De vier meest gestelde vragen door verhuurders van bedrijfsvastgoed

Welk type huurovereenkomst heb je nodig bij de verhuur van een handels-/bedrijfspand?

We gaan op deze vraag dieper in aan de hand van een aantal concrete voorbeelden.

1. Handelshuurovereenkomst

De broers Leo en Louis-Paul zijn fervente horlogeliefhebbers, een passie die ze meekregen van hun papa. Tijdens een wandeling doorheen hartje Gent, valt hun oog op een klassiek pand dat te huur staat en de broers zien hierin een ideale locatie voor een eigen horlogewinkel met bijhorend atelier.

Leo en Louis-Paul kloppen bij jou als verhuurder aan en vragen zich af hoe dergelijke huur eruit ziet en welke garanties er voor hen als huurder zullen zijn.

In deze situatie hebben we te maken met

• een uitoefening van kleinhandel, nl.: een handel die direct contact impliceert tussen de handelaar en de consument, die op zoek is naar welbepaalde hoeveelheden van een product of diensten bestemd voor eigen gebruik en in functie van zijn eigen behoeften. Vb.: bioscoop, garage (verkoop wagens), juwelier, apotheek, restaurant, schouwburg, wisselkantoor, vastgoedmakelaar, reisbureau, bank, dancing...

• een uitoefening van een ambacht, nl.: uitoefening van een vak of manuele activiteit met als doel de bereiding van levensmiddelen of de vervaardiging van producten bestemd voor verkoop of dienstverlening aan de consument. Vb.: loodgieter, kleermaker, kapper, schoenmaker, smid, horlogemaker, slager, bakker, stomerij...

• in rechtstreeks contact met het publiek, nl.: een algemeen publiek. Vb.: interimkantoor, immokantoor...

zodat de - strenge - handelshuurwet automatisch speelt. Eén van de belangrijkste gevolgen hiervan, is de verplichting dat deze huurovereenkomst voor een periode van 9 jaar wordt afgesloten en - behoudens een vraag tot huurhernieuwing van de huurder die wordt ingewilligd - automatisch ophoudt op einddatum, zonder dat hiervoor een opzeg moet worden gegeven.

Tussentijds heeft de huurder sowieso het recht om deze huurovereenkomst bij het verstrijken van elke 3-jaarlijkse periode op te zeggen met een opzegtermijn van 6 maanden; de verhuurder heeft deze mogelijkheid enkel indien ze uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is voorzien.

Een uitzondering op deze minimale duur van 9 jaar, is de zogenaamde pop-up-overeenkomst. In gevallen waarbij de huurder eerst een nieuwe business wil uittesten of een tijdelijke business wil voeren, kan indien de overeenkomst niet meer dan één jaar loopt, dergelijke kortdurende handelshuurovereenkomst worden gebruikt en geldt de regelgeving zoals opgenomen in het Vlaams Decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht (Vlaanderen) of de Brusselse Ordonnantie betreffende de handelshuur van korte duur (Brussel).

2. Huurovereenkomst naar gemeen recht

Astrid en Axel hebben samen een groeiend transportbedrijf en zijn op zoek naar een locatie om hun nieuwe kantoren te installeren in afwachting van de bouw van hun eigen kantorencomplex. Ze botsen op een ideaal pand in de rand van Kortrijk en willen asap een huurovereenkomst afsluiten.

Ze stellen jou als verhuurder de vraag in hoeverre er onderhandeld kan worden over de huurtermijn, aangezien ze deze liefst op 4 jaar zouden zetten.

In dit geval is er geen sprake van

• kleinhandel of ambacht. Vb.: vrije beroepen (architecten, advocaten), medische beroepen (tenzij: apotheek), verhuur van parkeerplaatsen & kampeerplaatsen, verhuur aan VZW’s, groothandel, industriële activiteit...

• rechtstreeks contact met het publiek. Vb.: postorderbedrijf, boekhouder-fiscalist, transporteurs, verhuizers, taxibedrijf, autorijschool, seizoenshandelaar...

zodat niet met een handelshuurovereenkomst moet worden gewerkt, maar een gewone huurovereenkomst naar gemeen recht kan worden gebruikt.

Op die manier is er veel meer bewegingsvrijheid wat betreft oa de duur van de overeenkomst (die perfect op 4 jaar geplaatst kan worden) en de bijhorende opzegtermijnen. Let wel: een clausule die evenwel steeds verboden is, is deze waar in geval van wanbetaling van de huur, de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden wordt. Een ontbinding kan immers enkel gerechtelijk (via de vrederechter) of minnelijk (in onderling akkoord tussen partijen) gebeuren.

3. Terbeschikkingstellingsovereenkomst

Astrid en Axel verlaten toch de piste van het kantoor in Kortrijk aangezien de verhuurder enkel wil verhuren voor een langere periode. Gelukkig botsen ze al snel op een bedrijvenpark in Izegem waar bemeubelde kantoren beschikbaar zijn. Er is ook volledige gecentraliseerde ontzorging voorzien: onthaal, poetsdienst, vergaderzalen, cafetaria,... Astrid en Axel zijn meteen enthousiast.

Wordt in dergelijk geval ook gewerkt met een huurovereenkomst?

Heb je te maken met een situatie van:

• gebruik van een onroerend goed + welbepaalde diensten

• opslag

• uit hun aard onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens

dan zal je gebruik moeten maken van een terbeschikkingstellingsovereenkomst, waarbij verplicht BTW wordt aangerekend op de bijhorende gebruiksvergoeding. Voordeel hierbij is opnieuw dat er heel wat bewegingsruimte is qua duur van de overeenkomst en opzegmogelijkheden.

Wat als mijn huurder niet meer betaalt of failliet gaat?

1. Betalingsachterstand

Stel dat jouw huurder plots zijn huur niet meer betaalt, dan is het belangrijk om als verhuurder snel in actie te schieten. Neem contact op met jouw huurder om te polsen wat er aan de hand is en om duidelijke afspraken te maken m.b.t. de betaling van de huur. Zet deze afspraken ook op mail, zodat er hieromtrent nadien geen discussies kunnen ontstaan en je bovendien een bewijs hebt van deze afspraken.

Is jouw huurder onbereikbaar of leeft hij de gemaakte afspraken niet na? Stel de huurder dan aangetekend in gebreke met de vraag tot betaling over te gaan.

Brengt ook dit geen soelaas, dan zal je je tot de Vrederechter van de plaats waar jouw huurpand ligt moeten wenden om tot gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.

De kans bestaat dat tijdens jouw gesprek met de huurder al blijkt dat deze het niet meer ziet zitten om de huurovereenkomst verder te zetten, aangezien hij niet in staat is de huur naar de toekomst toe verder correct te betalen. In dat geval kan een minnelijke ontbinding van de overeenkomst aangewezen zijn.

2. Faillissement

Geeft jouw huurder er de brui aan en vraagt hij het faillissement aan, of lopen de schulden zodanig op dat op initiatief van een schuldeiser jouw huurder failliet wordt verklaard, is het ook belangrijk om snel te handelen.

In dat geval is de persoon tot wie je je moet wenden de curator van het faillissement. Deze mag hierbij vrij beslissen of hij de huurovereenkomst onmiddellijk wil stopzetten, dan wel de huurovereenkomst (kort) wil verderzetten om bijvoorbeeld een uitverkoop te organiseren. In dat laatste geval, wordt de huur vanaf datum van faillissement als een boedelschuld aanzien en moet deze bij voorrang betaald worden.

Geeft de curator geen gehoor aan jouw vraag, is het aangewezen om de curator aangetekend aan te schrijven met de vraag om een standpunt m.b.t. de huurovereenkomst in te nemen. Heb je 15 dagen na jouw brief nog geen reactie ontvangen, dan mag je ervan uitgaan dat de curator de huurovereenkomst niet wil verderzetten en komt er automatisch een einde aan de huurovereenkomst, zonder dat hiervoor een opzegtermijn moet doorlopen worden of een gerechtelijke ontbinding nodig is.

Wil je aanspraak maken op achterstallige huurgelden, wederverhuringsvergoeding of huurschade en hiervoor eventueel de huurwaarborg aanwenden? Zorg dan dat je zeker een (online) aangifte van schuldvordering indient via Regsol of de griffie van de Ondernemingsrechtbank waarin je je voorrecht als onbetaalde verhuurder inroept op basis van art. 20 §1 van de Hypotheekwet. Op die manier ben je eerste in lijn om aanspraak te maken op de opbrengst van de verkoop van de inboedel.

Kan mijn huurder zomaar de huurovereenkomst vroegtijdig opzeggen?

Indien jouw huurder de vraag stelt om de huurovereenkomst vroegtijdig - nl.: vroeger dan contractueel voorzien - te mogen stopzetten, is het belangrijk om als verhuurder de afweging te maken of verder verhuren - gelet op het eventuele risico op betalingsachterstand - nog zin heeft:

• zoja: dring dan aan op het naleven van de opzegtermijnen en -regeling zoals voorzien in de huurovereenkomst. Weet wel dat je in geval van wanbetaling door de huurder naar de Vrederechter zal moeten stappen om de huurovereenkomst gerechtelijk te laten ontbinden. Het contractueel voorzien van een degelijke wederverhurings-/verbrekingsvergoeding om dergelijke situaties financieel op te vangen, is essentieel.

• zoneen: ga dan in samenspraak met de huurder over tot minnelijke ontbinding van de huurovereenkomst. In dergelijk document kan je naast de einddatum ook een regeling m.b.t. vrijgave van het pand, betaling van de huur en de verbrekingsvergoedingen, uittredende plaatsbeschrijving en vrijgave huurwaarborg bepalen. Let wel: ontbind je een handelshuurovereenkomst, dan zal je deze ontbinding moeten laten bevestigen voor de Vrederechter (via een oproeping in verzoening) of notaris (via een notariële akte).

Wat is de evolutie van de vastgoedprijzen?

In tegenstelling tot woonvastgoed, zijn er voor bedrijfsvastgoed geen officiële statistieken, zeker niet als het over verhuur gaat. Onze prijsinschattingen zijn dan ook gebaseerd op onze eigen praktijkervaring, rekening houdend een 350-tal verhuurtransacties op jaarbasis.

Dit zorgt er uiteraard voor dat we een goede vinger aan de pols hebben en van heel kortbij het marktgevoel kunnen inschatten, waarbij toch wel enkele duidelijke tendensen merkbaar zijn.

1. Bedrijfsgebouwen/ateliers

Op vandaag merken we dat er nog steeds een grote vraag is naar kwalitatieve bedrijfsgebouwen. Hierbij zijn de oppervlakte - waar we een evolutie zien naar kleinere oppervlaktes - en de ligging - waar bereikbaarheid en inkleuring dé sleutelwoorden zijn - de belangrijkste factoren die de prijs bepalen.

Deze prijzen staat niet onder druk en we merken dat de traditionele regionale verschillen ook blijven bestaan. Bovendien kan de Coronacrisis een positieve impact hebben op de vraag naar dergelijke huurpanden, aangezien veel bedrijven een wachthouding aannemen en voorlopig nog op de huurmarkt blijven i.p.v. de koopmarkt te betreden.

2. Kantoren

Hierbij is de tendens dat er meer en meer gekozen wordt voor terbeschikkingstellingsovereenkomsten zodat ook aanvullende diensten kunnen genoten worden. Denk maar aan gemeenschappelijke vergaderruimtes, een onthaal, poetsdienst, maar evenzeer een fitnessruimte en refter met cateringdienst. De ster van flexbureaus, oudere kantoorruimtes of kantoren met een minder ideale ligging of weinig parking, is dan weer tanende.

De impact van Corona zal zich ongetwijfeld op de kantorenmarkt laten voelen. Daar waar thuiswerk meer en meer wordt aanvaard en meer en meer met “hubkantoren” wordt gewerkt, blijft een voldoende werkoppervlakte per persoon aan de orde. Beslist iemand om te huren, dan verwacht hij van de verhuurder evenwel meer flexibiliteit en meer waar voor zijn geld.

De prijzen binnen de kantorenmarkt staan momenteel onder druk, tenzij er sprake is van een “topligging”:

3. Handelspanden

Hier valt er een sterke daling van het aantal winkels te noteren de voorbije 10 jaar met maar liefst 15%. Daarnaast nemen ketens tegenwoordig 24% van de winkels in doordat consumenten veel en goedkoop willen kunnen aankopen en worden deze winkelruimtes ook groter en groter.

Daarbovenop is het aandeel leegstaande winkels de afgelopen jaren gestegen van 7,6% naar 11,9% door de impact van e-commerce. Wat de impact van Corona zal zijn, is nog koffiedik kijken, al is het duidelijk dat de huurprijzen op vandaag al heel erg onder druk staan. Tenslotte is de tijd van het drempelgeld voorbij, gaat men voor kortere huurperiodes en wordt gevraagd om te werken met een omzethuur dan wel een inloopperiode waarbij gestart wordt met een lagere huurprijs of huurvrije periode. Bij hernegotiaties is de huurder bovendien ook steeds meer aan zet.

Een gouden tip is dan ook: leegstand kost geld, ga in communicatie met je huurder en bekijk onder welke voorwaarden je de huurovereenkomst op lange termijn kan bestendigen.