Huis verkopen aan kind: vruchtgebruik, fiscale gevolgen & tips
Sofie Demeulemeester
Legal managerAls eigenaar van een woning ben je in principe vrij om zelf te kiezen aan wie je je huis verkoopt. Het is dus ook mogelijk om je woning te verkopen aan Ă©Ă©n van je kinderen. We overlopen de belangrijkste elementen waarmee u rekening moet houden.
- Gewone verkoop: correcte prijs is noodzakelijk
- Woning te goedkoop verkopen
- Bijzondere constructies
- Veelgestelde vragen
Gewone verkoop: correcte prijs is noodzakelijk
Als ouder is het perfect mogelijk om je woning aan Ă©Ă©n van je kinderen te verkopen, zolang je dit doet aan een marktconforme prijs.
Om latere discussies over de correcte prijs te vermijden, kan je de woning laten schatten door een Vlabel-erkende schatter-expert. Aan de hand van die schatting kan je later bewijzen dat er een correcte prijs werd betaald.
Woning te goedkoop verkopen
Er kan echter wel een probleem ontstaan wanneer de ouders de woning verkopen aan een te lage prijs.
Fiscale gevolgen
Bij de verkoop van je woning zijn registratierechten verschuldigd. Die registratierechten zijn verschuldigd op de marktwaarde en niet op de (te lage) prijs die je hebt afgesproken. De fiscus - Vlabel - loopt dus registratierechten mis bij verkoop aan een te lage prijs; op het verschil zal je bijgevolg verplicht bijkomende registratierechten Ă©n een boete moeten betalen.
Voorbeeld
De marktwaarde van de woning is € 350.000, maar je verkoopt deze aan je dochter voor € 300.000.
De fiscus kan hier vaststellen dat er € 50.000 te weinig werd aangegeven, en kan daarop registratierechten navorderen en boetes opleggen.
Om boetes te vermijden, kan de notaris een pro-fiscoverklaring opnemen in de akte, waarbij uitdrukkelijk wordt vermeld dat de verkoopprijs lager ligt dan de marktwaarde, maar dat de registratierechten worden berekend op de marktwaarde van de woning. Zo vermijd je fiscale discussies, zelfs als de effectief betaalde prijs lager zou liggen.
Gevolgen voor de erfenis
Kinderen zijn reservataire erfgenamen, samen hebben zij recht op het onbeschikbare deel (de reserve) van de nalatenschap. Wanneer de ouders de woning verkopen aan Ă©Ă©n kind onder de marktprijs, dan kunnen de andere kinderen argumenteren dat het verschil tussen de werkelijke waarde en de betaalde prijs van de woning (in ons voorbeeld 50.000 euro) een vermomde schenking was.
Na overlijden van de ouders zal die vermomde schenking meegenomen worden in de verdeling van de nalatenschap. Heb je dus een vermomde schenking gekregen van je ouders, dan kan dit leiden tot een vordering tot “inkorting”. Dit betekent dat andere erfgenamen kunnen eisen dat het te veel geschonken deel wordt verrekend bij de verdeling van de nalatenschap.
Voorbeeld:
Je hebt drie kinderen en je verkocht je woning aan je dochter voor € 300.000, terwijl de waarde van de woning € 350.000 bedroeg. Bij je overlijden bedraagt je resterende vermogen € 450.000. Zonder correctie erft elk kind dus € 150.000.
Door de vermomde schenking van € 50.000, wordt de nalatenschap gecorrigeerd naar € 500.000.
Je dochter die het huis kocht, kreeg al € 50.000 cadeau via de verkoop. Bij de verdeling krijgt ze nog slechts € 116.666. De twee andere kinderen krijgen elk € 166.666.
Om discussies met de andere kinderen te vermijden, kan je op voorhand een notariële erfovereenkomst laten opstellen. Daarin geven je andere kinderen formeel hun toestemming voor de verkoop en verklaren ze dat ze akkoord gaan met de prijs en de voorwaarden. Zo kunnen ze zich later niet beroepen op inkorting.
Bijzondere constructies
Naast de verkoop van het vastgoed worden ook vaak andere structuren gebruikt om vastgoed door te geven aan de kinderen.
Een veel gebruikte werkwijze is de verkoop door ouders van de naakte eigendom van hun woning aan hun kind, terwijl ze zelf het vruchtgebruik behouden. Zo kunnen ze in het huis blijven wonen of de huurinkomsten blijven innen tot hun overlijden. Na overlijden van de ouders wordt het kind vervolgens onbelast volle eigenaar van de woning. Andere constructies zijn verkoop met lijfrente en de verkoop met afstand van kapitaal.
In deze constructies schuilt echter een belangrijke valstrik.
De wet vermoedt dat verkopen via dergelijke bijzondere constructies door ouders aan Ă©Ă©n van hun kinderen een schenking is. Dit is een weerlegbaar vermoeden, met andere woorden: het kind moet bewijzen dat het een marktconforme prijs heeft betaald voor de naakte eigendom.
Laat ook hier een erkende schatting uitvoeren van de waarde van de naakte eigendom en laat de andere kinderen hun akkoord bevestigen in een notariële erfovereenkomst. Zo voorkom je latere betwistingen.
Is het net je wens om Ă©Ă©n kind meer te geven? Doe dit dan via een schenking. In de schenkingsakte kan je laten opnemen dat de schenking "buiten erfdeel" gebeurt. Zo is je intentie duidelijk en juridisch correct vastgelegd. Let wel op dat deze schenking je beschikbare deel niet overschrijdt, anders kunnen de reservataire erfgenamen weer inkorting vragen.
Een woning verkopen aan Ă©Ă©n kind kan dus zonder problemen verlopen, mits een goede voorbereiding. Twijfel je over de beste aanpak? Bespreek het met je notaris.
Veelgestelde vragen
-
Kan ik mijn huis tegen een lagere prijs verkopen aan mijn kind?
Ja, je kunt je huis tegen een lagere prijs verkopen aan je kind, maar als je je huis verkoopt onder de marktwaarde, dan kan de fiscus registratierechten vragen op het verschil tussen de marktprijs en de vraagprijs.
Let ook op: Wanneer de gevraagde prijs heel ver onder de marktprijs ligt dan kan de fiscus de verkoop als een schenking beschouwen. In dat geval bestaat het risico dat u niet tegen het vaste tarief van het registratierecht belast zal worden op het verschil, maar onderworpen wordt aan de progressieve tarieven van de schenkbelasting. Als er andere erfgenamen zijn dan kunnen zij ook “inkorting” eisen. Dit betekent dat andere erfgenamen kunnen eisen dat het te veel geschonken deel wordt verrekend bij de verdeling van de nalatenschap. Raadpleeg daarom zeker een notaris om fiscale verrassingen te voorkomen.
-
Wat zijn de voordelen van naakte eigendom en vruchtgebruik bij verkoop aan kinderen?
Bij verkoop van alleen de naakte eigendom aan je kind, behoud je als ouder het vruchtgebruik. Dit betekent dat je in het huis kunt blijven wonen of de huurinkomsten kunt ontvangen. Na overlijden zal je kind onbelast volle eigenaar worden.
Het grote voordeel is dat de aankoopprijs voor je kind lager ligt. Let wel op: de wet vermoedt dat verkopen via dergelijke bijzondere constructies door ouders aan Ă©Ă©n van hun kinderen als een schenking is. Dit is een weerlegbaar vermoeden, met andere woorden, het kind moet bewijzen dat het een marktconforme prijs heeft betaald voor de naakte eigendom.
-
Hoe zorg ik voor gelijkheid tussen mijn kinderen als ik mijn huis aan Ă©Ă©n kind verkoop?
Om gelijkheid te waarborgen, kun je:
1) Een officiële schatting laten uitvoeren om de werkelijke waarde vast te stellen,
2) De andere kinderen compenseren via een schuldbekentenis of andere schenking,
3) Alles vastleggen in een notariële akte met instemming van alle kinderen. Zo voorkom je latere conflicten en zorg je voor een eerlijke verdeling.
Jouw woning verkopen? Vraag nu jouw gratis schatting aan!
Je woning sneller verkopen via Pre-sale?
Via Pre-sale kan je met een zeer correcte en vooral aantrekkelijke prijs naar de markt en als er kopers zijn die er meer voor willen betalen, dan laat dit verkoopsconcept dit toe.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
