Samen vastgoed kopen als je niet getrouwd bent: better safe than sorry!
Thomas Verschaeve
Head of Property companiesOok ongehuwde koppels willen elkaar beschermen voor het geval één van hen sterft. Met een “beding van aanwas” of “tontinebeding” kunnen feitelijk of wettelijk samenwonenden voor wat hun vastgoed betreft, een vangnet voor elkaar inbouwen.
Wat is een beding van aanwas?
Een beding van aanwas is een clausule in een notariële akte waarbij overeengekomen wordt dat degene die het langste leeft, het onroerend goed - dat men samen aankoopt of reeds in onverdeeldheid bezit - in volle eigendom of in vruchtgebruik mag verwerven. Het deel van de eerststervende zal dan automatisch “aanwassen” bij het deel van de langstlevende.
Juridisch gezien is dit een kanscontract onder bezwarenden titel waarbij de tegenprestatie bestaat in een evenwichtige kans op winst en verlies voor elke eigenaar. Er wordt niet vereist dat de kansen gelijk zijn. Wel moet er sprake zijn van een gelijkwaardige levensverwachting van de partijen (bepaald o.b.v. sterftetabellen, gezondheidstoestand,…) en moet er een gelijkwaardige inleg zijn (vb.: 50 - 50).
Wat is een tontinebeding?
Het tontinebeding heeft hetzelfde doel als het beding van aanwas, nl.: de langstlevende eigenaar verwerft de eigendom van het onroerend goed bij overlijden van de andere eigenaar. In de praktijk worden de twee begrippen “beding van aanwas” en “tontinebeding” daarom vaak door elkaar gebruikt.
Evenwel is de wijze waarop dit resultaat wordt bereikt, wezenlijk verschillend. Bij een tontinebeding koopt elke eigenaar de ene onverdeelde helft aan onder de ontbindende voorwaarde van zijn vooroverlijden en de andere onverdeelde helft onder de opschortende voorwaarde van zijn overleven. Bij het overlijden van één van de eigenaars, wordt de langstlevende - door de uitwerking van de ontbindende en de opschortende voorwaarde - geacht steeds eigenaar te zijn geweest van de totale woning en wordt de eerststervende geacht nooit eigenaar te zijn geweest.
Dit tontinebeding wordt rechtstreeks met de verkoper aangegaan en maakt dus deel uit van de aankoopakte, terwijl het beding van aanwas een overeenkomst tussen de eigenaars is die ook nog na de aankoopakte van het onroerend goed kan worden gemaakt (in een afzonderlijke akte). Een beding van aanwas biedt dus meer flexibiliteit, reden waarom het zuiver tontinebeding ook minder populair is in de praktijk.
Wat zijn de voordelen op erfrechtelijk en fiscaal vlak van het beding van aanwas of tontinebeding?
De goederen die het voorwerp uitmaken van een beding van aanwas of tontinebeding, vallen niet in de nalatenschap van de eerststervende eigenaar, zodat er geen erfbelasting - ook wel successierechten genoemd - op verschuldigd is.
Evenmin is er schenkbelasting verschuldigd, omdat het niet gaat over een schenking. Dit betekent ook dat de regels m.b.t. inbreng en inkorting hier niet spelen. Dit zal vooral interessant zijn in situaties waarbij één van de eigenaars kinderen heeft uit een eerste huwelijk of nog niet gescheiden is. Aangezien het onroerend goed ten gevolge van het beding van aanwas - of tontine - geen deel uitmaakt van de nalatenschap, kunnen de kinderen of de huwelijkspartner van de eerststervende eigenaar hun erfrechtelijke reserve in dat geval niet inroepen tegen de langstlevende eigenaar.
Wel zal de langstlevende verkooprechten - ook wel registratierechten genoemd - moeten betalen op de helft van de totale waarde van het onroerend goed. Hierbij wordt wat betreft de waarde van het onroerend goed, gekeken naar de waarde op het moment van overlijden van de eerststervende eigenaar. Het tarief van de verkooprechten is dan weer hetzelfde tarief als het tarief dat ten tijde van de verwerving van het onroerend goed - nl.: datum aankoopakte - gold.
Wanneer de langstlevende voor de keuze komt te staan om zich al dan niet op het beding van aanwas te beroepen, zal hij/zij dus een fiscale overweging moeten maken, nl.: een vergelijking tussen de mogelijks verschuldigde successierechten (cfr. het wettelijk erfrecht) en de mogelijks verschuldigde verkooprechten (cfr. het beding van aanwas/tontine), gelet op zijn/haar specifieke situatie.
Immers: de laatste jaren zijn de successierechten tussen feitelijk samenwonenden (enkel in Vlaanderen) en wettelijk samenwonenden (in Vlaanderen en Brussel) sterk verlaagd. Voor de gezinswoning - d.i. de hoofdverblijfplaats van de partners ten tijde van het overlijden - geldt in Vlaanderen zelfs een vrijstelling van erfbelasting en dit zowel voor gehuwden, wettelijk samenwonenden - voor zover geen verwantschap in rechte lijn - én feitelijk samenwonenden - voor zover geen verwantschap in rechte lijn én minimum 3 jaar samenwonend op moment overlijden. In Brussel geldt de vrijstelling voor de gezinswoning enkel voor echtgenoten en wettelijk samenwonenden. Voor feitelijk samenwonenden gelden er sinds 01.01.2024 dan weer enkele voordeeltarieven - mits bewijs van samenwoonst gedurende één of drie jaar ngl. het specifieke voordeeltarief.
Is het beding van aanwas of het tontinebeding opzegbaar?
Gelet op de vrijwillige onverdeeldheid die er tussen de partners is ontstaan, kan een beding van aanwas/tontine in principe niet eenzijdig worden beëindigd. Er is steeds toestemming van alle partijen nodig. Dit geeft dus meer zekerheid dan een testament, wat wél eenzijdig door een partner kan worden aangepast.
Evenwel worden in de praktijk in de akte waarin het beding wordt vastgelegd, vaak meteen reeds opzegmodaliteiten voorzien.
Wat als geen beding van aanwas of tontinebeding wordt voorzien?
Bij de aankoop van een woning in onverdeeldheid zonder beding van aanwas of tontinebeding, bestaat het risico dat de feitelijk en de wettelijk samenwonende partner hetzij niets, hetzij een stuk minder erft dan gehoopt.
Stel: Mia en Wouter zijn feitelijk samenwonend en kopen samen een gezinswoning aan (vb.: 50 - 50). Er werd geen beding van aanwas voorzien. Ze zijn ongehuwd en hebben geen kinderen. Als Wouter overlijdt, heeft Mia geen erfrecht op het deel van Wouter in de woning.
Als Mia volle eigenaar of vruchtgebruiker van de woning had willen zijn, dan hadden zij een beding van aanwas moeten voorzien in de aankoopakte. Een andere mogelijkheid was dat er in het testament van Wouter een vruchtgebruik op de woning ten voordele van Mia was voorzien. In tegenstelling tot echtgenoten of wettelijk samenwonende partners, hebben feitelijk samenwonende partners immers geen automatisch vruchtgebruik op de woning. Wel is er na drie jaar samenwoonst een vrijstelling van erfbelasting op de gezinswoning (in Vlaanderen) of zijn er voordeeltarieven (in Brussel) (cfr. supra).
Stel: Mia en Wouter zijn wettelijk samenwonend en kopen samen een gezinswoning aan (vb.: 50 - 50). Er werd geen beding van aanwas voorzien. Ze zijn ongehuwd en hebben geen kinderen. Als Wouter overlijdt, heeft Mia (enkel) een beperkt erfrecht op het deel van Wouter in de woning, nl.: vruchtgebruik op de gezinswoning.
Als Mia volle eigenaar van de gezinswoning had willen zijn, dan hadden Mia en Wouter een beding van aanwas in de aankoopakte moeten voorzien. Bijkomend gevaar hierbij is dat de wettelijke samenwoning eenvoudig (nl.: door een verklaring bij de ambtenaar van de burgerlijke stand) én eenzijdig beëindigd kan worden. Dit resulteert dan in een situatie van feitelijke samenwoning (cfr. supra) waarbij Mia eigenlijk eenzijdig onterfd werd door Wouter.
Wie samen vastgoed koopt, doet er dus zeker goed aan om het “wat als”-verhaal goed te bespreken en een beding van aanwas of tontinebeding te voorzien.
De inlichtingen zoals meegedeeld op deze pagina zijn louter van algemene aard en kunnen geenszins als sluitende professionele juridische adviesverlening aangepast aan specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden worden beschouwd.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
