- Home
- Blog
- Vastgoed kopen in bakstenen of in aandelen? Vijf must- knows volgens expert Thomas Verschaeve
Vastgoed kopen in bakstenen of in aandelen? Vijf must- knows volgens expert Thomas Verschaeve
In woelige geopolitieke en economische tijden grijpen beleggers massaal terug naar vastgoed. Het is tastbaar, waardevast en lijkt immuun voor importtarieven, beurscrashes en inflatie. “Vastgoed voelt voor velen als een veilige belegging. Terecht, al is veilig niet hetzelfde als eenvoudig”, zegt vastgoedbeleggingsexpert Thomas Verschaeve van Partalis, de joint venture tussen Dewaele en Bank Van Breda. Veel ondernemers en investeerders lopen echter tienduizenden euro’s mis door foute juridische of fiscale keuzes. “De ene betaalt zich blauw aan te vermijden registratierechten, de andere ziet z’n rendement verdampen door een onnodig dure vennootschapsstructuur. En velen bezorgen vooral de fiscus een leuke erfenis, in plaats van hun kinderen.” Dit zijn volgens Thomas Verschaeve de vijf meest gemaakte fouten bij vastgoedbeleggingen:
- 1. Te veel in stenen denken, te weinig in aandelen
- 2. Je gedragen als een vastgoedmagnaat bij je eerste investering
- 3. Te snel schakelen bij een ‘buitenkansje’
- 4. Je cash veilig parkeren ... maar je bedrijf vastrijden
- 5. Je kinderen vooral belastingen laten erven
1. Te veel in stenen denken, te weinig in aandelen
Ondernemers en beleggers verkopen vastgoed vaak via een klassieke asset deal: het gebouw wisselt van eigenaar. Maar een aandelenverkoop – een share deal – kan fiscaal een stuk voordeliger uitpakken. “Niet het pand wordt verkocht, maar de vennootschap die het pand bezit. Daardoor vermijd je zowel meerwaardebelasting als verkooprechten. Bovendien kan dit met een onderhandse akte, waardoor je niet langs de notaris hoeft te passeren.” De vennootschap is idealiter zo clean mogelijk: zonder grote excessen aan cash, andere activiteiten of verborgen verplichtingen. Omdat je als koper niet enkel het gebouw, maar de hele vennootschap overneemt, is een grondige doorlichting of zogenoemde due diligence wel essentieel. “Deze vorm van overdracht vraagt om een goede voorbereiding, maar kan in de juiste omstandigheden fiscaal en praktisch interessanter zijn dan een klassieke verkoop. Zo ben je niet nodeloos de staatskas aan het spijzen.”
2. Je gedragen als een vastgoedmagnaat bij je eerste investering
Panden kopen via een vennootschap lijkt dus fiscaal slim, maar let op bij kleinere investeringen. “Als het van bij de start duidelijk is dat er een of twee eigendommen zullen worden aangekocht doorheen de jaren, is de oprichting van een vennootschap vaak zinloos. Men vergeet dat vaste kosten zoals boekhouding en rapportering kunnen knagen aan het rendement.” Een vennootschap is vooral interessant als je bereid bent om te herinvesteren, hoge huurinkomsten hebt of aan overdracht denkt. “Een vennootschap is geen fiscale quick win, maar een strategisch instrument. Gedraag je dus niet als een vastgoedmagnaat als je nog maar net begint met vastgoedbeleggen.”
3. Te snel schakelen bij een ‘buitenkansje’
“Velen bellen ons nadat ze al getekend hebben bij de notaris. Dan is het vaak te laat om nog fiscaal te optimaliseren.” Beleggen is te vaak emotioneel: een buitenkansje doet mensen impulsief handelen, zonder ruimte voor planning. “Dan mis je kansen zoals eigendomssplitsing, kostenoptimalisatie of een hybride aankoopmodel.” Een verkeerde structuur kan je jarenlang vastzetten. Dat achteraf herwerken betekent meestal dubbel betalen. “Wij helpen ondernemers niet enkel een pand kopen. We zorgen ervoor dat ze de juiste keuzes maken die fiscaal, juridisch en strategisch kloppen met hun langetermijndoestellingen.”
4. Je cash veilig parkeren ... maar je bedrijf vastrijden
Sommige ondernemers investeren na een uitzonderlijke jaaromzet snel in vastgoed, rechtstreeks via de werkvennootschap. “Maar dat geld is vaak nodig als buffer of om te investeren in de kernactiviteit. We zien ondernemers die hun liquiditeit vastzetten en een jaar later vaststellen dat ze die middelen toch nodig hadden voor de ondersteuning van hun activiteit.” In sommige gevallen moet het vastgoed dan terug verkocht worden om het bedrijf overeind te houden. “Je kernactiviteiten gescheiden houden van je beleggingen is geen overdreven voorzichtigheid, maar verstandig ondernemerschap. Wij raden in dat geval beleggingen aan met kortere looptijden of flexibelere investeringen.”
5. Je kinderen vooral belastingen laten erven
Veel mensen willen hun vastgoed ooit doorgeven aan hun kinderen. Maar zonder doordachte successieplanning worden goede bedoelingen duur betaald. “Bij privébezit kan de erfbelasting oplopen tot 27%. Er zijn genoeg voorbeelden van situaties waarin de erfgenamen noodgedwongen vastgoed moeten verkopen om de fiscus te kunnen betalen.”Thomas benadrukt het belang van voorbereiding: “In een vennootschap kan je werken met preferente aandelen of gespreide schenking. Maar dat bouw je op. Wie zijn vastgoed écht als erfenis ziet, moet ook de fiscale overdracht tijdig organiseren.”
Tags:
-
Vlaanderen
Financieel
Juridisch
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
