De Vlaamse woonbonus 2020

Welk belastingvoordeel kan ik nog genieten met de woonbonus 2020?

Het is nog even uitkijken naar de concrete inhoud van het regeerakkoord en natuurlijk ook naar de effectieve uitgewerkte en gestemde regelgeving (men zou bijna vergeten dat deze er nog niet is!), maar op vandaag lijkt het duidelijk dat wie vanaf 1 januari 2020 een gezinswoning wil aankopen in Vlaanderen en hiervoor een hypothecaire lening afsluit, niet langer op het fiscaal voordeel van de woonbonus (zie verder in dit artikel) kan rekenen. Er zijn momenteel 3 opties: 

Een zware financiële dobber, die de regering hoopt te verzachten door een beperkte verlaging van de verkooprechten bij aankoop van de gezinswoning door te voeren, wat zich meteen laat voelen in de portefeuille van de koper. Meer in het bijzonder zal wie op vandaag in aanmerking komt voor een aankoop onder het gunstregime van 7% verkooprechten, deze verkooprechten vanaf 01.01.2020 zien dalen naar 6%. Klein bier vergeleken met het mooie fiscale voordeel dat op vandaag bestaat door de woonbonus en al snel kan oplopen tot enkele 10.000en euros.

Er wordt alvast reikhalzend uitgekeken naar het beslissend moment voor de toepassing van de nieuwe regelgeving en dus de afschaffing van de woonbonus. Initieel was er heel wat bezorgdheid op de vastgoedmarkt, aangezien volgende regeling leek te gaan gelden:

• de woonbonus wordt afgeschaft met ingang van 01.01.2020. Enkel die verkopen waarvoor de notariële akte (met bijhorende hypothecaire leningsakte) is verleden vóór 01.01.2020 komen dus nog voor de Vlaams Woonbonus in aanmerking.
• er zal geen overgangsregeling worden voorzien. 
• ter compensatie worden de verkooprechten "gecorrigeerd" van 7% naar 6% (voor gezinswoningen) en van 6% naar 5% (gezinswoningen die energetisch worden gerenoveerd). Deze regeling zal toegepast worden op alle onderhandse verkoopovereenkomsten die worden ondertekend vanaf 01.01.2020.

Op die manier dreigde de koper van een gezinswoning die een onderhandse verkoopovereenkomst ondertekende vóór 01.01.2020 en van wie de bijhorende notariële akte niet meer verleden geraakte vóór 01.01.2020, zowel de woonbonus (want akte niet verleden voor 01.01.2020) als de correctie op de verkooprechten te mislopen (want compromis ondertekend voor 01.01.2020).

Deze bezorgdheid werd bij beslissing van de Vlaamse ministerraad van 11 oktober 2019 weggewerkt. Er werd immers beslist om zowel voor de woonbonus als voor de verkooprechten het moment van de verkoopakte te laten gelden: 

Zoals het er op vandaag uitziet, zullen er 2 grote verliezers zijn in dit verhaal:

• de personen die een gezinswoning willen kopen maar al een ander pand in eigendom hebben. Deze personen konden vroeger genieten van de Vlaamse Woonbonus, maar zullen niet kunnen genieten van de correctie op de verkooprechten van 7% naar 6% aangezien zij sowieso 10% verkooprechten betalen.
• de personen die een lening afsluiten met het oog op het bouwen van hun nieuwbouw-gezinswoning.  Deze personen konden vroeger genieten van de Vlaamse Woonbonus, maar zullen niet kunnen genieten van de correctie op de verkooprechten van 7% naar 6% aangezien zij ofwel volledig aankopen onder BTW of onder BTW (constructie) en 10% verkooprechten (grond).

Voor mensen die eerder al een gezinswoning aankochten - en sindsdien genieten van de woonbonus - en deze gezinswoning wensen te verkopen om een nieuwe gezinswoning aan te kopen, is er alvast goed nieuws: indien zij ervoor opteren om hun hypothecaire lening over te dragen voor de aankoop van de nieuwe woning, blijven zij verder genieten van deze woonbonus voor deze lening. Zij kunnen zich hiervoor baseren op een verduidelijking in de regelgeving die in 2016 al werd doorgevoerd.

Enkele onder jullie hoorden ongetwijfeld ook de vermelding "federale woonbonus" vallen. Dit is eigenlijk het federaal fiscaal belastingsvoordeel op langetermijnsparen dat reeds geruime tijd bestaat (en waarover je verder in dit artikel meer informatie kan terugvinden). Zo geniet wie investeert in vastgoed (dus: niet-gezinswoningen) en hiervoor een hypothecaire lening aangaat, ook een fiscaal voordeel. Op vandaag wordt hier niet aan geraakt, al is de kans bestaande dat men dit bij de vorming van de federale regering wel weer op tafel zal gaan gooien...

Hou onze adviespagina zeker in de gaten voor verdere updates!

Wat was de regeling tot nu toe?

De woonbonus onderging de laatste jaren al meerdere “metamorfoses”:

Vlaamse woonbonus anno 2014

In 2014 kon iedereen met een hypothecaire lening die vanaf 1 januari 2005 werd afgesloten, voor zijn enige, eigen woning genieten van de woonbonus. Voor aangiftejaar 2014 was het bedrag aan fiscale voordelen beperkt tot:

• 2.280 euro per persoon
• verhoogd met 760 euro gedurende de eerste 10 jaar van de lening
• verhoogd met 80 euro voor wie op 1 januari van het jaar volgend op het jaar waarin de hypothecaire lening werd afgesloten minstens 3 kinderen ten laste had.

Dit betekende dat je in 2014 per persoon een bedrag van maximaal 3.120 euro aan fiscaal voordeel kon genieten.

Wat veranderde er in 2015?

De bevoegdheid voor de woonbonus werd in navolging van de zesde staatshervorming overgeheveld van het federale niveau naar de gewesten.

In Vlaanderen was de woonbonus een van de pijnlijkste punten bij de vorming van een nieuwe Vlaamse regering. Vooraf stond al vast dat het behoud van de regeling in de huidige vorm onbetaalbaar zou zijn. Een afschaffing van de ene dag op de andere was onhaalbaar en aan de bestaande regelingen kon niet zomaar worden getornd zonder duizenden gezinnen in de financiële problemen te storten.

De Vlaamse regeringspartners (N-VA, CD&V en Open VLD) zijn toen overeengekomen dat het fiscaal voordeel dat de woonbonus in 2014 uitmaakte, in de toekomst zou verminderen.

Sinds 1 januari 2015 is het regime dus minder gunstig. Wie vóór 31 december 2014 een enige eigen woning kocht (datum waarop de authentieke akte tot het verkrijgen van een hypotheek moest verleden zijn) en hiervoor een hypothecaire lening aanging, is dus ontsnapt aan de nieuwe regeling.

Over welke vermindering spreken we concreet?

In de oude regeling kon maximaal 2.280 euro per jaar per persoon worden afgetrokken. Voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2015 daalde dit bedrag naar 1.520 euro per jaar. De verhogingen van 760 euro en 80 euro bleven behouden, maar mochten niet langer geïndexeerd worden.

Daarnaast werden de uitgaven die in aanmerking komen voor de belastingvermindering niet langer berekend tegen het ‘marginaal’ tarief (dat kon oplopen tot 50%), maar steeds tegen een vast percentage van 40%.

Ook nieuw was dat voor eenzelfde pand maximaal twee keer gebruik kan worden gemaakt van de woonbonus. Dit heeft als gevolg dat het voor ouders niet langer mogelijk is om samen met hun kind te lenen voor eenzelfde woning.

Wat veranderde er aan de woonbonus in Vlaanderen in 2016?

Daar waar de Vlaamse overheid het financiële voordeel van de woonbonus sinds begin 2015 beperkt heeft, werd daarentegen vanaf 2016 het toepassingsgebied van de woonbonus fel uitgebreid.

Wie voordien een krediet afsloot en van de woonbonus wou genieten, mocht op het moment van ondertekening van de hypothecaire lening geen andere woning bezitten. Deze voorwaarde werd met ingang van 2016 afgeschaft: je kan nu voor elk hypothecair krediet dat je aangaat tot aankoop van een woning bestemd om als gezinswoning te gebruiken, toepassing maken van de woonbonus, ongeacht van hoeveel woningen je reeds (volle) eigenaar bent.

Is dit een cadeau van de fiscus? Niet onmiddellijk. Wie voordien een tweede woning aankocht om zelf in te wonen, kon geen beroep doen op de woonbonus, maar kon deze leninglast wel fiscaal in rekening brengen via de Vlaamse belastingvermindering voor het langetermijnsparen (zowel op kapitaalaflossingen als intresten). Dit belastingvoordeel viel met ingang van 2016 weg en werd vervangen door de Vlaamse woonbonus. In sommige situaties betekent dit dat de eigenaar van meerdere woningen minder belastingvoordeel kan genieten (omdat de woonbonus sinds 2015 financieel zo sterk ingeperkt is).

Wat bleef er ongewijzigd en is dus de regeling voor leningen die op vandaag worden afgesloten?

• De grensbedragen van de Vlaamse woonbonus zoals in 2015 vastgelegd en hierboven uiteengezet, blijven dezelfde;
• Ook voor de lopende leningen verandert er niets: de drie Vlaamse woonbonussen (systemen 2014 - 2015 - 2016) blijven dus naast elkaar bestaan.
• Tenslotte heeft deze nieuwe regeling geen impact op de aankoop van een tweede of derde woning waarin de eigenaar niet zelf gaat wonen: bij investeren op tweede verblijven of investeringspanden kan men blijven genieten van de (federale) belastingvermindering voor lange termijnsparen.

Kan ik voor bouwgrond aanspraak maken op de woonbonus?

Neen, het is niet mogelijk om een fiscale aftrek te genieten voor een lening die exclusief dient om de aankoop van een bouwgrond te financieren. Je kan wel gebruik maken van de woonbonus wanneer je een lening sluit ter financiering van zowel de aankoop van bouwgrond als voor de bouwwerken. Ook aan dergelijke gecombineerde krediet is een voorwaarde verbonden.

Voor de aankoop van een bouwgrond en de latere constructie van de woongelegenheid, heeft de wetgever een uitzondering voorzien op de bewoningsvoorwaarde. Normaliter moet de belastingplichtige de woning steeds uiterlijk op 31 december van het ontleningsjaar betrekken. Maar de wetgever houdt wel rekening met de stand van de bouw of verbouwingen die het niet mogelijk maken om de woning daadwerkelijk op die datum te betrekken. Om deze reden wordt er dan ook een respijt van twee jaar gegund voor de fiscale aftrekbaarheid van gecombineerde kredieten voor de aankoop van de bouwgrond én de bouwwerkzaamheden. Dit betekent dat de ontlener de nieuw te bouwen woning binnen de twee jaar na het verlijden van de hypothecaire akte moet bewonen.

Wat met Brussel?

Daar waar de woonbonus in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest jarenlang grotendeels ongewijzigd bleef, is deze sinds 1 januari 2017 afgeschaft en vervangen door een verhoogd abattement op de registratierechten.

Voor de lopende leningen die voor 1 januari 2017 werden afgesloten, blijft de vroegere regeling gelden. De Brusselse woonbonus blijft hierbij dus zoals die vroeger vastgelegd werd, zowel inzake de maximumbedragen als inzake het marginale tarief waartegen de belastingvermindering berekend wordt.

Voor de authentieke verkoopakten die worden verleden bij de notaris vanaf 1 januari 2017 kan voortaan genoten worden van een verhoogd abattement inzake registratierechten. Dit abattement is de vermindering van de belastbare grondslag om de registratierechten te berekenen. Voordien betrof dit een bedrag van 60.000 EUR.

Deze korting op de registratierechten stijgt nu tot 175.000 EUR zodat er op deze eerste 175.000 EUR dus geen registratierechten aan 12,5% moeten betaald worden. Een snelle rekensom leert dat dit een maximale besparing van 21.875 EUR kan betekenen.

Naast de reeds bestaande voorwaarden om van het abattement te kunnen genieten, wordt één voorwaarde toegevoegd. Zo is deze korting enkel mogelijk indien de normale verkoopwaarde van de woning niet hoger is dan 500.000 EUR.