onroerend goed (zoals een huis of bouwgrond) werkt de schenkbelasting in Vlaanderen met progressieve tarieven, afhankelijk van de waarde van het pand. Voor roerende goederen met een vlak tarief van 3% voor schenkingen in rechte lijn en tussen partners.

Om te berekenen hoeveel korting je krijgt via de doorgeefschenking, kijkt de fiscus naar twee limieten:

• De waarde van de schenking mag niet hoger zijn dan de brutowaarde van jouw verkregen erfdeel.

• De vrijstelling mag nooit groter zijn dan de erfbelasting die je al betaald hebt op dat stuk vastgoed.

Let wel op: bij de doorschenking van onroerende goederen speelt het progressievoorbehoud. Indien er onroerende goederen worden geschonken aan begiftigden die de laatste drie jaar al een onroerend goed geschonken hebben gekregen van de schenker, dan wordt de eerste schenking meegeteld om het toepasselijke tarief schenkbelasting van de doorgeefschenking te bepalen.

Voorbeeld 1: Volledige vrijstelling

Stel, Stefanie erft een woning met een waarde van 280.000 euro. Ze betaalt 27.600 euro aan erfbelasting. Ze schenkt dezelfde woning binnen het jaar door aan haar zoon. De normale schenkbelasting op dit vastgoed zou 18.900 euro bedragen.

Omdat de normale schenkbelasting (18.900 euro) lager is dan de reeds betaalde erfbelasting (27.600 euro), wordt de schenkbelasting volledig tot nul herleid. Haar zoon betaalt dus geen schenkbelasting.

Voorbeeld 2: Gedeeltelijke vrijstelling

Rik erft 50.000 euro waarvoor hij 1.500 euro erfbelasting heeft betaald. Hij wenst 40.000 euro van de erfenis aan zijn zoon te schenken. In principe zou 1.200 euro schenkbelasting verschuldigd (3% van 40.000) voor de schenking.

De erfbelasting die over de geschonken goederen werd betaald, bedroeg 960 euro (1.200 x (40.000/50.000)). Aangezien de vrijstelling nooit hoger kan zijn dan de erfbelasting die betaald werd over de geschonken goederen, betekent dit dat de vrijstelling maximaal 960 euro kan bedragen. Er zal dus nog 240 euro schenkbelasting verschuldigd zijn.

Voorbeeld 3 Erfenis van een onroerend goed en schenking van geld

Je mag ook de waarde van het vastgoed schenken aan je kinderen in geld. De vrijstelling van schenkbelasting geldt voor een bedrag dat gelijk is aan de eerder betaalde erfbelasting (absolute grens).

Lieze erft een woning van 240.000 euro. Ze betaalde 18.600 euro aan erfbelasting voor de woning. Vervolgens schenkt ze binnen het jaar 240.000 euro liquide middelen aan haar dochter. De normaal te betalen schenkbelasting zou 7.200 euro bedragen (240.000*3%). Dit bedrag zal volledig vrijgesteld worden als aan alle voorwaarden voldaan is.

Welke stappen doorloop je bij een doorgeefschenking?

Als je gebruik wilt maken van deze constructie, moet je snel en gestructureerd te werk gaan. Dit is het stappenplan:

1. Dien de aangifte van de erfenis tijdig in en zorg dat de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) de erfbelasting heeft ontvangen.

2. Contacteer een notaris om de schenkingsakte voor te bereiden. De notaris moet in de schenkingsakte specifiek vermelden dat het om een doorgeefschenking gaat.

3. Zorg dat de akte binnen het jaar na het overlijden getekend en geregistreerd is.

4. De belastingdienst controleert achteraf of aan alle voorwaarden is voldaan.

De schenkingsakte moet uiterlijk één jaar na de datum van het overlijden verleden zijn. Vertragingen bij het bekomen van het attest van erfopvolging of bij de aangifte van de nalatenschap kunnen voorkomen. Wacht dus niet tot de laatste maand!

Brussel en Wallonië

Hoewel in het Waalse gewest al sinds 2019 een decreet klaarstaat om ook een doorgeefschenking in te voeren, is deze nog niet doorgevoerd. De belastingvrije schenking zal in Wallonië eveneens gebeuren in een authentieke akte, maar de voorwaarden zijn strenger en de termijn korter (90 dagen volgend op de dag van de indiening van de aangifte nalatenschap). Alles gebeurt dus uiterlijk binnen de zeven maanden vanaf het overlijden, aangezien de aangifte nalatenschap binnen de vier maanden vanaf het overlijden ingediend moet worden. Het Brusselse gewest heeft momenteel nog geen dergelijke regeling uitgewerkt.

Conclusie: is de doorgeefschenking interessant voor jou?

Een doorgeefschenking is een fantastische tool als je vastgoed erft dat je eigenlijk meteen wilt doorschuiven naar je kinderen of kleinkinderen. Je vermijdt ermee dat je twee maal belastingen moet betalen op hetzelfde. Een goede voorbereiding en snelle communicatie met je makelaar en notaris zijn hierbij cruciaal.

FAQs: doorgeefschenking onroerend goed

Wat gebeurt er als er nog een hypotheek loopt op het geërfde pand?

• De doorgeefschenking kan in principe doorgaan wanneer op het geërfde pand nog een hypotheek rust. Die hypotheek blijft verbonden aan het pand. Indien de begiftigde ook de hypothecaire lening overneemt, is daarvoor het akkoord van de bank vereist. De notaris verwerkt dit in de akte.

Kunnen broers en zussen samen een doorgeefschenking van onroerend goed doen?

• Ja. Broers en zussen kunnen samen een geërfd onroerend goed doorschenken. Zij zijn namelijk allemaal eigenaars van het pand in onverdeeldheid. Elke erfgenaam schenkt dan zijn of haar aandeel in het vastgoed. De schenking moet via een notariële akte gebeuren. De kleinkinderen worden na schenking mede-eigenaar in onverdeeldheid.

• Het is ook mogelijk om het vastgoed te verkopen en de verkoopprijs door te schenken aan de kleinkinderen, indien dit binnen het jaar gebeurt.

Geldt de doorgeefschenking ook in Brussel en Wallonië?

• Hoewel in het Waalse gewest al sinds 2019 een wet klaar staat om ook een doorgeefschenking in te voeren, is deze nog niet doorgevoerd. De belastingvrije schenking zal in Wallonië eveneens gebeuren in een authentieke akte, maar de voorwaarden zijn strenger en de termijn korter (90 dagen volgend op de dag van de indiening van de aangifte nalatenschap). Alles gebeurt dus uiterlijk binnen de zeven maanden vanaf het overlijden, aangezien de aangifte nalatenschap binnen de vier maanden vanaf het overlijden ingediend moet worden. Het Brusselse gewest heeft momenteel nog geen dergelijke regeling uitgewerkt.