Vlaamse woonbonus 2021: wie kan er nog van genieten en welke tarieven gelden er rond verkooprechten?

A trip down memory lane

De Vlaamse Woonbonus onderging de laatste jaren al meerdere “metamorfoses”. Wij zetten deze nog even op een rijtje:

Vlaamse Woonbonus anno 2014

Sloot je vanaf 1 januari 2005 en uiterlijk 31 december 2014 een hypothecaire lening af - hiermee wordt dus de aktedatum bedoeld - voor de aankoop van jouw enige, eigen woning, dan kan je op vandaag nog steeds genieten van de Vlaamse Woonbonus onder de vorm zoals deze toen gold, nl.: 

Wat veranderde er in 2015?

De bevoegdheid voor de Woonbonus werd in navolging van de Zesde Staatshervorming overgeheveld van het federale niveau naar de gewesten.

Er werd overeengekomen dat het fiscaal voordeel dat de Woonbonus t.e.m. 2014 uitmaakte, in de toekomst zou verminderen. Meer in het bijzonder werd beslist dat het belastingsvoordeel voor de enige, eigen gezinswoning, er voortaan zou uitzien als volgt:

Daarnaast werd beslist om de uitgaven die in aanmerking kwamen voor de belastingvermindering niet langer te berekenen tegen het ‘marginaal’ tarief (dat kon oplopen tot 50%), maar steeds tegen een vast percentage van 40%.

Belangrijke uitbreiding voor de periode 2016 t.e.m. 2019

In 2016 werd beslist om het toepassingsgebied van de Vlaams Woonbonus weer gevoelig uit te breiden. Voor de kredieten die voor 1 januari 2016 werden afgesloten, bleven de regelingen zoals hierboven uiteengezet gelden.

De belangrijkste aanpassing was zonder enige twijfel het feit dat je voortaan voor elk hypothecair krediet dat je aanging tot aankoop van een woning bestemd om als gezinswoning te gebruiken, toepassing kon maken van de Woonbonus. Dit ongeacht het aantal woningen waarvan je reeds (volle) eigenaar was. De vroegere vereiste van de enige, eigen gezinswoning werd dus een vereiste van een eigen gezinswoning.

Deze nieuwe regeling had geen impact op de aankoop van een tweede of derde woning waarin de eigenaar niet zelf ging wonen: bij investeren in tweede verblijven of investeringspanden, kon men blijven genieten van de (federale) belastingvermindering voor lange termijnsparen.

Vaarwel Vlaamse Woonbonus

Het is definitief beslist: wie vanaf 1 januari 2020 een gezinswoning wil aankopen in Vlaanderen en hiervoor een hypothecaire lening afsluit, kan niet langer op het fiscaal voordeel van de Vlaamse Woonbonus rekenen. 

Een zware financiële dobber, die de regering hoopt te verzachten door een beperkte verlaging van de verkooprechten bij aankoop van de gezinswoning door te voeren, wat zich meteen laat voelen in de portefeuille van de koper. Meer in het bijzonder zal wie voordien in aanmerking kwam voor een aankoop onder het gunstregime van 7% verkooprechten, deze verkooprechten vanaf 01.01.2020 zien dalen naar 6%. De verkooprechten bij aankoop van een gezinswoning die energetisch gerenoveerd zal worden, daalt op haar beurt van 6% naar 5%. Klein bier vergeleken met het mooie fiscale voordeel dat voordien bestond door de Vlaamse Woonbonus en al snel kon oplopen tot enkele 10.000en euros.

Wie zijn de grootste verliezers?

De nieuwe regeling zorgt voor 2 grote verliezers:

• de personen die een gezinswoning willen kopen maar al een ander pand in eigendom hebben. Deze personen konden vroeger genieten van de Vlaamse Woonbonus, maar zullen niet kunnen genieten van de correctie op de verkooprechten van 7% naar 6% aangezien zij sowieso 10% verkooprechten betalen.
• de personen die een lening afsluiten met het oog op het bouwen van hun nieuwbouw-gezinswoning. Deze personen konden vroeger genieten van de Vlaamse Woonbonus, maar zullen niet kunnen genieten van de correctie op de verkooprechten van 7% naar 6% aangezien zij ofwel volledig aankopen onder BTW of onder BTW (constructie) en 10% verkooprechten (grond).

Enkele handige tips & tricks

Hypotheekoverdracht

Kocht je eerder al een gezinswoning aan, geniet je sindsdien van de Vlaamse Woonbonus en wil je deze gezinswoning verkopen om een nieuwe gezinswoning aan te kopen? Dan is er alvast goed nieuws! Indien je ervoor opteert om jouw hypothecaire lening over te dragen voor de aankoop van jouw nieuwe gezinswoning - de zogenaamde hypotheekoverdracht of pandwissel of hypotheekruil -, blijf je verder genieten van de Vlaamse Woonbonus voor deze lening. 

Meer nog: gebeurt de aankoop van deze nieuwe woning vanaf 1 januari 2020, dan geniet je hierbij - naast de verderzetting van de Vlaamse Woonbonus bij hypotheekoverdracht - ook van de verlaagde verkooprechten aan 6% op voorwaarde dat:

• OFWEL: je de verkoop van je huidige gezinswoning, de aankoop van je nieuwe gezinswoning en de bijhorende hyptheekoverdracht perfect op elkaar afstemt zodat je op geen enkel moment eigenaar bent van 2 woningen. In dat geval kan je de Vlaamse Woonbonus verder optimaal benutten en geniet je ook van het verlaagde verkooprecht van 6%.
   
• OFWEL: je je kan beroepen op de “tolerantie van het causaal verband”. Meer in het bijzonder verbind je je er dan toe om de woning of bouwgrond waarvan je al eigenaar bent, uiterlijk één jaar na de datum van de authentieke akte van de aankoop van de nieuwe gezinswoning volledig te vervreemden. Indien je hierbij ook kan aantonen dat deze aankoop en vervreemding in verband staan met elkaar, dan geniet je van het gunsttarief van 6% verkooprechten voor de aankoop van de nieuwe gezinswoning. Mits gebruik van de hypotheekoverdracht, benut je in dat geval bovendien verder de Vlaamse Woonbonus, al zal in dat geval de verhoging van het fiscaal voordeel ten bedrage van € 760 per persoon per jaar (zie hierboven) verdwijnen, aangezien dit voordeel onherroepelijk wegvalt van zodra de gezinswoning niet langer de enige woning is aangezien je in dit geval op een bepaald moment eigenaar bent van 2 woningen.

En wat met herfinancieringen en heropnames van hypothecaire leningen?

Ook voor wie enkel het openstaand saldo van zijn lening herfinanciert - met het oog op aanpassing naar een gunstigere rentevoet -, wijzigt er normaal gezien niets en blijft de Vlaamse Woonbonus onverkort van toepassing. 

Beslis je evenwel om over te gaan tot een wederopname waarbij je een deel van het afgeloste kapitaal opnieuw opneemt, dan zal de Vlaamse Woonbonus wat betreft dit afgeloste en terug opgenomen deel enkel kunnen genoten worden indien de bijhorende authentieke hypothecaire leningsakte dan wel de aanvaarding van het kredietaanbod - wat in dergelijke gevallen vaker voorkomt - dateert van voor 1 januari 2020.

Federale Woonbonus

Enkele onder jullie hoorden ongetwijfeld ook de vermelding "Federale Woonbonus" vallen. Dit is eigenlijk het federaal fiscaal belastingsvoordeel op langetermijnsparen dat reeds geruime tijd bestaat. Zo geniet wie investeert in vastgoed - lees: investeert in een niet-gezinswoning en hiervoor bijgevolg 10% verkooprechten betaalt - en hiervoor een hypothecaire lening aangaat, ook een fiscaal voordeel. Op vandaag wordt hier niet aan geraakt, al is de kans bestaande dat men dit bij de vorming van de federale regering wel weer op tafel zal gaan gooien…

Nog even piepen naar de regeling in Brussel

Daar waar de Woonbonus in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest jarenlang grotendeels ongewijzigd bleef, is deze sinds 1 januari 2017 afgeschaft en vervangen door een verhoogd abattement op de registratierechten.

Voor de lopende leningen die voor 1 januari 2017 werden afgesloten, blijft de vroegere regeling gelden. De Brusselse Woonbonus blijft hierbij dus zoals die vroeger vastgelegd werd, zowel inzake de maximumbedragen als inzake het marginale tarief waartegen de belastingvermindering berekend wordt.

Voor de authentieke verkoopakten die worden verleden bij de notaris vanaf 1 januari 2017 kan voortaan genoten worden van een verhoogd abattement inzake registratierechten. Dit abattement is de vermindering van de belastbare grondslag om de registratierechten te berekenen. Voordien betrof dit een bedrag van 60.000 EUR.

Deze korting op de registratierechten stijgt nu tot 175.000 EUR zodat er op deze eerste 175.000 EUR dus geen registratierechten aan 12,5% moeten betaald worden. Een snelle rekensom leert dat dit een maximale besparing van 21.875 EUR kan betekenen.

Naast de reeds bestaande voorwaarden om van het abattement te kunnen genieten, wordt één voorwaarde toegevoegd. Zo is deze korting enkel mogelijk indien de normale verkoopwaarde van de woning niet hoger is dan 500.000 EUR.