Vind advies over...

Mijn huurder weigert te betalen: wat nu?

Een huurder die niet of niet tijdig zijn huurgelden betaalt, het is waarschijnlijk de grote schrik van iedere verhuurder. Daarenboven is het als verhuurder verboden om je huurder zomaar op straat te zetten ingeval van niet-betaling. Welke acties kan je dan wel ondernemen?

Neem contact op binnen korte termijn

In het huurcontract wordt steeds bepaald op welke dag de huurder zijn huurgelden moet betalen. Merk je dat de huurder 14 dagen na deze datum de huurgelden nog niet heeft betaald, dan neem je best eens contact op met de huurder om te informeren naar de reden van de laattijdige betaling. Wellicht betreft het hier een vergetelheid vanwege de huurder. Indien blijkt dat de huurder te goeder trouw is, maar tijdelijk niet in staat is om de huurgelden te betalen (vb. wegens ontslag), dan kan je onderling een afbetalingsplan afspreken. Zorg ervoor dat de modaliteiten schriftelijk worden vastgesteld.

Ingebrekestelling

Geeft de huurder geen gevolg aan je eerste verzoek tot betaling of aan het afbetalingsplan, dan stuur je best een aangetekende ingebrekestelling waarin je verwijst naar de verplichtingen van de huurder. Via deze ingebrekestelling kun je de huurder een laatste keer aanmanen tot betaling van de huurgelden. Je bepaalt best een uiterste datum tegen wanneer je de betaling van de achterstallige huurgelden verwacht (vb. binnen de 10 dagen).

Naar de vrederechter!

Verzoeningsprocedure

Reageert de huurder niet op de aangetekende ingebrekestelling, dan ben je genoodzaakt om je te wenden tot de vrederechter. In eerste instantie kan er geopteerd worden voor een verzoeningsprocedure, dit heeft als doel partijen te verzoenen en een onderling akkoord te bereiken. Bovendien is deze procedure gratis, en is er geen bijstand door een advocaat nodig. 

Nadeel is evenwel dat indien de huurder niet opdaagt of er geen akkoord wordt bereikt, de verhuurder toch een gerechtelijke procedure zal moeten opstarten en hij ondertussen kostbare tijd (met extra huurachterstal) is verloren.

Wordt er een verzoening bereikt tussen de partijen, dan zal de rechter dit akkoord vastleggen in een proces-verbaal. Dit akkoord heeft dezelfde waarde als een vonnis.

Gerechtelijke procedure

Wordt er geen verzoening bereikt of is de huurder te kwader trouw, dan dient een gerechtelijke procedure opgestart te worden. Op de inleidende zitting zal de vrederechter eerst verplicht proberen de partijen te verzoenen (in het geval dit nog niet gepoogd werd in een verzoeningsprocedure). Deze gerechtelijke procedure is gekoppeld aan strikte termijnen en specfieke gewoonten, daarom raden wij je aan om je te laten bijstaan door een advocaat. De procedure kan op drie verschillende manieren worden ingeleid:

  • vrijwillige verschijning voor de vrederechter; 
  • door het indienen van een verzoekschrift;
  • door een dagvaarding via de gerechtsdeurwaarder.

Afhankelijk van de omvang van de huurachterstand, zal de vrederechter overgaan tot uithuiszetting. Hou er steeds rekening mee dat wanneer de huurachterstand niet groot is, de rechter meestal een afbetalingsplan voorstelt. Een effectieve uithuiszetting is immers een drastische beslissing en heeft een grote impact op het leven van de huurder en zijn gezin. Desalniettemin raden we je aan om toch vanaf drie maanden huurachterstand een vordering in te stellen bij de vrederechter om te vermijden dat de achterstand té groot wordt.

Effectieve uithuiszetting

Indien de vrederechter de uithuiszetting beveelt, dan bepaalt de wet vier beschermende maatregelen ter bescherming van de huurder:

  1. Waarschuwing van het OCMW: het OCMW moet worden ingelicht als een vordering tot uithuiszetting wordt ingeleid. Op die manier krijgt het OCMW de kans om hulp te bieden waar mogelijk.
  2. Termijn van één maand: na het vonnis van de rechter, heeft de huurder één maand tijd om de huurwoning te verlaten. Voornoemde termijn begint te lopen vanaf de betekening van de uitspraak. In bepaalde gevallen kan de termijn worden gewijzigd.
  3. Bewaring van de inboedel: indien zich op het moment van de uithuiszetting nog meubels of andere goederen van de huurder in het onroerend goed bevinden, dan zullen deze goederen op de openbare weg worden gezet. Belemmeren deze goederen de openbare weg, dan zal de gemeente alles komen ophalen en gedurende zes maanden stockeren. Weliswaar gebeuren deze maatregelen allemaal op kosten van de huurder.
  4. Onbeslagbare goederen: bepaalde goederen zijn nooit vatbaar voor beslag (vb. bed, kledij, koelkast, enz.)

Onthou goed: eigenrichting is verboden!

Hoewel de neiging soms groot is om als verhuurder zelf in te grijpen bij niet-betaling van de huurder, willen wij je dit toch ten sterkste afraden. Dergelijke eigenrichting (vb. sloten veranderen, zelf politietussenkomst vragen, enz.) is verboden en kan de situatie enkel verergeren. Volg dus steeds de officiële weg zoals hierboven beschreven.

Gerelateerde artikels