Vind advies over...

De mogelijkheden van de verhuurder om een huurcontract voortijdig op te zeggen.

Je verhuurt je woning aan een huurder die er zijn hoofdverblijfplaats heeft, voor een bepaalde termijn. Na enige tijd zou je deze overeenkomst toch voortijdig willen beëindigen. Als verhuurder zal je moeten rekening houden met een aantal wettelijke beperkingen op dit recht om de huurovereenkomst voortijdig stop te zetten, dit afhankelijk van de duurtijd van de overeenkomst.

Verschillende mogelijkheden naargelang de duur van een huurovereenkomst:

Huurovereenkomsten met een normale duur van negen jaar

Huurovereenkomsten die onder de Woninghuurwet vallen worden geacht automatisch voor negen jaar te zijn afgesloten:

  • indien er in het huurcontract geen specifieke huurtermijn is opgenomen
  • indien er in het huurcontract een bepaalde huurtermijn voorzien is van meer dan drie jaar maar minder dan negen jaar (bijvoorbeeld: een woninghuurovereenkomst afgesloten voor een bepaalde duur van vijf jaar is geldig, maar zal eigenlijk als een huurovereenkomst van negen jaar worden beschouwd)

Als verhuurder kan je zo’n huurovereenkomst opzeggen omwille van een aantal specifieke redenen, die hierna worden beschreven. Belangrijk om weten:

  • de voorwaarden per opzegreden zijn uitdrukkelijk in de wet vastgelegd en moeten dus strikt nageleefd worden, op straffe van het betalen van een schadevergoeding aan de huurder gelijk aan 18 maanden huurprijs!
  • het is partijen wel toegelaten om deze opzegmogelijkheid voor de verhuurder uitdrukkelijk uit te sluiten in de huurovereenkomst;
  • eens je als verhuurder een opzegreden gekozen hebt en meegedeeld aan de huurder, kan je tijdens de opzeg niet meer veranderen van opzegreden.

1) Eerste opzegreden: de verhuurder (of dichte familieleden van de verhuurder) wil de woning persoonlijk betrekken

  • enkel de verhuurder zelf, de echtgeno(o)t(e), kinderen, kleinkinderen (al dan niet geadopteerd), bloedverwanten in de opgaande lijn (vader, moeder grootouders van de verhuurder of van de echtgeno(o)t(e)) of broers / zussen / ooms / tantes / neven / nichten van de verhuurder of van de echtgeno(o)t(e) kunnen hiervan gebruik maken;
  • deze opzeg kan op elk moment tijdens de huurovereenkomst worden betekend, maar er moet een opzegtermijn van zes maanden gerespecteerd worden;
  • de verhuurder of het familielid moet de woning binnen het jaar na het verstrijken van de opzegtermijn effectief bewonen en dat gedurende een doorlopende termijn van minstens twee jaar.   

2) Tweede opzegreden: de verhuurder wil bepaalde verbouwingswerken uitvoeren in de woning 

  • de verhuurder moet de opzeg staven met één of meerdere van volgende documenten: een bouwvergunning, een gedetailleerd bestek van de werken, een beschrijving van de werken met een raming van de kosten of een aannemingsovereenkomst;
  • de werken moeten betrekking hebben op het deel van de woning dat door de huurder bewoond wordt (oa. werken aan de gevel, tuin,... komen dus niet in aanmerking!), en ze moeten voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften;
  • de werken moeten qua kostprijs minstens gelijk zijn aan drie jaar huurprijs;
  • deze opzeg kan door de verhuurder enkel bij het verstrijken van elke driejarige periode worden verricht, en dit steeds met inachtname van een opzegtermijn van zes maanden;
  • de werken moeten aangevat worden binnen de zes maand, en beëindigd zijn binnen de 24 maand na het verstrijken van de opzegtermijn.   

3) Derde opzegreden: de verhuurder zegt op zonder motivering

  • de verhuurder kan opzeggen zonder opgave van een reden of motief op het einde van elke driejarige periode, op voorwaarde dat een opzegtermijn van zes maanden gerespecteerd wordt, EN
  • op voorwaarde dat aan de huurder een schadevergoeding betaald wordt, gelijk aan negen maand huur indien de opzeg plaatsvindt op het einde van de eerste driejarige periode / gelijk aan zes maand huur indien de opzeg plaatsvindt op het einde van de tweede driejarige periode

Huurovereenkomsten met een korte duur (drie jaar of minder)

De Woninghuurwet laat toe dat partijen een huurovereenkomst afsluiten met een bepaalde duur van drie jaar of korter (of verscheidene opeenvolgende huurovereenkomsten waarvan de totale maximale duur niet meer dan drie jaar mag zijn).

In tegenstelling tot de huurovereenkomsten met een normale duur, kan een huurovereenkomst van korte duur niet voortijdig worden beëindigd: noch door de huurder, noch door de verhuurder. Deze huurovereenkomsten eindigen dus doordat de huurder of de verhuurder drie maand voor het einde van de contractueel bepaalde duurtijd een opzegbrief verstuurt. Wordt deze opzeg niet tijdig verricht, dan wordt de huurovereenkomst stilzwijgend verder gezet alsof zij voor een periode van negen jaar zou zijn afgesloten. 

Wat wél mogelijk is, is dat de partijen in het huurcontract toch contractueel voorzien in een (wederzijds) voortijdig opzegbeding, maar de geldigheid daarvan kan achteraf altijd door de Vrederechter worden afgetoetst. Wie zo'n beding in zijn huurovereenkomst wenst op te nemen, zorgt er best voor dat het evenwichtig is opgesteld (huurder en verhuurder krijgen gelijkaardige opzegmogelijkheid).  

Huurovereenkomsten met een lange duur (meer dan negen jaar)

Indien partijen dit wensen, kunnen zij meteen ook een woninghuurovereenkomst afsluiten voor een periode langer dan negen jaar. Van zodra een huurovereenkomst een looptijd heeft van meer dan negen jaar, moet zij door de notaris worden opgemaakt. Ook deze overeenkomsten kunnen door de verhuurder voortijdig worden beëindigd: dezelfde regels zijn van toepassing als deze van de huurovereenkomsten met een standaard duur (3 tot 9 jaar).

Andere mogelijkheden voor de verhuurder om voortijdig te beëindigen

Indien de verhuurder vaststelt dat de huurder de verplichtingen die volgen uit de huurovereenkomst en/of de Woninghuurwet niet naleeft (bv. nalaten om de huurgelden te betalen), kan hij (voor zover de inbreuken ernstig zijn) het dossier overmaken aan de Vrederechter met het oog op de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst (waarbij dan eveneens een vordering tot vergoeding van eventueel geleden schade kan worden ingesteld).

Daarnaast is het de huurder en verhuurder uiteraard altijd toegelaten om in onderling overleg een einde te maken aan de huurovereenkomst (‘minnelijke regeling’), waarbij van bovenstaande regels kan worden afgeweken voor zover partijen dit wensen. In dat geval raden wij zeker aan om een minnelijk akkoord met betrekking tot voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst op schrift te stellen, dit om discussies nadien te vermijden!

Meer weten?

Contacteer een makelaar uit een kantoor in je buurt voor advies op maat.

Zoek een kantoor

Gerelateerde artikels