Blog

11/03/19 What’s new in het Vlaamse vastgoedrechtlandschap vanaf 2019?

Het nieuwe jaar bracht op het vlak van vastgoed de inwerkingtreding van een ware tsunami aan verse regelgeving met zich mee. Wij lijsten de belangrijkste nieuwigheden op.

What’s new in het Vlaamse vastgoedrechtlandschap vanaf 2019?

Het Vlaams Woninghuurdecreet

Nadat Brussel en Wallonië in 2018 al hun nieuwe huurregelgeving hadden geïntroduceerd, was nu ook Vlaanderen aan de beurt. Na een kort oponthoud (de start stond initieel gepland op 1 september 2018), was het op 1 januari 2019 zo ver: het Vlaams Woninghuurdecreet trad eindelijk in werking. Volgende zaken springen het meest in het oog:

Het toepassingsgebied

Betekent deze nieuwe regelgeving dat de Federale Woninghuurwet van 20.02.1991 plots geen enkel belang meer zou hebben? Neen, wel integendeel: het Vlaams Woninghuurdecreet kan enkel worden toegepast op huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen of studentenhuur (nog een nieuwigheidje!) die vanaf 01.01.2019 werden ondertekend of die voordien mondeling werden afgesloten. Alle schriftelijke huurovereenkomsten die ondertekend werden voor deze datum blijven dus onder de regels van de Federale Woninghuurwet vallen. Dit houdt bijgevolg in dat de datum van inwerkingtreding van de huurovereenkomst bij het bepalen van de toepasselijke regelgeving, geen enkele rol speelt.

  • Ondertekening: 31.12.2018 -- Inwerkingtreding: 01.02.2019 -- Welke regelgeving? Federale Woninghuurwet
  • Ondertekening: 01.01.2019 -- Inwerkingtreding: 02.01.2019 -- Welke regelgeving? Vlaams Woninghuurdecreet

De komende jaren zullen beide regelgevingen bijgevolg nog naast elkaar blijven bestaan en moet de eerste reflex om te peilen welke regels gevolgd moeten worden, steeds het bekijken van de datum van ondertekening van de desbetreffende huurovereenkomst zijn.

Registratie huurovereenkomst

De registratie van de huurovereenkomst blijft nog steeds een verplicht te vervullen formaliteit door de verhuurder en dit binnen de 2 maand na ondertekening van de huurovereenkomst. Daar waar de huurder tot nog toe bij gebreke hieraan zonder enige melding een huurovereenkomst van 9 jaar kon stopzetten zonder gebonden te zijn aan een opzeg of een vergoeding, worden hieraan voortaan bijkomende formaliteiten gekoppeld.

Zo zal de huurder - indien de huurovereenkomst niet is geregistreerd - nog steeds kunnen opzeggen zonder betaling van enige vergoeding, hetzij evenwel op voorwaarde dat hij de verhuurder van deze opzeg op de hoogte heeft gebracht. In dat geval begint de opzeg de volgende maand te lopen vb.: huurder geeft opzeg op 15.03.2019, waarna de huurovereenkomst op 01.04.2019 is beëindigd en de huurder vanaf dan geen huurgelden meer verschuldigd is. Bovendien kan de huurder van deze gunstregeling ook gebruik van maken bij huurovereenkomsten van korte duur, nl.: met een duurtijd van 3 jaar of minder.

Opzegmogelijkheden huurovereenkomst

Wat betreft de mogelijkheden tot vroegtijdige opzeg van de huurovereenkomst, wijzigen zowel voor de verhuurder als de huurder een aantal spelregels.

Zo zal de huurder voortaan bij een huurovereenkomst van korte duur, deze huurovereenkomst steeds vroegtijdig kunnen opzeggen op voorwaarde dat hij een opzegtermijn van 3 maanden naleeft. Addertje onder het gras is evenwel dat hij in dat geval 1,5; 1 of 0,5 maand huurgeld als schadevergoeding zal moeten vereffenen aan de verhuurder afhankelijk van het feit of de huurovereenkomst een einde neemt in het 1ste, 2de of 3de jaar van de looptijd.

De verhuurder kan op zijn beurt - in geval van een huurovereenkomst van 9 jaar - voortaan eenvoudiger opzeggen om grondige renovatiewerken uit te voeren. Zo hoeft niet langer gewacht te worden totdat een periode van 3, 6 of 9 jaar is verstreken om een opzeg te kunnen geven, voortaan kan na een periode van 3 jaar op elk moment worden opgezegd met een opzegtermijn van 6 maand. De opzeg voor eigen gebruik wordt evenwel strenger: voortaan kan de verhuurder enkel voor zijn eigen gebruik opzeggen in de eerste 3 jaar van de huurovereenkomst, overige familieleden zullen steeds 3 jaar geduld moeten uitoefenen. Bij de verkoop van een verhuurd pand, is dit dan ook een belangrijk aandachtspunt, niet in het minst indien kopers de insteek hebben om één van hun kinderen in het pand te laten wonen.

Huurherstellingen

Discussies tussen huurders en verhuurders behoren voortaan (hopelijk) ook tot het verleden. Voor de kleine huurherstellingen waarvoor de huurder - naast de schade waarvoor hij verantwoordelijk is en schade die is ontstaan doordat een probleem niet werd gemeld aan de verhuurder - moet instaan, is voortaan een duidelijke - weliswaar niet-limitatieve - lijst voorzien waarnaar partijen kunnen teruggrijpen. De verhuurder blijft op zijn beurt instaan voor de grote huurherstellingen en de herstellingen die zich opdringen ten gevolge van ouderdom of overmacht.

Verdeling kosten en lasten

Naast het feit dat duidelijk moet worden voorzien in de huurovereenkomst of de huurder voor de bij het pand horende kosten en lasten - die vooral spelen in geval van een mede-eigendom - een forfait dan wel een provisie zal betalen, wordt ook hier het hoofd geboden aan talloze discussies m.b.t. de aanrekening van deze kosten en lasten. Een niet-limitatieve lijst geeft voortaan oa duidelijk aan welk aandeel van de syndicuskosten moet worden aangerekend aan de huurder en verhuurder en wie moet instaan voor de schoonmaak en het onderhoud van de gemene delen.

Huuwaarborg

Ook de huurwaarborg onderging een ware metamorfose en mag voortaan steeds 3 maanden huur bedragen. Ze kan nog steeds voorkomen onder de vorm van een geïndividualiseerde rekening of OCMW-waarborg, maar voortaan ook als een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling. Daarnaast wordt de persoonlijke borgstelling nog toegevoegd aan het rijtje van mogelijkheden, al zorgt dit er meteen ook voor dat deze figuur - door de beperking in de tijd tot 3 maanden - volledig uitgehold wordt. De bankwaarborg werd - bij gebrek aan gebruik - overboord gegooid.

Belangrijk aandachtspunt: voortaan dient een verhuurder sneller naar de rechtbank te stappen indien hij aanspraak wil maken op (een deel van) deze huurwaarborg: deze vordering verjaart vanaf nu immers na 1 jaar.

Overlijden van de huurder

Was het overlijden van de huurder in het verleden naast een menselijk drama ook een administratieve ramp, dan wordt dit verlicht door een automatische ontbinding van de huurovereenkomst te voorzien. Deze ontbinding wordt voorzien op het einde van de 2e maand die volgt op het overlijden van de huurder (vb.: huurder overlijdt op 14.08.2019 = huurovereenkomst eindigt op 31.10.2019). Dit kan enkel worden verhinderd indien de erfgenamen van de desbetreffende huurder vooraleer de periode van 2 maanden is verstreken melden dat zij de huurovereenkomst willen verderzetten.

Medehuur

Hierbij worden twee types medehuur onderscheiden, nl.: enerzijds deze van echtgenoten en wettelijk samenwonenden en anderzijds deze van feitelijk samenwonenden. Terwijl vroeger de regel gold dat een vervroegde uitstap door één van de huurders niet mogelijk was, aangezien in dat geval een opzeg vanwege alle huurders zich opdrong, is deze uittrede voortaan veel eenvoudiger.

Zo kan één van de huurders perfect vertrekken en zal hij hierbij door de verhuurder eventueel nog kunnen aangesproken worden voor de huurgelden die de eerste 6 maanden na vertrek niet betaald zouden worden door de overblijvende huurder(s). Ook een extra huurder toevoegen behoort tot de mogelijkheden.

Nieuwe wet op de mede-eigendom

Ook de wet op de mede-eigendom onderging een ware metamorfose. De wijzigingen met de grootste impact zijn de volgende:

Reglement van interne orde

De VME’s hebben sinds 01.01.2019 een derde verplicht document, naast de reeds verplichte basisakte en het reglement van mede-eigendom: het reglement van interne orde.

Voortaan zijn alle regels m.b.t. de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering hierin terug te vinden, naast alle spelregels die betrekking hebben op de syndicus, de rekening-commissaris(sen) en het vaststellen van de jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de VME plaatsvindt.

Het grote voordeel dat de introductie van dit document biedt, is ongetwijfeld het feit dat aanpassingen aan dit document onderhands kunnen gebeuren. De dure notariële aanpassingskost wordt op die manier vermeden.

Eenzijdige wijzigingen door projectontwikkelaar mogelijk

Dringt bij de oprichting van een appartementsgebouw voorafgaand aan de voorlopige oplevering van de gemene delen zich een wijziging op aan het gebouw of de statuten? Dan hoeft de projectontwikkelaar hiervoor niet per se meer langs de algemene vergadering te passeren.

Blijkt immers dat de wijziging is ingegeven door technische omstandigheden of een rechtmatig belang, wordt hierdoor niet aan de rechten van andere mede-eigenaars op hun privatief deel geraakt en verzwaart deze wijziging de verplichtingen van 1 of meerdere mede-eigenaars niet? Dan kan de projectontwikkelaar - indien deze mogelijkheid is voorzien in de statuten - zich beperken tot het overmaken van het ontwerp van wijzigende akte aan de mede-eigenaars en dit 2 maand voorafgaand aan de datum waarop deze wijzigende akte verleden zal worden. Dit opdat deze mede-eigenaars de mogelijkheid zouden hebben om verzet aan te tekenen tegen de beoogde wijzigingen.

Wijzigingen meerderheden

De meest opmerkelijk wijziging hierbij zijn ongetwijfeld:

  • de afschaffing van de ¾-meerderheid die (grotendeels) wordt overgeheveld naar een ⅔-meerderheid.
  • de mogelijkheid om met een ⅘-meerderheid te beslissen over de afbraak/volledige heropbouw van een gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of indien blijkt dat de kostprijs voor de aanpassingen van het gebouw aan de wettelijke bepalingen, buitensporig zou zijn. Enkel zuivere vastgoedstrategieën vereisen bijgevolg voortaan nog een éénparigheid van stemmen.
  • het feit dat het bereiken van unanimiteit op een algemene vergadering naar de toekomst toe eenvoudiger wordt. Blijkt dat op de algemene vergadering niet alle mede-eigenaars aanwezig/geldig vertegenwoordigd zijn? Dan kan voortaan na een periode van 30 dagen een nieuwe algemene vergadering bijeen worden geroepen waarbij het gewone aanwezigheidsquorum volstaat. Vanzelfsprekend moeten alle aanwezige mede-eigenaars op dat moment wel unaniem stemmen.

Zwaardere verplichting voor verhuurders

Aangezien het overmaken van de notulen van de algemene vergadering door de syndicus aan de huurders praktisch dikwijls onhaalbaar bleek (deze syndicus beschikte vaak immers niet over de gegevens van de huurders), wordt deze verplichting vanaf 01.01.2019 bij de verhuurder gelegd. Deze heeft hiervoor 30 dagen de tijd na de algemene vergadering.

Reservekapitaal

Om VME’s te stimuleren om een spaarpotje op te bouwen, is het voorzien van een reservekapitaal voortaan verplicht voor die gebouwen waarvan de gemene delen meer dan 5 jaar geleden werden opgeleverd.

VME’s kunnen enkel aan deze verplichting om minstens 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar te betalen ontsnappen, door met een ⅘-meerderheid van de algemene vergadering te beslissen om dit reservekapitaal niet te voorzien, een zogenaamde “opt-out” dus.     

BTW & verhuur kunnen voortaan toch hand in hand gaan

Het nieuwe jaar introduceert ook een verplicht en een optioneel stelsel inzake verhuur met BTW.

Verplicht stelsel

Verhuur je vanaf 01.01.2019 een pand voor een duur van maximaal 6 maanden? Dan ben je voortaan verplicht om hierop BTW aan te rekenen indien dit pand door de huurder wordt aangewend voor diens economische activiteit.

Geen paniek: verhuur van onroerende goederen voor bewoning, verhuur aan natuurlijke personen die het pand aanwenden voor hun privédoeleinden of voor andere doeleinden dan hun economische activiteit, verhuur aan VZW’s en verhuur aan organisatie met het oog op sociaal-culturele activiteiten (vb.: verhuur van lokalen aan een jeugdbeweging) blijven uit het vizier van deze regeling.

Optioneel stelsel

Dit is zonder meer een zeer interessante - en zeer welkome - vernieuwing voor de vastgoedsector aangezien men voortaan panden met BTW kan verhuren en zo de BTW die werd betaald op de oprichtingskosten integraal en onmiddellijk kan recupereren.

Belangrijk aandachtspunt is wel dat de huurder het pand moet gebruiken in het kader van zijn economische activiteit en akkoord moet gaan met de aanrekening van BTW op de verhuurprijs. Bovendien komen enkel (ver)nieuwbouwen in aanmerking waarvoor de eigenlijk materiële bouwwerken (dus niet: kosten architect, landmeter) zijn gemaakt vanaf 01.10.2018.

EPC new style

Naast de energiescore, zal op het EPC voortaan - net zoals bv bij elektrische toestellen - ook een energielabel worden meegegeven, gaande van A+ (zeer goed) tot F (zeer slecht).

Daarnaast zal het nieuwe EPC aantonen welke zaken er energetisch gezien goed zijn aan de woning, welke minder goed en welke aanpassingen nodig zijn om een beter EPC-label te krijgen. Dit kan gaan over zowel de daken, gevels, vensters, beglazing, deuren, vloeren,... Tenslotte zal er ook een raming van de kosten voorzien worden, zodat je je energiescore kan verbeteren.

Het doel van deze restyling is om potentiële huurders en kopers nog beter te informeren en om eigenaars aan te zetten om energiezuinige maatregelen te nemen door bv te renoveren. Door deze sensibilisatie en informatie hoopt Vlaanderen in 2050 een energiezuinig gebouwenpark te hebben.

Beschik je op 01.01.2019 over een geldige - “oude” - versie van het EPC, dan hoef je geen nieuw EPC te laten opmaken bij het te koop of te huur stellen van je woning of appartement. Dit EPC blijft immers geldig. Laat je vanaf 01.01.2019 een EPC opmaken, dan zal dit automatisch het vernieuwde EPC zijn. Voor deze opmaak kan je nog steeds terecht bij een erkende energiedeskundige.  

Nieuwe deontologische regel voor de vastgoedmakelaar

Nadat deze zomer de nieuwe regels m.b.t. de derdenrekening van de vastgoedmakelaar al werden ingevoerd, kwam op 01.01.2019 de rest van de deontologie aan de beurt. Zo is oa de vorming van de vastgoedmakelaar voortaan strikter geregeld, moet hij duidelijker navragen of een bemiddelingsopdracht voordien al aan een andere makelaar was toevertrouwd en of deze makelaar een kandidatenlijst overmaakte en worden tussen co-makelaars voortaan samenwerkingsovereenkomsten opgemaakt. Stuk voor stuk punten die de eindgebruiker - nl.: de klant - ten goede komen.

Categorieën: Vastgoednieuws

Ontdek ons aanbod

Met vastgoedkantoren in West- en Oost-Vlaanderen en Brussel, bieden wij een gevarieerd aanbod aan bij jou in de buurt: van rijhuizen tot riante herenhuizen en villa’s, van een eenvoudig appartementje tot een heuse penthouse. 

Te koop Te huur

Gerelateerde posts