Wat als je woning onbewoonbaar wordt verklaard?
Sofie Demeulemeester
Legal managerOf je nu als huurder te maken hebt met gebreken in je woning, of als verhuurder een officiële melding ontvangt van gemeente/stad of Wonen-Vlaanderen: een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring brengt heel wat vragen met zich mee. Tijdens een conformiteitsonderzoek staan de rechten én plichten van beide partijen centraal. Wat betekent deze procedure voor jou en welke stappen kun je ondernemen?
- Wie kan een woning onbewoonbaar laten verklaren?
- De waarschuwingsprocedure
- Hoe verloopt het daaropvolgende onderzoek?
- De finale beslissing ligt in handen van de burgemeester
- Wat is het verschil tussen een ongeschikte en een onbewoonbare woning?
- Rechten van huurders bij onbewoonbaarverklaring
- Belangrijk: de nodige werken uitvoeren
Wie kan een woning onbewoonbaar laten verklaren?
Elke belanghebbende (vb.: een huurder, het OCMW,...) kan een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van een huurwoning opstarten. Bovendien beschikken ook Wonen-Vlaanderen en de burgemeester over de mogelijkheid om op eigen initiatief een dossier aan te maken. Een woningonderzoek komt er dus niet enkel op initiatief van een ontevreden huurder.
De waarschuwingsprocedure
Daar waar vroeger in veel gemeentes naar aanleiding van dergelijke klacht via een “vooronderzoek” werd geverifieerd of via een dialoog met de verhuurder de problemen niet eenvoudig verholpen konden worden, heeft de gemeente sinds 1 januari 2021 officieel de mogelijkheid om een waarschuwingsprocedure te doorlopen.
In dat geval zal de gemeente naar aanleiding van een klacht of melding contact opnemen met de verhuurder om deze te waarschuwen voor de gevolgen die een inbreuk op de woningkwaliteitsnormen met zich kunnen meebrengen. De achterliggende bedoeling hierbij is om een gesprek met de verhuurder te kunnen aangaan en te bekijken hoe de problemen zo snel mogelijk opgelost kunnen worden. Op die manier wil de regelgever vermijden dat de verhuurder de woning verkoopt en deze woning van de (al krappe) huurmarkt verdwijnt.
Meer in het bijzonder zal - binnen een termijn van 1 maand - een conformiteitsonderzoek worden uitgevoerd, waarna indien nodig een waarschuwing wordt gegeven en een hersteltermijn wordt bepaald. Binnen de 3 maanden na de klacht wordt vervolgens een nieuw conformiteitsonderzoek uitgevoerd. Blijkt dat de woning op dat moment wél conform is, dan levert de gemeente een conformiteitsattest af en wordt een verdere procedure vermeden.
Hoe verloopt het daaropvolgende onderzoek?
Blijkt de klacht gegrond te zijn of geeft de verhuurder geen correct gevolg aan de waarschuwingsprocedure, dan zal de burgemeester Wonen-Vlaanderen verzoeken om een advies over de woningkwaliteit van de woning op te maken. Wonen-Vlaanderen doet hiertoe een beroep op één van haar woningcontroleurs die op een aan de huurder en de verhuurder meegedeelde datum een inspectie van de woning uitvoert en een technisch verslag opmaakt.
Het is op basis van dit technisch verslag dat de adviseur woningkwaliteit van Wonen-Vlaanderen zijn advies omtrent de ongeschikt- en onbewoonbaarheid opstelt. Indien uit de inspectie blijkt dat er sprake is van een inbreuk die valt onder de gebreken Categorie II of Categorie III, dan zal dit advies van Wonen Vlaanderen respectievelijk een advies van ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid inhouden.
De finale beslissing ligt in handen van de burgemeester
Dit advies wordt - samen met het technisch verslag - overgemaakt aan de burgemeester, die dit alles onmiddellijk overmaakt aan zowel de verhuurder als de huurder. Blijkt dit een advies tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring van de woning in te houden, dan zullen de verhuurder en de huurder door de burgemeester uitgenodigd worden om hierop te reageren. Hierbij kan de verhuurder bijvoorbeeld argumenteren dat op korte termijn de nodige werken zullen worden uitgevoerd om de diverse problemen te verhelpen.
Het is vervolgens de burgemeester die finaal de beslissing neemt of al dan niet tot een ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring wordt overgegaan en of hierbij dringende maatregelen aan de orde zijn om mogelijke risico’s te beperken of te voorkomen. Hij is niet verplicht om hierbij het advies Wonen-Vlaanderen te volgen. De woning wordt desgevallend vervolgens opgenomen op de inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen.
Indien de verhuurder zich met deze beslissing niet akkoord kan verklaren, beschikt hij over de mogelijkheid om hiertegen beroep aan te tekenen.
Wat is het verschil tussen een ongeschikte en een onbewoonbare woning?
Een woning wordt ongeschikt verklaard als ze significante gebreken vertoont die de levensomstandigheden negatief beïnvloeden.
Een woning wordt dus ongeschikt verklaard als ze:
minstens één gebrek van categorie II heeft. Dit zijn ernstige gebreken die de woonomstandigheden aanzienlijk verzwaren, zoals o.a. ernstige vochtproblemen in leefruimtes, een niet-functionele of onveilige trap, een gebrekkige verluchting in badkamer of keuken,...
Zeven of meer gebreken van categorie I heeft. Dit zijn kleinere gebreken die op zichzelf niet ernstig zijn, maar in aantal wel wijzen op een verwaarloosde staat van het pand.
Een onbewoonbare woning heeft dermate zware gebreken dat ze een direct en ernstig risico inhoudt voor de veiligheid of gezondheid van de huurder. In dit geval is de woning niet langer geschikt voor bewoning.
Een woning wordt onbewoonbaar verklaard als ze minstens één gebrek categorie III vertoont. Deze gebreken zijn van die aard dat ze een onmiddellijk gevaar opleveren, zoals o.a. een risico op CO-vergiftiging door een slecht functionerend verwarmingstoestel, acute stabiliteitsproblemen met risico op instorting, …
Rechten van huurders bij onbewoonbaarverklaring
1. Recht om huurgelden terug te vorderen
Het feit dat de woning onbewoonbaar werd verklaard, rechtvaardigt niet (onmiddellijk) het niet-betalen van de huurgelden. In principe is het immers enkel de vrederechter die hierover kan beslissen via het nietig verklaren van de desbetreffende huurovereenkomst.
Voorheen kon de vrederechter - afhankelijk van de ernst van de zaak - vrij beslissen of hij de huurovereenkomst nietig verklaarde wegens strijdigheid met de openbare orde. Door de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet, is de vrederechter - voor woninghuurovereenkomsten die werden afgesloten na 31.12.2018 - verplicht om de nietigheid van de huurovereenkomst uit te spreken indien de woning niet conform - nl.: ongeschikt en/of onbewoonbaar - is.
Dit heeft een grote impact voor de verhuurder, aangezien de huur uiteraard niet verder wordt gezet, maar vooral aangezien alle in het verleden betaalde huurgelden terugbetaald moeten worden; al is wel een nuance voorzien zodat de vrederechter een bezettingsvergoeding kan bepalen voor de periode waarin de huurder de woning heeft betrokken en geen ander onderkomen heeft moeten voorzien. De huurder heeft dus het recht om via de vrederechter de huur die hij betaalde in de periode dat de woning al feitelijk onbewoonbaar was (vóór de officiële beslissing), terug te vorderen. Het is aan de vrederechter om vervolgens te beslissen of de huurder recht heeft op een (gedeeltelijke) terugbetaling.
Enkel indien de verhuurder beschikt over een conformiteitsattest dat bij aanvang van de huurovereenkomst niet ouder was dan drie maanden, kan hij/zij ontsnappen aan deze verplichte nietigheidssanctie.
2. Recht (en plicht) om de woning te verlaten
De huurder heeft het recht en de verplichting om - van zodra een rechter de nietigheid van de huurovereenkomst heeft uitgesproken - de woning te verlaten. De huurder moet hierbij geen opzegtermijn respecteren, maar de huurder informeert de verhuurder wel best wanneer hij de woning zal verlaten om alles correct te kunnen afhandelen en discussies te vermijden.
3. Recht op herhuisvesting en kans op versnelde toewijzing sociale huurwoning
Als er sprake is van een acute noodsituatie, heeft de burgemeester het recht om de woning direct te laten ontruimen. Daarnaast kunnen zowel de burgemeester als de wooninspectie (tijdens een strafrechtelijk traject) beslissen om het pand af te sluiten en te verzegelen. Voor de huurder betekent dit dat er – ten minste tijdelijk – vervangende huisvesting nodig is. De lokale overheid of het OCMW ondersteunt de bewoner hierbij in het zoeken naar een passend alternatief.
Mogelijks kom je als huurder ook in aanmerking voor het versneld toegewezen krijgen van een sociale huurwoning, al spelen hierbij specifieke voorwaarden.
4. Recht op huursubsidie
Als uw woning overbewoond of onbewoonbaar (zowel op basis van conformiteitsonderzoek Vlaamse Wooncode als op basis van besluit Nieuwe Gemeentewet) is bevonden en u verhuist naar een conforme woning, kunt u in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in de huurprijs, beter gekend als huursubsidie. U moet dan wel voldoen aan de inkomens- en eigendomsvoorwaarde.
Als uw woning enkel ongeschikt is, dan is het recht op huursubsidie afhankelijk van de vastgestelde gebreken. De burgemeester zal bij de kennisgeving van zijn beslissing aangeven of u hieraan voldoet.
Belangrijk: de nodige werken uitvoeren
Is een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard, dan is het de bedoeling dat de verhuurder zo snel mogelijk de nodige acties onderneemt teneinde de woning opnieuw in orde te brengen.
Eens alle werken zijn uitgevoerd dan moet hij dit melden aan de burgemeester waarbij deze melding kan worden gestaafd met bewijzen van de werken (vb. facturen). Na een nieuw conformiteitsonderzoek kan vervolgens besloten worden om het besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid op te heffen en de woning van de inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen te halen. Je bekomt in dat geval ook een conformiteitsattest.
Indien de verhuurder de nodige werken niet binnen het jaar na de beslissing uitvoert, dan zal hij hiervoor een heffing moeten betalen. Let op, in bepaalde gevallen kan de eigenaar genieten van een opschorting of vrijstelling voor deze heffing. Zo kan hij bijvoorbeeld een opschorting aanvragen indien grondige herstellingswerken nodig zijn en hij voor deze werken een stedenbouwkundige vergunning kan voorleggen.
Tenslotte is het verhuren van een ongeschikte en/of onbewoonbare woning strafbaar.
Veelgestelde vragen
-
Kan ik een onbewoonbaar verklaarde woning kopen?
Ja, je kunt een onbewoonbaar verklaarde woning kopen, maar wees je bewust van de consequenties. Zo blijft de woning op de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen staan tot de nodige herstellingen zijn uitgevoerd en een nieuw conformiteitsattest is afgeleverd. Dit zorgt ervoor dat er ondertussen heffingen en een sociaal beheersrecht kunnen spelen en je de woning niet mag verhuren.
-
Wat moet ik doen als mijn huurwoning onbewoonbaar wordt verklaard?
Als je de woning die je huurt onbewoonbaar wordt verklaard, hoef/mag je niet onmiddellijk vertrekken of stoppen met huur te betalen. De huurovereenkomst loopt op dat moment immers nog en kan enkel nietig worden verklaard of worden ontbonden door de bevoegde vrederechter.
Bij acute gevaren kan de burgemeester wel een ontruiming bevelen. In dat geval heb je recht op herhuisvestingshulp via de gemeente of het OCMW en mogelijk voorrang bij sociale huisvesting.
-
Wanneer wordt een woning onbewoonbaar verklaard?
Een woning wordt onbewoonbaar verklaard wanneer er ernstige veiligheids- of gezondheidsrisico's aanwezig zijn (categorie III-gebreken). Dit kan gaan om structurele problemen zoals instortingsgevaar, ernstige vochtproblemen die de gezondheid bedreigen, CO-vergiftigingsgevaar of elektrocutiegevaar of omdat er geen basisvoorzieningen aanwezig zijn (vb. ontbreken van drinkbaar water of een functioneel hygiënisch toilet). De beoordeling gebeurt door een woningcontroleur van Wonen-Vlaanderen op basis van het technisch verslag van het woningonderzoek.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
