Wat als je woning onbewoonbaar wordt verklaard?
Sofie Demeulemeester
Legal managerHet zal je maar overkomen, op een dag ontvang je een melding van Wonen-Vlaanderen dat jouw huurder een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van je huurwoning heeft opgestart en dat jouw huurwoning onderworpen zal worden aan een conformiteitsonderzoek. Welke stappen kun je als verhuurder ondernemen?
- Wie neemt het intiatief om een onderzoek in te stellen?
- Nieuw sinds 1 januari 2021: de waarschuwingsprocedure
- Hoe verloopt het daaropvolgende onderzoek?
- De finale beslissing ligt in handen van de burgemeester
- Kan de huurder weigeren te betalen?
- Belangrijk: de nodige werken uitvoeren
Wie neemt het intiatief om een onderzoek in te stellen?
Elke belanghebbende (vb.: een huurder, het OCMW,...) kan een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van een huurwoning opstarten. Bovendien beschikken ook Wonen-Vlaanderen en de burgemeester over de mogelijkheid om op eigen initiatief een dossier aan te maken. Een woningonderzoek komt er dus niet enkel op initiatief van een ontevreden huurder. Zo wordt er indien een huurder een huursubsidie aanvraagt, steeds een onderzoek uitgevoerd door Wonen-Vlaanderen m.b.t. de conformiteit van de desbetreffende woning.
Nieuw sinds 1 januari 2021: de waarschuwingsprocedure
Daar waar vroeger in veel gemeentes naar aanleiding van dergelijke klacht via een “vooronderzoek” werd geverifieerd of via een dialoog met de verhuurder de problemen niet eenvoudig verholpen konden worden, heeft de gemeente sinds 1 januari 2021 officieel de mogelijkheid om een waarschuwingsprocedure te doorlopen.
In dat geval zal de gemeente naar aanleiding van een klacht of melding contact opnemen met de verhuurder om deze te waarschuwen voor de gevolgen die een inbreuk op de woningkwaliteitsnormen met zich kunnen meebrengen. De achterliggende bedoeling hierbij is om een gesprek met de verhuurder te kunnen aangaan en te bekijken hoe de problemen zo snel mogelijk opgelost kunnen worden. Op die manier wil de regelgever vermijden dat de verhuurder de woning verkoopt en deze woning van de (al krappe) huurmarkt verdwijnt.
Meer in het bijzonder zal - binnen een termijn van 14 dagen - een conformiteitsonderzoek worden uitgevoerd, waarna indien nodig een waarschuwing wordt gegeven en een hersteltermijn wordt bepaald. Binnen de 3 maanden na de klacht wordt vervolgens een nieuw conformiteitsonderzoek uitgevoerd. Blijkt dat de woning op dat moment wél conform is, dan levert de gemeente een conformiteitsattest af en wordt een verdere procedure vermeden.
Hoe verloopt het daaropvolgende onderzoek?
Blijkt de klacht gegrond te zijn of geeft de verhuurder geen correct gevolg aan de waarschuwingsprocedure, dan zal de burgemeester Wonen-Vlaanderen verzoeken om een advies over de woningkwaliteit van de woning op te maken. Wonen-Vlaanderen doet hiertoe een beroep op één van haar woningcontroleurs die op een aan de huurder en de verhuurder meegedeelde datum een inspectie van de woning uitvoert en een technisch verslag opmaakt.
Het is op basis van dit technisch verslag dat de adviseur woningkwaliteit van Wonen-Vlaanderen zijn advies omtrent de ongeschikt- en onbewoonbaarheid opstelt. Indien uit de inspectie blijkt dat er sprake is van een inbreuk die valt onder de gebreken Categorie II of Categorie III, dan zal dit advies van Wonen Vlaanderen respectievelijk een advies van ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid inhouden.
De finale beslissing ligt in handen van de burgemeester
Dit advies wordt - samen met het technisch verslag - overgemaakt aan de burgemeester, die dit alles onmiddellijk overmaakt aan zowel de verhuurder als de huurder. Blijkt dit een advies tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring van de woning in te houden, dan zullen de verhuurder en de huurder door de burgemeester uitgenodigd worden om hierop te reageren. Hierbij kan de verhuurder bijvoorbeeld argumenteren dat op korte termijn de nodige werken zullen worden uitgevoerd om de diverse problemen te verhelpen.
Het is vervolgens de burgemeester die finaal de beslissing neemt of al dan niet tot een ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring wordt overgegaan en of hierbij dringende maatregelen aan de orde zijn om mogelijke risico’s te beperken of te voorkomen. Hij is niet verplicht om hierbij het advies Wonen-Vlaanderen te volgen. De woning wordt desgevallend vervolgens opgenomen op de inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen.
Indien de verhuurder zich met deze beslissing niet akkoord kan verklaren, beschikt hij over de mogelijkheid om hiertegen beroep aan te tekenen.
Kan de huurder weigeren te betalen?
Het feit dat de woning onbewoonbaar werd verklaard, rechtvaardigt niet (onmiddellijk) het niet-betalen van de huurgelden. In principe is het enkel de vrederechter die kan beslissen of de huurder de betaling van zijn huurgelden mag staken.
Als verhuurder is het belangrijk dat je kan aantonen dat de huurwoning zich in goede staat bevond bij de aanvang van het huurcontract (vb. door te verwijzen naar de plaatsbeschrijving). De ervaring leert echter dat vele van de gebreken die worden genoteerd intrinsieke gebreken zijn, die niet door de huurder zijn veroorzaakt. Vaak staat de verhuurder in deze fase van het dossier, zeer zwak.
Voorheen kon de vrederechter - afhankelijk van de ernst van de zaak - vrij beslissen of hij de huurovereenkomst nietig verklaarde wegens strijdigheid met de openbare orde. Door de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet, is de vrederechter - voor woninghuurovereenkomsten die werden afgesloten na 31.12.2018 - verplicht om de nietigheid van de huurovereenkomst uit te spreken indien de woning niet conform is.
Dit heeft een grote impact voor de verhuurder, aangezien de huur uiteraard niet verder wordt gezet, maar vooral aangezien alle in het verleden betaalde huurgelden terugbetaald moeten worden; al werd wel een nuance voorzien zodat de vrederechter een bezettingsvergoeding kan bepalen voor de periode waarin de huurder de woning heeft betrokken en geen ander onderkomen heeft moeten voorzien.
Enkel indien je als verhuurder beschikt over een conformiteitsattest dat bij aanvang van de huurovereenkomst niet ouder was dan drie maanden, kan je ontsnappen aan deze verplichte nietigheidssanctie.
Belangrijk: de nodige werken uitvoeren
Is een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard, dan is het de bedoeling dat de verhuurder zo snel mogelijk - binnen een termijn van 12 maanden indien voor de werken geen stedenbouwkundige vergunning is vereist, binnen de 36 maanden indien dit wél nodig is - de nodige acties onderneemt teneinde de woning opnieuw in orde te brengen.
Eens alle werken zijn uitgevoerd dan moet hij dit melden aan de burgemeester waarbij deze melding kan worden gestaafd met bewijzen van de werken (vb. facturen). Na een nieuw conformiteitsonderzoek kan vervolgens besloten worden om het besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid op te heffen en de woning van de inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen te halen. Je bekomt in dat geval ook een conformiteitsattest.
Indien de verhuurder de nodige werken niet binnen het jaar na de beslissing uitvoert, dan zal hij hiervoor een heffing moeten betalen. Let op, in bepaalde gevallen kan de eigenaar genieten van een opschorting of vrijstelling voor deze heffing. Zo kan hij bijvoorbeeld een opschorting aanvragen indien grondige herstellingswerken nodig zijn en hij voor deze werken een stedenbouwkundige vergunning kan voorleggen.
Tenslotte is het verhuren van een ongeschikte en/of onbewoonbare woning strafbaar.
Gerelateerde video's
Mijn woning of bedrijfsgebouw beschikt over een stookolietank: moet deze gekeurd worden voor verkoop?
Wat zijn de stedenbouwkundige inlichtingen?
Alles wat je moet weten over de elektrische keuring
Mijn woning is getroffen door een rooilijn: wat nu? - Wikimmo
investeren in vastgoed
Wat is een zorgvolmacht?
Studentenhuurovereenkomst: alles wat je moet weten - Wikimmo
Wanneer is er sprake van een tekortschatting bij verkoop van een woning? - Wikimmo
Wat is een gesplitste aankoop? - Wikimmo
Successieplanning bij vennootschappen en (commercieel) vastgoed
Wat is een wilsgebrek en het gevolg voor de verkoopovereenkomst indien hier sprake van is? - Wikimmo
Wanneer kan je een renovatie van een woning aan 6% BTW uitvoeren? - Wikimmo
Kan een minderjarige een woning huren? - Wikimmo
Heb ik een stedenbouwkundige vergunning nodig voor een zwembad? - Wikimmo
Wat als uw huurder de huurwoning beschadigt? - Wikimmo
Woning verkopen zonder partner - Wikimmo
Ik koop een woning en achteraf stel ik een vochtprobleem vast. Wat nu? - Wikimmo
Wat is het conformiteitsattest? - Wikimmo
Alles wat je moet weten over de wet Breyne - Wikimmo
Mag de verhuurder een sleutel bijhouden van de huurwoning? - Wikimmo
Opzeg huurcontract wegens verbouwingswerken: wat zijn de regels? - Wikimmo
Wat te doen als er dringende herstellingswerken aan je huurwoning zijn? - Wikimmo
Wat moet er gebeuren met de brandverzekering bij de verkoop van je woning? - Wikimmo
Wat is teruggave van verkooprechten? - Wikimmo
Mag een huurder huisdieren houden in een huurwoning? - Wikimmo
Wat als je woning onbewoonbaar wordt verklaard? - Wikimmo
Wat is een plaatsbeschrijving en waarom is dit nodig? - Wikimmo
Wat gebeurt er met mijn zonnepanelen bij de verkoop van mijn woning? - Wikimmo
Mijn huis is bouwkundig erfgoed, wat nu? - Wikimmo
Wanneer kan je onroerende voorheffing ten laste leggen van de huurder? - Wikimmo
Wat als ik een huis wil kopen tijdens mijn echtscheidingsprocedure? - Wikimmo
Eerst verkopen en dan kopen of omgekeerd? - Wikimmo
Is een mondelinge huurovereenkomst geldig? - Wikimmo
De voorlopige en definitieve oplevering bij nieuwbouw: hoe gaat dit in zijn werk? - Wikimmo
Mijn huurder weigert te betalen: wat nu? - Wikimmo
Moet je erfbelasting betalen op jullie gezinswoning als je partner overlijdt? - Wikimmo
Is een elektrische keuring nodig bij de verkoop van een woning? - Wikimmo
Meeneembaarheid van verkooprechten - Wikimmo
Verzekeren van een huurwoning: verplichtingen van de huurder - Wikimmo
Een garage verhuren? Hiermee moet je rekening houden! - Wikimmo
Wat zijn de verplichtingen van de verhuurder? - wikimmo
Wat betekent 'een optie nemen' op een woning? - Wikimmo
Welke kosten moeten koper en verkoper betalen bij verkoop van een woning? - WIKIMMO
Het KI van een woning - Wikimmo
Een bod uitbrengen: hoe doe je dat? - Wikimmo
Meerwaardebelasting bij verkoop woning of grond - Wikimmo
Ik verkoop mijn woning die verhuurd is. Welke stappen moet ik ondernemen? - Wikimmo
Wat zijn vruchtgebruik en blote eigendom? - Wikimmo
Wat is een openbare verkoop?
De Vlaamse woonbonus 2020: een update! - Wikimmo
Wat wordt verstaan onder “verhaalbelasting”? - Wikimmo
Digitaal ondertekenen
Hou rekening met het reglement van interne orde! - Wikimmo
Ik verkoop mijn woning die verhuurd is. Welke stappen moet ik ondernemen? - Wikimmo
Uw huurder overlijdt : wat met het huurcontract? - Wikimmo
Wat is een basisakte? - Wikimmo
Wanneer moet bij verhuur BTW verplicht worden aangerekend? - Wikimmo
In welke situaties kan vanaf 1 januari 2019 BTW worden aangerekend op de huurprijs? - Wikimmo
Aanrekening van BTW bij verhuur loods of opslagruimte - Wikimmo
Een erfdienstbaarheid: wat is dat? - Wikimmo
Een huurwaarborg bij bedrijfsvastgoed: een must! - Wikimmo
Alles wat je moet weten over de huurwaarborg - Wikimmo
Vrijstelling of vermindering van onroerende voorheffing bij bedrijfsvastgoed bekomen? - Wikimmo
Wanneer heb je recht op een vermindering of een vrijstelling van onroerende voorheffing? - Wikimmo
Je wil een bedrijfspand aankopen, maar de site is vervuild. Kan de verkoop doorgaan?
Wat is een bodemattest? - Wikimmo
Herziening van de huurprijs bij handelshuur: kan dit zomaar? - Wikimmo
Wanneer kan ik de huurprijs herzien bij woninghuur? - Wikimmo
Moet ik mijn stookolietank laten keuren voor verkoop?
EPC verplicht bij verhuur en verkoop van kleine niet-residentiële gebouwen! - Wikimmo
Wat is de regelgeving omtrent EPC bij woonvastgoed?
Alles wat je moet weten over de indexatie van de huurprijs. - Wikimmo
Indexering van de huurprijs bij handelshuur en gemene huur - Wikimmo
Wat is een opschortende voorwaarde? - Wikimmo
Wat is een postinterventiedossier? - Wikimmo
Er rust een voorkooprecht op mijn huis. Kan ik verkopen? - Wikimmo
Wat is het verschil tussen een voorkooprecht en een voorkeursrecht? - Wikimmo
Wat zijn de opzegmogelijkheden als huurder in geval van handelshuur? - Wikimmo
Wat is het verschil tussen een compromis en een wederzijdse aan- en verkoopbelofte? - Wikimmo
Wanneer komt de verkoop van een woning tot stand? - Wikimmo
Kan een verhuurder de handelshuurovereenkomst opzeggen? - Wikimmo
Opzeg woninghuurovereenkomst wegens eigen gebruik
Hoeveel notariskosten moet ik betalen bij de aankoop van een woning? - Wikimmo
Moet ik registratierechten of btw betalen op de aankoop van mijn woning? - Wikimmo
Wat is afstand van verhaal in het kader van de brandverzekering?
Waarom moet de woninghuurovereenkomst geregistreerd worden? - Wikimmo
De registratie van een handelshuurcontract of een huurcontract naar gemeen recht - Wikimmo
Hoe worden de inkomsten op particuliere verhuur belast?
Bedrijfsverzamelgebouwen: samen onder hetzelfde dak!
Van welke renovatiepremies kan je genieten als je je bedrijfspand energiezuiniger maakt? - Wikimmo
Bedrijfspand kopen: privé of op de zaak? - Wikimmo
Renovatie vanaf 2022 verplicht voor kopers van bedrijfsgebouwen - Wikimmo
Wat is omzethuur en in welke gevallen kan het nuttig zijn? - Wikimmo
Planbaten en planschade: wat betekent dit - Wikimmo
Wanneer is er sprake van 'drempelgeld' bij handelshuur? - WIkimmo
Rechten en verplichtingen van huurders en verhuurders van commercieel vastgoed - Wikimmo
Welke kosten en lasten zijn voor de (ver)huurder? - Wikimmo
Wanneer is huuroverdracht en onderhuur bij handelshuur mogelijk? - Wikimmo
Mag je de aankoop van een pand cash financieren? - Wikimmo
Huurhernieuwing bij handelshuur
De handelshuurovereenkomst van korte duur (pop-up): enkele feiten op een rijtje - Wikimmo
Mijn huurder is failliet! Wat nu? - Wikimmo
Wat houdt de leegstandsbelasting bij bedrijfsgebouwen in? - Wikimmo
Verbouwingswerken in een handelspand: welke werken zijn toegelaten en wat bij het einde van de huur? - Wikimmo
Wat is een onroerende leasing? - Wikimmo
Wat is een RUP? - Wikimmo
Wat bij de aankoop van een handelspand waar al een huurder in zit? - Wikimmo
Welke huurovereenkomst heb je nodig bij welk type bedrijfspand? - Wikimmo
Je ontvangt als verkoper een bod aan de vraagprijs, moet je verplicht verkopen? - Wikimmo
Met welke kosten moet ik rekening houden als ik een bedrijfsgebouw of handelspand wil huren?
Wat is een splitsingsakte?
Kan de functie van een gebouw zomaar gewijzigd worden?
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
