Vergroot het succes van je kredietaanvraag: tips van een professional

De boosdoeners achter de daling

De voornaamste factor was de stijgende rentevoet, die de leencapaciteit van kredietnemers aanzienlijk verminderde. Op 1 juni 2023 bedroeg de OLO-rentevoet voor woonleningen op 20 jaar 3,4%, tegenover slechts 2,12% op dezelfde dag in 2022: een stijging van maar liefst 60%. Als gevolg hiervan werden leningen voor veel mensen minder betaalbaar.

Daarnaast steeg de kerninflatie (inflatie exclusief de prijsevolutie van energiekosten) in dezelfde periode van 5,49% naar 7,88%. Dit leidde tot een aanzienlijke daling van het beschikbare inkomen dat kon worden gebruikt voor kredietaflossingen.

Daarenboven scherpten banken hun kredietverleningbeleid aan, deels onder invloed van aanbevelingen van de Nationale Bank. Zo moeten onroerende goederen voorafgaand aan de leningaanvraag worden geschat, en worden er minder leningen toegekend met een hoge quotiteit (de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het pand).

Denk goed na over je financiële toestand

Om je slaagkansen bij je kredietaanvraag te maximaliseren, ga je best voorbereid te werk. Voor een dieper begrip van het volledige kredietproces kan een expert zoals John Romain, oprichter van Immotheker Finotheker, waardevolle inzichten bieden.

"Op vandaag voeren we 42% van de gesprekken met zogenaamde woonplanners, de groep klanten die bij aanvang nog niet weet wat voor woning ze kunnen kopen en tot waar hun maximale koopprijs reikt. Het informeren van deze groep is dus essentieel." - John Romain, oprichter van Immotheker Finotheker.

Los van wat je maandelijks kunt betalen, de bancaire terugbetalingscapaciteit, gaat het ook om wat je wíl betalen, de eigen terugbetalingscapaciteit. Welke levensstijl wil je behouden, en welke woonlasten (eigenarenbelasting, eventuele herstellingen,...) zal je door de jaren heen dragen? We moedigen toekomstige huiseigenaren en kredietnemers aan om na te denken over hoe ze hun financiële toekomst zien, zodat ze comfortabel kunnen leven zonder zich zorgen te maken over hun financiën.

Door de gestegen intrestvoeten moeten kredietnemers maandelijks meer afbetalen. Hoe kan men ervoor zorgen dat het maandelijks terug te betalen bedrag alsnog behapbaar blijft? Er kan geopteerd worden voor een langere looptijd van het krediet, bijvoorbeeld 30 jaar. Ook al ligt de totale interestlast over de looptijd van het krediet dan hoger, het kan ervoor zorgen dat je vastgoed-droom op die manier dan toch bereikbaar wordt.

Twee essentiële vragen:

1. Mag ik de volledige aankoopsom van mijn huis lenen?
2. Hoeveel kan ik maximaal lenen bij de bank en waar kijkt de bank naar bij het toekennen van een woonlening?

Mag ik de volledige aankoopsom van mijn huis lenen?

Naast jouw eigen middelen houdt de bank ook rekening met de marktwaarde van het pand dat je wil kopen. Kan je die volledige som lenen? Nee. Als starter kun je maximaal 90% van de waarde van het onroerend goed lenen, terwijl dit voor investeerders beperkt is tot 80%. Dit betekent dat je minstens 10% (of 20%) van de aankoopprijs zelf moet financieren. Daarnaast moet je de kosten voor zaken zoals registratierechten en notariskosten uit eigen middelen kunnen betalen. De bank kan hierop enkele uitzonderingen toepassen (maximaal 35% van het hypotheekvolume voor starters), maar voor een eigen woning zal je echter nooit meer dan de aankoopwaarde kunnen lenen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat meer en meer leners hun familie aanspreken om een en ander rond te krijgen.

Hoeveel kan ik maximaal lenen bij de bank en waar kijkt de bank naar bij het toekennen van een woonlening?

Om het maximale hypotheekbedrag te bepalen, kijkt de bank of verzekeraar naar jouw inkomen, met als doel ervoor te zorgen dat je de lening zonder financiële problemen kunt aflossen. De bank hanteert een percentage voor de maandelijkse aflossing, bijvoorbeeld 30% of 40% van jouw netto maandelijks inkomen. Dit percentage varieert per bank en past zich aan jouw inkomen aan, met mogelijkheden tot zelfs 60% bij een hoger inkomen. De quotiteit (zie hierboven) heeft ook een invloed; een lagere quotiteit staat een hogere leninglast toe.

Daarnaast wordt afhankelijk van jouw quotiteit en de verhouding tussen lasten en inkomsten een minimumbedrag voor levensonderhoud vastgesteld, variërend van 1000 euro tot 1500 euro per maand voor alleenstaanden en 1400 euro tot 2000 euro per maand voor gezinnen.

Wat als je al een lening hebt lopen, voor een auto bijvoorbeeld, of onderhoudsgeld moet betalen? Dat gaat natuurlijk van je maandelijks te besteden budget af en kan je niet meer besteden aan je woonkrediet, ook daar houdt je bank rekening mee. Met je elektronische identiteitskaart (eId) en een kaartlezer kan je bij de Nationale Bank van België opvragen welke kredieten op jouw naam staan (link: https://www.nbb.be/nl/kredietc...).

Met welke inkomsten houden ze rekening bij de aankoop van een investeringspand?

Naast de beroepsinkomsten van de kredietnemer houdt de bank uiteraard ook rekening met een deel van de toekomstige huuropbrengsten van het pand. De meeste banken voegen deze huurinkomsten voor 80% toe aan de andere netto inkomsten. Hierdoor kunnen zelfs mensen ouder dan 65 jaar nog steeds in aanmerking komen voor een lening, op voorwaarde dat hun totale inkomsten hoog genoeg zijn om het krediet op een comfortabele manier terug te betalen.

Wat met panden die niet voldoen aan de energienormen?

Dit jaar is er in Vlaanderen een nieuwe regel voor eigenaren van woningen met een slechte energieprestatie (EPC-label E en F): ze moeten binnen vijf jaar na de aankoopakte renoveren tot minstens label D. Het EPC-attest geeft de benodigde renovatiewerken en de geschatte kosten weer. In Wallonië en Brussel geldt deze verplichting niet, maar banken hebben hun acceptatiecriteria voor alle regio's aangescherpt.

Bij een kredietaanvraag voor een residentiële woning met een EPC-label ≥ E moet je als klant aantonen dat je de middelen hebt om de woning duurzaam te renoveren:

1. door een gelijktijdige kredietaanvraag te doen voor de (duurzame) renovatie van de woning voor minstens €50.000; In Vlaanderen kun je sinds 2021 tot €60.000 renteloos lenen als je een energieverslindende woning koopt en deze binnen vijf jaar energiezuiniger maakt. Voorwaarden zijn onder andere een hoofdhypotheek voor de woning en een upgrade naar minstens energielabel C (voor huizen) of label B (voor appartementen). Het renteloze bedrag stijgt naarmate de woning energiezuiniger wordt: €30.000 voor label C (huis), €45.000 voor label B (huis), €60.000 voor label A (huis); €30.000 voor label B (appartement) en €45.000 voor label A (appartement). De premies vind je op: Mijn VerbouwPremie | Vlaanderen.be
2. doordat je beschikt over eigen middelen, die niet worden geïnvesteerd bij de aankoop van het pand. Deze eigen middelen moeten minimaal 10% van de aankoopprijs bedragen, met een minimum van €50.000 voor woonhuizen en €30.000 voor appartementen;
3. doordat je over een voldoende ruime terugbetalingscapaciteit beschikt, waardoor je extra leningen (minimaal €50.000) kunt aangaan zonder de vastgestelde minimale budgetvereisten van de bank te overschrijden.

Kortom: een doordachte financiële planning is de sleutel. Neem de tijd om de vastgoedmarkt grondig te verkennen en laat je niet beperken tot je vertrouwde bank, want elke financiële instelling heeft zijn eigen regels, die bovendien kunnen veranderen. Een weloverwogen financiële aanpak legt de basis voor een succesvolle stap in de wereld van onroerend goed!