Hoe worden de inkomsten op particuliere verhuur belast in 2024?
Thomas Verschaeve
Verantwoordelijke beleggingsvastgoedAls je als particulier een woning of appartement verhuurt, moet je hierop belastingen betalen. Wij leggen de verschillende mogelijkheden uit. Immers: hoe je belast wordt, hangt af of je verhuurt aan een huurder die de woning of het appartement (gedeeltelijk) voor beroepsdoeleinden gebruikt. Wij leggen de verschillende mogelijkheden uit.
- Verhuur bestemd voor privégebruik
- Verhuur bestemd voor professioneel gebruik
- Fiscaal nadeel compenseren?
- Verhuur bestemd voor gemengd gebruik
- Ons advies
Verhuur bestemd voor privégebruik
De meest voordelige situatie voor een particuliere verhuurder is de verhuur aan een persoon die de woning of het appartement voor privégebruik bestemt. Je wordt als verhuurder in dat geval immers belast in de personenbelasting. De belastbare grondslag zijn niet de werkelijke huurinkomsten, maar wel het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van de woning of het appartement, verhoogd met 40 %.
Stel dat je eigenaar van een appartement bent dat je verhuurt aan een huurder die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt. Hij betaalt een maandelijkse huur van € 500, of € 6.000 per jaar. De woning heeft een basis kadastraal inkomen van € 750.
Als de huurder het appartement alleen voor privédoeleinden huurt, word je niet belast op de huur die je ontvangt, maar op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %.
Voorbeeld berekening
kadastraal inkomen x indexering 2022 x 1,40
€ 750 x 1,9084 x 1,40 = € 2.003,82
Voorbeeld belasting
Hoogste belastingtarief 50 % + gemeentebelasting van 6%
€ 2.003,82 x 50% x 1,06 = € 1.062,03
Je kan dat bedrag reduceren als je intresten betaalt voor één of meer leningen die je hebt afgesloten om een onroerend goed - bijvoorbeeld het appartement - te kopen, te bouwen of te verbouwen. Die intresten kan je aftrekken van je onroerende inkomsten.
Verhuur bestemd voor professioneel gebruik
Als je huurder de woning of het appartement wil gebruiken voor professionele doeleinden en / of je verhuurt aan een vennootschap, dan zal je wel op de werkelijke huurinkomsten belast worden. Je wordt belast op het ontvangen netto-bedrag van de huurprijs en –voordelen. De huurvoordelen zijn alle lasten die de verhuurder aan de huurder oplegt (onderhoudskosten, algemene kosten, etc.)
Stel dat je het appartement uit het vorige voorbeeld verhuurt aan een vennootschap of aan een huurder die het gebruikt om er zijn beroep in uit te oefenen, dan word je als verhuurder belast op de nettohuur die je ontvangt, met als minimum het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %.
Die nettohuur wordt als volgt berekend: brutohuur min een kostenforfait van 40 % (10 % voor gronden), eventueel beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen.
Voorbeeld berekening
Brutohuur op jaarbasis – kostenforfait 40% (*)
€ 6.000 – (€ 6.000 x 40%) = € 3.600
*Maximum: 2/3 x KI x revalorisatiecoëfficiënt 2022
2/3 x € 750 x 4,87 = € 2.435,00
Aangezien € 3.600,00 meer is dan het maximumbedrag van € 2.435,00, wordt er rekening gehouden met het bedrag van € 2.435,00.
Voorbeeld belastbare nettohuur
Brutohuurprijs per jaar - maximale kostenforfait
€ 6.000 – € 2.435,00 = € 3.565,00
Voorbeeld belasting
Hoogste belastingtarief 50 % + gemeentebelasting van 6%
€ 3.565,00 x 50 % x 1,06 = € 1.889,45
Dat inkomen kan je eveneens verminderen met aftrekbare intresten van leningen die je hebt afgesloten voor onroerende goederen. Door grenzen te stellen aan het kostenforfait, heeft de wetgever bijvoorbeeld willen vermijden dat een bedrijfsleider een overdreven huur zou vragen als hij een eigen gebouw verhuurt aan zijn vennootschap.
Fiscaal nadeel compenseren?
Als we de privé- en de beroepsverhuur met elkaar vergelijken, merken we dat het belastbaar onroerend inkomen door het beroepsgebruik toeneemt met € 1.561,18 (€ 3.565,00 - € 2.003,82).
Tegen de marginale aanslagvoet van 50 % en een gemeentebelasting van 6 % leidt dat tot een extra belasting van € 827,43 per jaar. Huurt de huurder het gebouw voor beroepsdoeleinden, dan kan je de extra belasting doorrekenen in de maandelijkse huurprijs. In ons voorbeeld zou je de privéhuur dus met € 68,95 per maand (€ 827,43 : 12) moeten verhogen om het fiscale nadeel te compenseren.
Je kan in het huurcontract een clausule (laten) opnemen waarbij je stipuleert dat het gehuurde goed enkel bestemd is voor private bewoning en dat de woning dus niet bestemd zal worden voor beroepsgebruik. Als de huurder de woning echt wil bestemmen voor zijn beroepsactiviteit, kun je eventueel ook de extra kosten doorrekenen aan de huurder.
Verhuur bestemd voor gemengd gebruik
Een derde situatie is die waarbij de huurder het gebouw zowel gebruikt om erin te wonen als om er zijn beroep in uit te oefenen. Stel dat je een gebouw met een kadastraal inkomen van € 750 verhuurt. De huurder gebruikt het gebouw voor 60 % beroepsmatig en voor 40 % als woning. Hij betaalt € 500 huur per maand, of € 6.000 bruto per jaar.
Bij een gemengd gebruik moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee situaties, naarmate de huurovereenkomst al dan niet is geregistreerd. Is de huurovereenkomst geregistreerd en is de huurprijs daarin opgesplitst in een beroepsdeel (60%) en een privédeel (40%), dan word je voor het privédeel van de huur als volgt belast:
Voorbeeld berekening privédeel
(kadastraal inkomen x privédeel) x indexering 2022 x 1,40
(€ 750 x 40%) x 1,9084 x 1,40 = € 801,53
Voorbeeld berekening beroepsdeel
(Brutohuur op jaarbasis x beroepsdeel) – kostenforfait 40% (*)
(€ 6.000 x 60%) – (€ 3.600 x 40%) = € 2.160,00
*Maximum: 2/3 x KI x revalorisatiecoëfficiënt 2022
2/3 x € 450 x 4,87 = € 1.461,00
Aangezien € 2.160,00 meer is dan het maximumbedrag van € 1.461,00, wordt er rekening gehouden met het bedrag van € 1.461,00.
Voorbeeld belastbaar deel
Privédeel + Beroepsdeel [(Brutohuurprijs per jaar x beroepsdeel) - maximale kostenforfait]
801,53 + (€6.000 x 60%) – € 1.461,00 = € 2.940,53
Voorbeeld belasting
Hoogste belastingtarief 50 % + gemeentebelasting van 6%
€ 2.940,53 x 50% x 1,06 = €1.558,48
Is de huurovereenkomst niet geregistreerd of is de huurprijs in de geregistreerde huurovereenkomst niet uitdrukkelijk opgesplitst in een privé- en een beroepsdeel, dan word je als volgt belast:
Voorbeeld belastbare nettohuur
Brutohuurprijs per jaar - kostenforfait 40% (*)
€ 6.000 – (€ 6.000 x 40%) = € 3.600,00
*Maximum: 2/3 x KI x revalorisatiecoëfficiënt 2022 2/3 x € 750 x 4,87 = € 2.435,00
Aangezien €3.600,00 meer is dan het maximumbedrag van € 2.435,00, wordt er rekening gehouden met het bedrag van € 2.435,00.
Voorbeeld belastbare nettohuur
Brutohuurprijs per jaar - maximale kostenforfait
€ 6.000 – € 2.435,00 = € 3.565,00
Voorbeeld belasting
Hoogste belastingtarief 50 % + gemeentebelasting van 6%
€ 3.565,00 x 50 % x 1,06 = € 1.889,45
Bij een gemengd gebruik doe je er dus goed aan de huurovereenkomst te laten registreren en een duidelijk onderscheid te maken tussen de beroeps- en de privéhuur. Je betaalt daardoor minder belastingen. In ons voorbeeld scheelt dat een belastbaar inkomen van € 624,47 (€ 3.565,00 - € 2.940,53). Bij een belastingvoet van 50 % en een gemeentebelasting van 6 % betekent dat een belastingbesparing van € 330,97 op jaarbasis.
Ons advies
De verhuurder wordt zwaarder belast als de huurder het huurpand geheel of gedeeltelijk gebruikt voor beroepsdoeleinden. In dat geval is het raadzaam de extra belasting door te rekenen in de maandelijkse huurprijs. Daarnaast zorg je er best voor dat je huurcontract geregistreerd is. Indien het pand niet voor beroepsdoeleinden gebruikt mag worden, dan vermeld je dit best in je huurcontract.
Gerelateerde video's
investeren in vastgoed
Wat is een zorgvolmacht?
Wanneer is er sprake van een tekortschatting bij verkoop van een woning? - Wikimmo
Wat is een gesplitste aankoop? - Wikimmo
Successieplanning bij vennootschappen en (commercieel) vastgoed
Wanneer kan je een renovatie van een woning aan 6% BTW uitvoeren? - Wikimmo
Kan een minderjarige een woning huren? - Wikimmo
Heb ik een stedenbouwkundige vergunning nodig voor een zwembad? - Wikimmo
Wat als uw huurder de huurwoning beschadigt? - Wikimmo
Ik koop een woning en achteraf stel ik een vochtprobleem vast. Wat nu? - Wikimmo
Wat is het conformiteitsattest? - Wikimmo
Alles wat je moet weten over de wet Breyne - Wikimmo
Mag de verhuurder een sleutel bijhouden van de huurwoning? - Wikimmo
Opzeg huurcontract wegens verbouwingswerken: wat zijn de regels? - Wikimmo
Wat te doen als er dringende herstellingswerken aan je huurwoning zijn? - Wikimmo
Wat moet er gebeuren met de brandverzekering bij de verkoop van je woning? - Wikimmo
Wat is teruggave van verkooprechten? - Wikimmo
Mag een huurder huisdieren houden in een huurwoning? - Wikimmo
Wat als je woning onbewoonbaar wordt verklaard? - Wikimmo
Wat is een plaatsbeschrijving en waarom is dit nodig? - Wikimmo
Wat gebeurt er met mijn zonnepanelen bij de verkoop van mijn woning? - Wikimmo
Wanneer kan je onroerende voorheffing ten laste leggen van de huurder? - Wikimmo
Wat als ik een huis wil kopen tijdens mijn echtscheidingsprocedure? - Wikimmo
Is een mondelinge huurovereenkomst geldig? - Wikimmo
De voorlopige en definitieve oplevering bij nieuwbouw: hoe gaat dit in zijn werk? - Wikimmo
Mijn huurder weigert te betalen: wat nu? - Wikimmo
Moet je erfbelasting betalen op jullie gezinswoning als je partner overlijdt? - Wikimmo
Is een elektrische keuring nodig bij de verkoop van een woning? - Wikimmo
Meeneembaarheid van verkooprechten - Wikimmo
Verzekeren van een huurwoning: verplichtingen van de huurder - Wikimmo
Een garage verhuren? Hiermee moet je rekening houden! - Wikimmo
Wat zijn de verplichtingen van de verhuurder? - wikimmo
Wat betekent 'een optie nemen' op een woning? - Wikimmo
Welke kosten moeten koper en verkoper betalen bij verkoop van een woning? - WIKIMMO
Het KI van een woning - Wikimmo
Een bod uitbrengen: hoe doe je dat? - Wikimmo
Meerwaardebelasting bij verkoop woning of grond - Wikimmo
Ik verkoop mijn woning die verhuurd is. Welke stappen moet ik ondernemen? - Wikimmo
Wat zijn vruchtgebruik en blote eigendom? - Wikimmo
Wat is een openbare verkoop?
De Vlaamse woonbonus 2020: een update! - Wikimmo
Wat wordt verstaan onder “verhaalbelasting”? - Wikimmo
Hou rekening met het reglement van interne orde! - Wikimmo
Ik verkoop mijn woning die verhuurd is. Welke stappen moet ik ondernemen? - Wikimmo
Uw huurder overlijdt : wat met het huurcontract? - Wikimmo
Wat is een basisakte? - Wikimmo
Wanneer moet bij verhuur BTW verplicht worden aangerekend? - Wikimmo
In welke situaties kan vanaf 1 januari 2019 BTW worden aangerekend op de huurprijs? - Wikimmo
Aanrekening van BTW bij verhuur loods of opslagruimte - Wikimmo
Een erfdienstbaarheid: wat is dat? - Wikimmo
Een huurwaarborg bij bedrijfsvastgoed: een must! - Wikimmo
Alles wat je moet weten over de huurwaarborg - Wikimmo
Vrijstelling of vermindering van onroerende voorheffing bij bedrijfsvastgoed bekomen? - Wikimmo
Wanneer heb je recht op een vermindering of een vrijstelling van onroerende voorheffing? - Wikimmo
Je wil een bedrijfspand aankopen, maar de site is vervuild. Kan de verkoop doorgaan?
Wat is een bodemattest? - Wikimmo
Herziening van de huurprijs bij handelshuur: kan dit zomaar? - Wikimmo
Wanneer kan ik de huurprijs herzien bij woninghuur? - Wikimmo
EPC verplicht bij verhuur en verkoop van kleine niet-residentiële gebouwen! - Wikimmo
Wat is de regelgeving omtrent EPC bij woonvastgoed?
Alles wat je moet weten over de indexatie van de huurprijs. - Wikimmo
Indexering van de huurprijs bij handelshuur en gemene huur - Wikimmo
Wat is een opschortende voorwaarde? - Wikimmo
Wat is een postinterventiedossier? - Wikimmo
Er rust een voorkooprecht op mijn huis. Kan ik verkopen? - Wikimmo
Wat is het verschil tussen een voorkooprecht en een voorkeursrecht? - Wikimmo
Wat zijn de opzegmogelijkheden als huurder in geval van handelshuur? - Wikimmo
Wat is het verschil tussen een compromis en een wederzijdse aan- en verkoopbelofte? - Wikimmo
Wanneer komt de verkoop van een woning tot stand? - Wikimmo
Kan een verhuurder de handelshuurovereenkomst opzeggen? - Wikimmo
Opzeg woninghuurovereenkomst wegens eigen gebruik
Hoeveel notariskosten moet ik betalen bij de aankoop van een woning? - Wikimmo
Moet ik registratierechten of btw betalen op de aankoop van mijn woning? - Wikimmo
Wat is afstand van verhaal in het kader van de brandverzekering?
Waarom moet de woninghuurovereenkomst geregistreerd worden? - Wikimmo
De registratie van een handelshuurcontract of een huurcontract naar gemeen recht - Wikimmo
Hoe worden de inkomsten op particuliere verhuur belast?
Bedrijfsverzamelgebouwen: samen onder hetzelfde dak!
Van welke renovatiepremies kan je genieten als je je bedrijfspand energiezuiniger maakt? - Wikimmo
Bedrijfspand kopen: privé of op de zaak? - Wikimmo
Renovatie vanaf 2022 verplicht voor kopers van bedrijfsgebouwen - Wikimmo
Wat is omzethuur en in welke gevallen kan het nuttig zijn? - Wikimmo
Planbaten en planschade: wat betekent dit - Wikimmo
Wanneer is er sprake van 'drempelgeld' bij handelshuur? - WIkimmo
Rechten en verplichtingen van huurders en verhuurders van commercieel vastgoed - Wikimmo
Welke kosten en lasten zijn voor de (ver)huurder? - Wikimmo
Wanneer is huuroverdracht en onderhuur bij handelshuur mogelijk? - Wikimmo
Mag je de aankoop van een pand cash financieren? - Wikimmo
Huurhernieuwing bij handelshuur
De handelshuurovereenkomst van korte duur (pop-up): enkele feiten op een rijtje - Wikimmo
Mijn huurder is failliet! Wat nu? - Wikimmo
Wat houdt de leegstandsbelasting bij bedrijfsgebouwen in? - Wikimmo
Verbouwingswerken in een handelspand: welke werken zijn toegelaten en wat bij het einde van de huur? - Wikimmo
Wat is een onroerende leasing? - Wikimmo
Wat bij de aankoop van een handelspand waar al een huurder in zit? - Wikimmo
Welke huurovereenkomst heb je nodig bij welk type bedrijfspand? - Wikimmo
Met welke kosten moet ik rekening houden als ik een bedrijfsgebouw of handelspand wil huren?
Wat is een splitsingsakte?
Kan de functie van een gebouw zomaar gewijzigd worden?
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
