Waarom een goed EPC zo belangrijk is: normen en verhuurverbod in Vlaanderen
Sofie Demeulemeester
Legal managerWoningkwaliteit is in Vlaanderen de laatste jaren een hot topic. Aan de hand van de woningkwaliteitsnormen die werden uitgevaardigd, beoordelen woningcontroleurs in het kader van een conformiteitsonderzoek of woningen voldoen aan veiligheids-, kwaliteits- en gezondheidsvereisten. Binnen het woningkwaliteitsbeleid spelen de dakisolatienorm en de dubbelglasnorm al geruime tijd een belangrijke rol. Vanaf 1 januari 2028 komt daar (normaal gezien) nog een indexatieverbod bij en vanaf 1 januari 2030 ook de energienorm (met een daaraan gekoppeld verhuurverbod). Wil je graag weten wat dit inhoudt voor jouw huurwoning? Wij geven het jou graag mee!
- In welke gevallen spelen deze woningkwaliteitsnormen?
- Is dubbel glas verplicht? De dubbelglasnorm in 2026
- Is dakisolatie verplicht? De dakisolatienorm in 2026
- Wat met een slecht EPC? Het indexatieverbod 2028 en de energienorm 2030
- Wat zijn de gevolgen indien niet wordt voldaan aan de opgelegde normen?
- Wat als ik als mede-eigenaar in een mede-eigendom door deze normen renovatiewerken moet uitvoeren?
In welke gevallen spelen deze woningkwaliteitsnormen?
Deze normen gelden voor de leefruimtes, keukens, slaapkamers en badkamers van studio’s, eengezinswoningen, appartementen,... die hoofdzakelijk bestemd zijn voor bewoning. In de regelgeving wordt geen onderscheid gemaakt tussen “huurwoningen” en “eigendomswoningen” (= waar je als eigenaar zelf in woont).
In de praktijk worden woningcontroleurs evenwel enkel op pad gestuurd om conformiteitsonderzoeken uit te voeren - vb.: voor de opmaak van een conformiteitsattest of op vraag van een huurder als de woning niet woningkwaliteitsconform is - als het over huurwoningen gaat.
Is dubbel glas verplicht? De dubbelglasnorm in 2026
De woningcontroleur kijkt steeds eerst naar het EPC-kengetal. Is dit EPC-kengetal lager dan:
600 kWh/m² voor een open bebouwing
550 kWh/m² voor een halfopen bebouwing
450 kWh/m² voor een gesloten bebouwing
400 kWh/m² voor een appartement
, dan wordt geen verdere aandacht besteed aan het al dan niet voorzien zijn van dubbele beglazing.
Blijkt dit EPC-kengetal hoger te liggen of is er geen EPC voorhanden, dan zal wél gecontroleerd worden of in het volledige pand dubbele beglazing is voorzien. In dat geval zal het ontbreken van dubbele beglazing worden afgestraft als volgt:
Te hoog EPC-kengetal en dubbele beglazing ontbreekt in 1 woonlokaal | Te hoog EPC-kengetal en dubbele beglazing ontbreekt in meerdere woonlokalen |
|---|---|
Gebrek categorie I (vanaf 7 gebreken categorie I = ongeschiktheid woning) | Gebrek categorie II = ongeschiktheid woning (geen verhuur meer mogelijk) |
Is dakisolatie verplicht? De dakisolatienorm in 2026
Sinds 1 januari 2015 geldt als de minimumnorm voor dakisolatie in het kader van woningkwaliteit een R-waarde van 0,75 m² K/W. Dit stemt overeen met een laag specifiek isolerend materiaal van 3 tot 4 cm, afhankelijk van het gebruikte materiaal.
Meer in het bijzonder kijkt de woningcontroleur - net zoals bij de dubbelglasnorm - steeds eerst naar het EPC-kengetal. Is dit kengetal lager dan:
600 kWh/m² voor een open bebouwing
550 kWh/m² voor een halfopen bebouwing
450 kWh/m² voor een gesloten bebouwing
400 kWh/m² voor een appartement
, dan doet de woningcontroleur geen verder onderzoek naar de dakisolatie. Is het EPC-kengetal hoger dan voornoemde waarden of is er geen EPC voorhanden, dan controleert de woningcontroleur de R-waarde van de dakisolatie. In dat geval zal het ontbreken van (voldoende) dakisolatie worden afgestraft als volgt:
Te hoog EPC-kengetal en daken kleiner dan 16 m² met een R-waarde lager dan 0,75 m² K/W | Te hoog EPC-kengetal en daken van 16 m² en groter met een R-waarde lager dan 0,75 m² K/W |
|---|---|
Gebrek categorie I ( vanaf 7 gebreken categorie I = ongeschiktheid woning) | Gebrek categorie II = ongeschiktheid woning (geen verhuur meer mogelijk) |
Wat met een slecht EPC? Het indexatieverbod 2028 en de energienorm 2030
De nieuwe energienorm treedt in werking op 1 januari 2030, wordt gemeten aan de hand van het EPC-label en verschilt afhankelijk van het type woning:
Halfopen en open bebouwing: minimumlabel E vanaf 1 januari 2030
Concreet: vanaf 1 januari 2030 wordt het feit dat een open of halfopen woning geen (geldig) EPC heeft of een EPC met label F, aangemerkt als een gebrek categorie II. Dit betekent dat deze woning niet meer verhuurd mag worden; er geldt voor deze woningen vanaf dat moment dus een verhuurverbod.
Rijwoningen en appartementen: minimumlabel D vanaf 1 januari 2030
Concreet: vanaf 1 januari 2030 wordt het feit dat een rijwoning of appartement geen (geldig) EPC heeft of een EPC met label E of F, aangemerkt als een gebrek categorie II. Dit betekent dat deze woning niet meer verhuurd mag worden; er geldt voor deze woningen vanaf dat moment dus een verhuurverbod.
Als opstap hiernaartoe voorzag de Vlaamse Regering in het Vlaams Regeerakkoord 2024-2029 alvast dat de huurprijs van een woning (ongeacht of dit nu een rijwoning, halfopen of open woning of een appartement is) vanaf 1 januari 2028 niet meer geïndexeerd zal mogen worden indien geen (geldig) EPC met minstens label D wordt voorgelegd. Dit wordt het indexatieverbod genoemd.
Niet onbelangrijk: vandaag heeft het EPC-label bovendien al een impact op de indexatie van de huurprijs m.b.t. woninghuurovereenkomsten die vóór 1 oktober 2022 een aanvang namen. Indien je niet beschikt over een (geldig) EPC met minstens label C, dan speelt immers een correctiefactor bij de indexatie van de huurprijs.
Wat zijn de gevolgen indien niet wordt voldaan aan de opgelegde normen?
In de technische verslagen die worden gebruikt bij een woningcontrole, worden de gebreken onderverdeeld in drie categorieën:
Categorie I: klein gebrek dat niet kan zorgen voor een verklaring tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. Let wel: indien er 7 of meer gebreken van categorie I worden vastgesteld, geldt dit als een gebrek van categorie II.
Categorie II: ernstig gebrek dat geen direct gevaar met zich meebrengt voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoner. Eén ernstig gebrek zorgt voor een verklaring tot ongeschiktheid van het onroerend goed. Het pand mag in dat geval niet meer verhuurd worden.
Categorie III: ernstig gebrek dat een dringend gevaar met zich meebrengt of zorgt voor een mensonwaardige toestand voor de bewoner. Eén ernstig gebrek zorgt voor een verklaring tot onbewoonbaarheid van het onroerend goed. Het pand mag in dat geval niet meer verhuurd worden.
Niet onbelangrijk: in het geval van ongeschiktheid van de huurwoning, kan er - naast het feit dat de woning niet meer verhuurd mag worden - ook geen conformiteitsattest meer afgeleverd worden.
Wat als ik als mede-eigenaar in een mede-eigendom door deze normen renovatiewerken moet uitvoeren?
Meer info hieromtrent kan je terugvinden in ons artikel: Renoveren in mede-eigendom: de belangrijkste aandachtspunten op een rijtje!
FAQ
-
Mag je een huis verhuren met enkel glas?
Als je EPC niet goed genoeg is, zorgt het ontbreken van dubbel glas in meerdere woonlokalen voor een gebrek “categorie II” in het kader van de woningkwaliteitsnormen. Dit betekent dat je de woning niet meer mag verhuren en dat er ook geen conformiteitsattest voor afgeleverd kan worden.
-
Geldt de dubbelglasnorm ook voor alle types woningen in Vlaanderen?
Ja, er zijn geen uitzonderingen. Let wel: als het EPC voldoende goed is (= een lage energiescore), wordt het ontbreken van dubbel glas niet als gebrek aangemerkt in het kader van de woningkwaliteitsnormen.
-
Kan ik een premie krijgen voor het plaatsen van dubbele of hoogrendementsbeglazing?
Dit kan wel degelijk in bepaalde gevallen. Om te weten of je in aanmerking komt voor een premie of voor andere financiële voordelen (vb.: een gunstig BTW-tarief om de werken uit te laten voeren), neem je best een kijkje op www.premiezoeker.be.
-
Heeft dubbele beglazing een impact op mijn EPC-score en energiefactuur?
Ja, al zal de concrete impact bepaald worden door het type glas waarvoor je kiest.
-
Is dakisolatie verplicht als ik mijn huis verkoop?
Nee, je bent als verkoper niet verplicht om dakisolatie te plaatsen om je huis te mogen verkopen. Je kan je woning perfect met een niet-geïsoleerd dak op de markt brengen.
Het ontbreken van dakisolatie kan wel leiden tot een EPC-label E of F, wat de woning minder aantrekkelijk maakt en de verkoopwaarde drukt. Als de koper een huis met een EPC-label E of F overneemt, treedt de Vlaamse renovatieverplichting in werking. De koper is dan wettelijk verplicht om de woning binnen de 6 jaar energetisch te renoveren naar minimaal EPC-label D, waardoor de dakisolatie er mogelijks alsnog moet komen. -
Geldt de dakisolatienorm ook voor een appartementsgebouw?
Ja, de Vlaamse dakisolatienorm geldt absoluut ook voor appartementsgebouwen. De norm is van toepassing op alle zelfstandige woningen (eengezinswoningen, studio's én appartementen) in Vlaanderen.
-
Geldt de dakisolatienorm ook voor eigenaars die hun woning niet verhuren?
Ja, de Vlaamse dakisolatienorm geldt voor alle zelfstandige woningen in Vlaanderen die hoofdzakelijk bestemd zijn voor bewoning, dus ook als je als eigenaar zelf in je woning of appartement woont. In de praktijk gebeuren de controles inzake woningkwaliteitsnormen - waar de dakisolatienorm een onderdeel van vormt - evenwel enkel bij huurwoningen.
-
Hoe kan ik controleren of mijn dak voldoet aan de dakisolatienorm?
De snelste manier om dit te controleren is door te kijken naar de energiescore en/of de berekende R-waarde op een recent EPC-attest. Als er geen EPC is, kan je de isolatiewaarde achterhalen via oude facturen, plannen van de dakwerker of door zelf de dikte van het materiaal op te meten op zolder.
-
Welke premies of subsidies bestaan er voor dakisolatie in Vlaanderen?
Om te weten of je in aanmerking komt voor een premie of voor andere financiële voordelen (vb.: een gunstig BTW-tarief om de werken uit te laten voeren), neem je best een kijkje op www.premiezoeker.be.
-
Wat zijn de gevolgen op lange termijn als mijn woning niet energiezuinig genoeg is?
Vanaf 1 januari 2028 plant de Vlaamse regelgever een indexatieverbod voor huurwoningen zonder geldig EPC of met een EPC-label E of F. Op 1 januari 2030 wordt de regeling nog strenger: vanaf dan mogen open of halfopen woningen zonder (geldig) EPC of met een EPC met label F en rijwoningen of appartementen zonder (geldig) EPC of met een EPC met label E of F niet meer verhuurd worden; er geldt voor deze woningen vanaf dat moment dus een verhuurverbod.
-
Wat als ik de dakisolatie-, dubbelglas- of energienorm 2030 voor mijn appartement enkel kan halen indien er werken in mijn appartementsgebouw worden uitgevoerd?
Aangezien dit wettelijk verplichte werken betreft, volstaat het om op de Algemene Vergadering m.b.t. de verbouwingswerken een meerderheid van 50% + 1 te behalen. In geval van weigering van de Algemene Vergadering om bepaalde wettelijk verplichte werken uit te voeren, heeft de desbetreffende mede-eigenaar de mogelijkheid om binnen de vier maanden na de Algemene Vergadering naar de vrederechter te stappen en een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing die hem/haar een persoonlijk nadeel oplevert (vb.: woning dreigt ongeschikt te worden verklaard), nietig te laten verklaren.
-
Als het indexatieverbod en het verhuurverbod pas vanaf 2028 en 2030 gelden, waarom zou ik dan vandaag als verhuurder al actie ondernemen?
Wachten tot het indexatie- en verhuurverbod ingaat, brengt grote financiële en praktische risico's met zich mee. Bij appartementen vraagt de besluitvorming via de Algemene Vergadering voor gemeenschappelijke delen immers snel één tot twee jaar voorbereiding. Wie tot het laatste moment wacht en beslist om te verkopen in plaats van te renoveren, belandt op dat moment in een massale run op de markt, wat de verkoopprijzen van niet-gerenoveerde panden fors onder druk zet. Tegelijk kunnen de prijzen voor bouwwerken en aannemers sterk stijgen door de plotse piekvraag. Door nu al te handelen, kun je renovaties bovendien slim inplannen tijdens een huurvrije periode tussen twee huurders door.
-
Wat als mijn woning beschermd erfgoed is, spelen de dubbelglasnorm, de dakisolatienorm en de energienorm 2030 dan ook?
Ook beschermde woningen moeten voldoen aan minimale woningkwaliteitsnormen. In hetafwegingskader Energie en Erfgoed is opgenomen op welke wijze je je dak kan isoleren zonder aan de erfgoedwaarden te raken, dan wel wat de mogelijkheden zijn om de energetische prestatie van historisch schrijnwerk te verbeteren om tegemoet te komen aan de dubbelglasnorm.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
