Hoe worden de tarieven van een syndicus bepaald?

Ereloon versus kosten

De kosten voor de syndicus worden steeds doorgerekend aan de eigenaar van de VME. Een syndicus heeft geen contractuele band met huurders, maar een eigenaar kan wel een deel van die kosten doorrekenen aan de huurder. Wij spreken hier dus steeds over de kosten en afrekeningen voor de eigenaar van de VME en niet hetgeen de huurder betaalt onder de noemer van syndicuskosten.

De kosten die een eigenaar betaalt aan de syndicus bestaan enerzijds uit de kosten voor de gemeenschappelijke delen (vb. elektriciteit voor de verlichting in de hal & voor de garagepoort, onderhoudscontract voor de lift, conciërge, schoonmaakkosten…) en anderzijds uit het ereloon voor de syndicus. Een syndicus staat in voor het administratief beheer, financieel beheer en technisch beheer van een gebouw. Hier komt heel wat werk bij kijken en daarom bevat dit ook een prijskaartje.

De prijs voor het ereloon kan per syndicus verschillen. Bij Dewaele is het tarief afhankelijk van verschillende kenmerken van het gebouw, bijvoorbeeld het aantal privatieven. Zowel bij een klein als bij een groot gebouw moet onder andere de boekhouding in orde gebracht worden en moet er een Algemene Vergadering plaatsvinden. Maar het werk zal ook verschillen wanneer er 10 appartementen in een gebouw zijn ten opzichte van 100 appartementen. Indien je een exacte prijs wenst te weten voor het beheer van je gebouw, raden we aan om een offerte op te vragen.

De betaling van de kosten van een syndicus

Alle facturen van een gebouw komen bij de syndicus toe en worden door de syndicus betaald en verwerkt in de boekhouding. Het ereloon wordt ook gefactureerd aan het gebouw en komt dus ook in die boekhouding terecht.

Aangezien facturen snel betaald moeten worden, vragen we meestal voorschotten op. Per jaar kunnen 2 tot 4 provisies opgevraagd worden en dit wordt bepaald aan de hand van de begroting tijdens de Algemene Vergadering.

Op het einde van het boekjaar wordt een globale afrekening gemaakt waarbij alle kosten en facturen in kaart worden gebracht. Deze globale afrekening wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de algemene vergadering. Na goedkeuring wordt er op basis hiervan een individuele afrekening per eigenaar opgemaakt, waarbij het aandeel dat een mede-eigenaar in het geheel moet betalen, verrekend wordt.

Welke diensten zitten in de kosten van een syndicus?

Wettelijk gezien heeft een syndicus 20 taken:

1. De Algemene Vergadering bijeenroepen conform de wettelijke bepalingen.
2. De beslissingen van de Algemene Vergadering notuleren in het daartoe bestemd register.
3. De beslissingen van de Algemene Vergadering uitvoeren en laten uitvoeren.
4. Bewarende maatregelen treffen en daden van voorlopig beheer stellen.
5. Het vermogen van de Vereniging van Mede-eigenaars beheren. Daartoe zal de syndicus één keer per jaar een afrekening van het gemeenschappelijk en privatief verbruik opmaken.
6. De Vereniging van Mede-eigenaars vertegenwoordigen zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken.
7. In geval van een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel, de inlichtingen zoals bepaald in artikel 3.94 §§1-2 van Boek 3 van het BW verstrekken aan de notaris, éénieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of aan de overdrager.
8. Aan elke persoon, die het gebouw krachtens een persoonlijk of zakelijk statuut bewoont, doch in de Algemene Vergadering geen stemrecht heeft, de datum meedelen van de vergaderingen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemene delen te laten geworden.
9. Het overdragen van het volledige dossier van beheer aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste Algemene Vergadering, binnen een termijn van 30 dagen na de beëindiging van het mandaat.
10. Het afsluiten van een aansprakelijkheidsverzekering die de uitoefening van zijn taak als syndicus dekt.
11. Ervoor zorgen dat de mede-eigenaars inzage kunnen nemen in alle niet private documenten en gegevens over de mede-eigendom.
12. Het bewaren van het postinterventiedossier indien dit aanwezig is.
13. Het voorleggen van meerdere kostenramingen op grond van een vooraf opgemaakt bestek voor wat betreft de opdrachten en contracten waarbij mededinging verplicht is.
14. Het voorleggen van een jaarlijks evaluatierapport m.b.t. de geregeld verrichte leveringen aan de gewone Algemene Vergadering.
15. Het voorleggen aan de Algemene Vergadering van mogelijke belangenvermenging tussen de Vereniging van Mede-eigendom en de syndicus zelf of de in de wet bepaalde (rechts)personen, vooraleer een overeenkomst wordt afgesloten tussen de betrokken partijen.
16. Het bijhouden van de persoonsgegevens (naam, adres, de gedeelten en de referenties van de kavels) van wie gerechtigd is deel te nemen aan de Algemene Vergadering en het overmaken van deze informatie aan de mede-eigenaar of notaris zoals bepaald in art. 3.89 §5, 14° van Boek 3 van het BW.
17. Het voeren van de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningstelsel.
18. Het opmaken van een begrotingsraming voor zowel de lopende uitgaven als de buitengewone te verwachten kosten. Deze begrotingen dienen jaarlijks te worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering.
19. Het bijwerken van het reglement van orde telkens de Algemene Vergadering hiertoe besluit.
20. Het verrichten van de kennisgevingen bepaald in art. 3.93 §5, 1° en 2° van Boek 3 van het BW (tegenwerpelijkheid aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed).