Vind advies over...

Wat is een openbare verkoop?

In lokale kranten zie je regelmatig advertenties verschijnen met de melding dat een huis openbaar zal verkocht worden. Dergelijke openbare verkoop is voor veel mensen onbekend terrein en heeft nogal vaak een negatieve ondertoon. Wij informeren je graag over het begrip en de werkwijze.

Begrip openbare verkoop

Een openbare verkoop van een woning is een verkoop die wordt georganiseerd door een notaris, die speciaal voor de openbare verkoop werd aangesteld. Tijdens deze bijeenkomst krijgt iedere geïnteresseerde de mogelijkheid om een bod uit te brengen op het te koop aangeboden goed. Op het einde van de openbare verkoop wordt de woning (mogelijks) verkocht aan de hoogste bieder.

De naamgeving ‘openbare verkoop’ slaat enerzijds op het feit dat de verkoop publiek wordt bekendgemaakt via aanplakbiljetten en advertenties, anderzijds heeft het te maken met het feit dat elke geïnteresseerde de samenkomst kan bijwonen. De organisatie en het verloop is strikt wettelijk geregeld.

Vrijwillige of gedwongen openbare verkoop

Vrijwillige openbare verkoop

Als de verkoper er zelf voor kiest om zijn woning te verkopen door middel van een openbare verkoop (in plaats van onderhands te verkopen), spreken we van een vrijwillige openbare verkoop.

De keuze voor een openbare verkoop brengt als voordeel met zich mee dat de geïnteresseerden tegen elkaar kunnen opbieden. 

Gedwongen openbare verkoop

Anderzijds is het ook mogelijk dat een openbare verkoop “gedwongen” of “gerechtelijk” moet gebeuren. In dit geval is er geen keuzemogelijkheid in hoofde van de verkoper. Dit is onder meer het geval als de openbare verkoop moet worden uitgevoerd in opdracht van de rechtbank (vb. in het kader van uitvoerend beslag of bij een uitonverdeeldheidtreding).

Hoe verloopt een openbare verkoop?

Verloop gedwongen openbare verkoop

Op het moment dat men beslist om een woning openbaar te verkopen, zal men starten met het voeren van de nodige publiciteit. Dit gebeurt onder andere door aanplakbiljetten en/of advertenties in lokale kranten. Hierna wordt er één zitdag georganiseerd waar geïnteresseerden de kans krijgen om tegen elkaar op te bieden. 

Verloop vrijwillige openbare verkoop

Bij een vrijwillige openbare verkoop kan de notaris in samenspraak met de eigenaar(s) een instelprijs bepalen. Dit is geen minimumprijs, maar louter een richtprijs waarop geïnteresseerden hun eventuele bod kunnen baseren.

Daarnaast heeft de koper bij een vrijwillige openbare verkoop de kans om een premie te ontvangen.   

De eerste bieder die een bod doet dat minstens gelijk is aan de instelprijs verdient een premie van 1% van zijn eerste bod. Koopt die eerste bieder uiteindelijk het onroerend goed effectief, dan wordt de premie afgetrokken van de door hem te betalen prijs. Koopt iemand anders het onroerend goed, dan vervalt de premie. Is niemand bereid om de instelprijs te bieden en moet de notaris een lager bod afdwingen, dan kan niemand aanspraak maken op een premie.

Stelt de notaris geen instelprijs voorop, dan bestaat de mogelijkheid een premie toe te kennen aan die kandidaat-koper die het hoogste bedrag heeft geboden op het einde van de eerste zitdag. Ook hier gaat het om 1% van het geboden bedrag en ook deze premie komt te vervallen als de bieder in kwestie niet de uiteindelijke koper is.

Na afloop van de eerste zitdag, beschikt de verkoper over drie mogelijkheden:

  • het onroerend goed verkopen aan de hoogste bieder
  • het onroerend goed toch niet verkopen
  • het onroerend goed verkopen onder opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het recht van hoger bod.

In het laatste geval, begint er na de zitdag een termijn van 15 dagen te lopen waarbinnen derden een hoger bod kunnen uitbrengen.  Dit hoger bod moet minstens 10% hoger zijn dan het oorspronkelijk aanvaarde bod en gebeuren via tussenkomst van de gerechtsdeurwaarder.  Bovendien mag het hoger bod niet lager zijn dan € 250, maar moet het niet hoger zijn dan € 6.200.

Wordt er gedurende de periode van 15 dagen geen hoger bod uitgebracht, dan wordt de laatste bieder definitief eigenaar van het pand. Wordt er wel een hoger bod uitgebracht, dan moet de notaris een nieuwe (definitieve) zitdag organiseren.

Tips tijdens een openbare verkoop!

  1. De voorwaarden van de verkoop worden vermeld bij aanvang van de zitdag, maar uiteraard belet niets je om vóór de zitdag inlichtingen op te vragen bij de notaris en/of de gemeente! Denk aan bouwmisdrijven, erfdienstbaarheden, stedenbouwkundige inlichtingen, enz.
  2. De kosten van een openbare verkoop moeten snel betaald worden (meestal na één maand) Informeer je vooraf dus goed bij de bank omtrent je financiële mogelijkheden, aangezien er geen mogelijkheid is om een opschortende voorwaarde tot financiering op te nemen.
  3. Je mag vrij een bod uitbrengen, maar doe geen ridicule verhogingen (vb. 1 EUR). Dergelijke verhogingen zullen worden afgewezen door de notaris. Afhankelijk van de waarde van het pand wordt opgeboden met 500 EUR, 1.000 EUR of 2.000 EUR.
  4. Breng je identiteitskaart en/of de statuten van je vennootschap mee tijdens de zitdag.
  5. Ben je gehuwd of wettelijk samenwonend? In dat geval moeten beide partners aanwezig zijn. Breng ook je trouwboekje of kopie van je huwelijkscontract mee. Indien je partner niet aanwezig kan zijn, zorg dan voor een geldige vertegenwoordiging.
  6. En tot slot: je bod is bindend! Laat je dus niet onbedacht meeslepen in het heetst van de strijd, maar breng steeds weloverwogen een bod uit (rekening houdend met je eigen middelen).

Je woning sneller verkopen via Pre-sale?

Via Pre-sale kan je met een zeer correcte en vooral aantrekkelijke prijs naar de markt en als er kopers zijn die er meer voor willen betalen, dan laat dit verkoopsconcept dit toe.

Ontdek de Pre-sale formule Bekijk ons aanbod Pre-sale

Gerelateerde artikels