Wat is een zonevreemde woning en kan ik deze verbouwen of een andere functie geven?
Sofie Demeulemeester
Legal managerEen zonevreemde woning: het klinkt misschien wat angstaanjagend in de oren, maar het is helemaal niet ongewoon en hoeft ook geen probleem te zijn. Hieronder leggen we jou uit wat zonevreemdheid is en wat de impact hiervan is op verbouwingswerken die je wil uitvoeren.
- Wat is een zonevreemde woning?
- Wat zijn de gevolgen van een zonevreemde woning voor wat betreft (verbouwings)werken?
- Kan je de functie van een zonevreemde woning wijzigen?
- Kan ik een zonevreemde woning verkopen?
Wat is een zonevreemde woning?
Een woning is zonevreemd als ze volgens het geldende plan (nl.: gewestplan, bijzonder plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan) niet in de juiste bestemming ligt (vb.: een woning in natuurgebied/recreatiegebied, een niet-landbouwwoning in landbouwgebied).
Vaak stond deze woning er al vóór de verschillende bestemmingen op de gewestplannen werden vastgelegd (= in de loop van de jaren 70’). Een zonevreemde woning is dan ook niet zo ongewoon.
Zonevreemd betekent niet “illegaal”. Een illegale woning is immers een woning die zonder bouwvergunning werd geplaatst. Een zonevreemde woning is evenwel perfect legaal als ze vergund is of “vergund geacht wordt” (= wanneer de woning is gebouwd vóór 22.04.1962 of tussen 22.04.1962 en de inwerkingtreding van het eerste gewestplan).
Wat zijn de gevolgen van een zonevreemde woning voor wat betreft (verbouwings)werken?
Wil je iets aanpassen in/aan een zonevreemde woning, dan zijn er mogelijks wel strengere regels. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt afhankelijk van het soort werk dat wordt uitgevoerd:
Voor onderhoudswerken en ingrepen die geen invloed hebben op de stabiliteit, is geen omgevingsvergunning nodig.
Zo kan je bijvoorbeeld zonder vergunning kapotte dakpannen of het pleisterwerk vervangen, ramen vervangen door identieke ramen, parket leggen, een badkamer installeren of een wand in gipskarton plaatsen.
Voor werken die betrekking hebben op de stabiliteit, is altijd een omgevingsvergunning nodig.
Denk bijvoorbeeld aan het vervangen van dakgebintes of dragende balken van het dak of het geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren of van dragende binnenmuren. Bij het beoordelen van de vergunningsaanvraag, zal de vergunningsverlenende overheid (= meestal het college van burgemeester en schepenen van de gemeente) rekening houden met diverse factoren:
- is de woning bestaand, vergund en niet-verkrot (= voldoet de woning aan de basisvereisten van stabiliteit);
- komt de ruimtelijke ordening niet in het gedrang (criteria: veiligheid, mobiliteit, ..).
Voor verbouwen, herbouwen en uitbreiden, is ook een omgevingsvergunning nodig. Hiervoor zal de vergunningsverlenende overheid (= meestal het college van burgemeester en schepenen van de gemeente) rekening houden met diverse factoren:
- de woning is bestaand, hoofdzakelijk vergund (= kleine afwijking t.o.v. de vergunde plannen) en niet-verkrot;
- de goede ruimtelijke ordening komt niet in het gedrang;
- het aantal woongelegenheden wordt niet vermeerderd;
- bij herbouwen of uitbreiden blijft het bouwvolume beperkt tot max. 1000m³ (bij verbouwen geldt deze eis niet)
Let wel: herbouwen of uitbreiden in “ruimtelijk kwetsbare gebieden” (uitgezonderd parkgebied) en recreatiegebied is niet vergunbaar. Verbouwen binnen het bestaande bouwvolume is er wel vergunbaar.
Weet dat de vergunningverlenende overheid steeds de vergunning kan weigeren. Wil je op korte termijn meer zekerheid of de gemeente een bepaald project zou vergunnen, vraag dan een stedenbouwkundig attest aan. Pas op, dit is géén vergunning.
Kan je de functie van een zonevreemde woning wijzigen?
Het veranderen van de functie van een woning (of een gedeelte ervan) is in principe vergunningsplichtig. Gekende hoofdfuncties zijn: wonen, verblijfsrecreatie/dagrecreatie, detailhandel, industrie en bedrijvigheid, dancing-restaurant, café, …
Ook omgekeerd geldt dat je een vergunning nodig hebt om een zonevreemd gebouw dat niet gebruikt wordt als woning, toch als woning te gebruiken. Het klassieke voorbeeld is de hoeve in landbouwgebied die de koper louter als woning wenst te gebruiken.
Wanneer een woning/gebouw zonevreemd is, gelden er strengere regels. De overheid heeft een aantal zonevreemde functiewijzigingen vergunbaar gemaakt mits er voldaan is aan een aantal voorwaarden. Het betreft volgende functiewijzigingen:
woning gedeeltelijk gebruiken als kantoor;
woning, met inbegrip van woningbijgebouwen, voorzien van toeristische logies (B&B, vakantiewoning in bijgebouw, gastenkamer, …);
wonen in een zonevreemd gebouw dat voorheen niet als woning vergund was;
een gebouw in industriegebied gebruiken voor kantoorfunctie of diensten, m.u.v. handel of horeca;
een gebouw in industriegebied gebruiken voor luidruchtige binnenrecreatie (karting, fuifzaal, schietstand…);
een gebouw in landbouwgebied gebruiken voor louter opslag;
een gebouw in landbouwgebied gebruiken voor paardenhouderij, manège, dierenasiel, dierenpension, dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, tuinaanlegbedrijf, dierentherapie, opleiding- of therapiecentrum met verblijf;
een gebouw een nieuwe functie geven;
wonen in een voormalige landbouwbedrijf (= veel voorkomend)
Voor de bijhorende, specifieke voorwaarden, verwijzen we graag naar: omgeving.vlaanderen.be/nl/toelaatbare-zonevreemde-functiewijzigingen.
Let op: een functiewijziging van een zonevreemde woning in “ruimtelijk kwetsbare gebieden” (uitgezonderd parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde) en recreatiegebied is niet-vergunbaar.
Ook hier is het steeds aangewezen om aan te kloppen bij de bevoegde dienst van de gemeente/stad om te horen welke mogelijkheden er zijn.
Kan ik een zonevreemde woning verkopen?
Een zonevreemde woning kan perfect verkocht worden. De koper neemt dan de zonevreemde toestand over, zodat hij zich bewust moet zijn van de beperkingen die hieraan vast kunnen hangen. Zoals hierboven meegegeven, is het aangeraden om in dat geval je oor te luister te leggen bij de bevoegde dienst van de gemeente/stad.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
