Het asbestattest: verplicht bij verkoop?!

Wat is asbest en waarom werd asbest vroeger gebruikt?

Asbest is een vezelachtig mineraal dat in de natuur voorkomt en waarvan het gebruik vanaf de tweede wereldoorlog tot in de jaren 80 erg populair was, oa in de bouwindustrie. Op dat moment zag men immers enkel de talrijke pluspunten - goedkoop, gemakkelijk te verwerken en uitstekend qua sterkte, isolatie, slijtvastheid en hitte- en vochtbestendigheid - en besefte men niet of onvoldoende welke gezondheidsrisico’s het gebruik van dit materiaal met zich kon meebrengen.

Vaak voorkomende toepassingen van asbest vind je terug in dak- en wandbedekking, als isolatiemateriaal rond leidingen en elektrische toestellen, in vloerbedekking, in de buurt van verwarmingsketels en schoorstenen,...

Omwille van de impact op de volksgezondheid - asbestvezels zijn immers zeer gevaarlijk als ze ingeademd worden en veroorzaken oa kanker -, werd vanaf de jaren 80 op de verschillende regelgevende niveaus ingegrepen en werden naast Europese richtlijnen, ook op federaal en Vlaams niveau initiatieven genomen. Hierdoor werd het gebruik, het hergebruik en de productie van asbest(houdende materialen) vanaf 1998 gedeeltelijk en vanaf 2001 volledig, verboden. Ook werd regelgeving voorzien om werknemers die beroepshalve het risico lopen om te worden blootgesteld aan asbest, te beschermen.

Er bestaan twee soorten asbest:

• Vast asbest: ook wel hechtgebonden asbest genoemd omdat de vezels stevig vast zitten in het dragermateriaal (vb.: buizen, leien, golfplaten). Deze vezels komen nauwelijks vrij zolang het asbest in goede staat is en niet onvoorzichtig wordt bewerkt;

• Los asbest: ook wel niet-hechtgebonden asbest genoemd omdat de vezels min of meer los zitten (vb.: plaaster-isolatie via een doek rond isolatiebuizen, asbesthoudende kachelkoorden). Van zodra dit materiaal gemanipuleerd of beschadigd wordt, komen de vezels gemakkelijk vrij;

Wat is het asbestattest en wanneer moet dit worden opgemaakt?

Het voorleggen van een asbestattest is vanaf 23 november 2022 verplicht bij een “overdracht onder levenden” van “toegankelijke constructies met risicobouwjaar”, d.i. 2000 of ouder. Op 1 januari 2032 zal evenwel elke eigenaar van een constructie met dergelijk risicobouwjaar over een geldig asbestattest moeten beschikken, ongeacht of dit pand overgedragen wordt of niet.

Onder een “overdracht onder levenden” vallen naast verkoop, ook schenkingen en het vestigen of overdragen van een vruchtgebruik, erfpachtrecht, opstalrecht of een zakelijk recht van gebruik. Voor erfenissen speelt dit niet, aangezien dit geen “overdracht onder levenden” is.

Aangezien er gesproken wordt over toegankelijke “constructies”, houdt dit in dat deze verplichting niet enkel geldt voor residentieel vastgoed, maar evenzeer voor winkels, horeca, kantoren, industriële gebouwen,... Een toegankelijke constructie houdt evenwel in dat het dak minstens 1,5m hoog is. Daarnaast moet het pand ook minstens 20 m2 zijn, tenzij het deel uitmaakt van een groter gebouw waarvan de oppervlakte minstens 20 m2 is.

Het bouwjaar kan worden afgelezen op de kadastrale legger. Is dit bouwjaar niet vermeld, dan kan de eigenaar aan de hand van andere bewijsstukken dit bouwjaar proberen aan te tonen. Lukt niet dit, dan wordt de constructie als een constructie met risicobouwjaar beschouwd en is het voorzien van een asbestinventaris en asbestattest bij overdracht, verplicht.

Wie maakt het asbestattest op en hoe lang is dit geldig?

Het asbestinventarisattest - of kortweg asbestattest - wordt - net zoals het bodemattest - afgeleverd door OVAM. Om dit attest te kunnen opmaken, moet voorafgaand een asbestinventaris opgemaakt worden door een gecertificeerde asbestdeskundige, die geslaagd moet zijn voor een theoretisch- en praktijkexamen bij een door OVAM erkende certificatie-instelling. De deskundige zal zijn opmetingen ingeven in de OVAM-databank, waarna OVAM op basis hiervan het asbestattest kan genereren.

Deze asbestinventaris bevat een oplijsting van de aanwezige asbesthoudende materialen in het pand en wordt opgemaakt na een inspectie van de waarneembare asbestbronnen die een risico kunnen vormen bij het dagelijks gebruik van het gebouw. Tijdens deze inspectie worden de wanden of vloeren normaal gezien niet beschadigd om ingesloten asbest op te sporen, al zijn soms toch kleine beschadigingen - nl.: het verwijderen van een stukje van het materiaal - van verdachte materialen nodig indien alleen een laboanalyse uitsluitsel kan geven of dit asbesthoudend is of niet.

Daarnaast wordt voor elk materiaal of gebouwonderdeel waar asbest in zit, een advies gegeven om het asbest veilig te beheren of te verwijderen.

De standaard geldigheidsduur van het asbestattest is 10 jaar. Deze geldigheidsduur wordt evenwel ingekort tot 5 jaar van zodra er sprake is van minstens één asbesthoudend materiaal met hoog materiaalrisico. De geldigheid van het attest vervalt automatisch van zodra de geldigheidsduur verstrijkt.

Hoe moet je het asbestattest meegeven aan (kandidaat-)kopers en wat als je dit niet doet?

In het kader van verkoop, moet de inhoud van het asbestattest worden meegedeeld aan de (kandidaat-)kopers en vervolgens ook worden meegenomen in de compromis of wederzijdse verkoop-aankoopbelofte en de akte. Meer in het bijzonder betreft dit:

• de datum van het asbestattest

• de samenvattende conclusie van de asbestinventaris

• de unieke code van het asbestattest

• een clausule die bevestigt of de inhoud van dit attest voorafgaand correct werd meegedeeld aan de (kandidaat-)koper(s)

Het is evenwel niet nodig om de inhoud van het asbestattest op te nemen in de verkoopspubliciteit.

Werd voornoemde informatie niet meegedeeld aan de (kandidaat-)koper(s)? Dan kunnen deze de nietigheid van de verkoop inroepen. Deze nietigheid kan “gedekt” worden indien op het moment van de akte wordt bevestigd dat ondertussen wel een asbestattest werd overgemaakt en de koper aan de nietigheid verzaakt.

Wat is de kostprijs van een asbestinventaris en een asbestattest?

De prijzen voor het opmaken van een asbestinventaris variëren sterk afhankelijk van het type gebouw en het feit of er veel staalnames moeten gebeuren of niet. Voor residentiële gebouwen variëren deze prijzen van € 300 tot € 900 (excl. BTW), terwijl voor niet-residentiële gebouwen doorgaans via offerte wordt gewerkt.

Voor het afleveren van het asbestattest, rekent OVAM vervolgens ook nog een administratieve kost aan.

Wanneer is een asbestattest verplicht?

Zoals hierboven reeds meegegeven, is een asbestattest oa verplicht in het kader van de verkoop van vastgoed dat werd gebouwd voor 2001, tenzij de constructie niet toegankelijk is (nl.: lager dan <1,5m) of kleiner is dan 20m2.

Moet je ook een asbestattest voorzien in appartementsgebouwen?

Ja, en dit zowel voor het privatief deel als voor de gemene delen. De verplichting voor deze gemene delen geldt evenwel pas vanaf 01.01.2025; de syndicus zal dit normaal gezien ten gepaste tijde communiceren. In de tussentijd volstaat het dus dat je een asbestattest aflevert voor jouw privatief deel in het kader van verkoop.

Niet onbelangrijk: ook hier geldt de regel dat tegen 1 januari 2032 voor de gemene delen van “constructies met risicobouwjaar” een asbestattest voorhanden moet zijn, los van enige overdracht.

Wat met verhuur?

In het kader van verhuur - het type verhuur doet er hierbij niet toe -, is het abestattest niet verplicht. Dit betekent dus dat je hiervoor geen asbestinventaris en vervolgens een asbestattest moet voorzien.

Let wel: koop je een pand aan vanaf 23 november 2022 en beschik je zo over een asbestattest? Dan moet je wel een kopie van dit attest aan je huurders overhandigen.

Hoe ziet het asbestafbouwbeleid in Vlaanderen eruit?

De Vlaamse regering keurde ondertussen ook het Actieplan Asbestafbouw goed met als opzet om Vlaanderen uiterlijk tegen 2040 asbestveilig te maken.

Het asbestattest - waarover iedere eigenaar van een toegankelijk gebouw met bouwjaar voor 2001 ten laatste in 2032 zal moeten beschikken - is hierbij een belangrijke tool. Dit asbestattest zal immers gebruikt worden door OVAM om eigenaars te stimuleren - bij niet-publieke gebouwen is er momenteel géén wettelijke verplichting! - om asbesttoepassingen naar de toekomst toe te verwijderen. Wat asbestcement in daken en gevels, alsook losgebonden asbesttoepassingen betreft, stelt men 2034 voorop, voor andere toepassingen in slechte staat wil men motiveren om het nodige te doen om deze tegen 2040 te verwijderen.

Wanneer asbest verwijderen? Wanneer is asbest gevaarlijk?

Aangezien vroeger zo vaak asbesthoudende materialen werden gebruikt in de bouwsector, bevatten heel wat gebouwen op vandaag nog materialen waarin asbest is verwerkt.

Het uitgangspunt hierbij is dat je een (onderdeel van een) gebouw dat asbesthoudend materiaal bevat dat zich in goede staat bevindt, perfect mag behouden. Wens je evenwel:

• onderdelen (vb.: golfplaten, dakleien) die in goede staat zijn, doch asbest bevatten, te hergebruiken of te verkopen, dan is dit verboden;

• onderdelen die in slechte staat zijn en asbest bevatten te vervangen of het gebouw volledig te slopen, dan zal je hiervoor bepaald veiligheidsvoorschriften moeten naleven en soms ook een asbestinventaris moeten voorzien;

• mensen tewerk te stellen in een gebouw waarin asbesthoudend materiaal werd gebruikt, dan zal je een asbestinventaris moeten opmaken;

Hechtgebonden toepassingen in goede staat mag je zelf verwijderen met de nodige voorzorgsmaatregelen. Je kan echter ook beroep doen op een erkende aannemer. Let er daarbij wel op dat de werknemers dan over het jaarlijkse opleidingsattest “eenvoudige handelingen” beschikken. Welke asbesttoepassingen de aannemer wel mag verwijderen en welke niet, wordt bepaald door de arbeidswetgeving.

Zijn de hechtgebonden toepassingen sterk beschadigd, verweerd of moeilijk te verwijderen? Dan schakel je best een erkend asbestverwijderaar in. Bij niet-hechtgebonden toepassingen ben je daartoe zelfs verplicht. Om de veiligheid te garanderen, werkt een erkend asbestverwijderaar met aangepaste apparatuur en beschermingsmiddelen. De werknemers zijn bovendien speciaal opgeleid voor deze risicovolle werken.

Twijfel je of je met asbest te maken hebt? Laat dan een specialist langskomen om dit te bekijken.

Hoe kan ik zien of mijn dak asbest bevat? En mag ik dit dak dan ontmossen?

Daarvoor moet je eerst weten of je dak asbesthoudend is. Je kan zelf een aantal dingen checken om dit te weten te komen. Niet-asbesthoudende vezelcementtoepassingen herken je aan de vermelding ‘N’ of ‘NT’, wat staat voor New Technology. Hebben je golfplaten een afgesneden hoek? Ook dan zijn ze vrij van asbest. Daarnaast hebben niet-asbesthoudende golfplaten een verstevigingsbandje om ze te onderscheiden van golfplaten die wel asbest bevatten.

Vind je deze aanwijzingen niet meteen? Test dan of de vezels gloeien als je er met een vlam over gaat. Gloeien ze maar worden ze niet vernield door de vlam? Dan heb je waarschijnlijk met asbest te maken. Om het zekere voor het onzekere te nemen, kan je bij erkende laboratoria terecht. Die geven je 100% uitsluitsel.

Geen asbesthoudend dak? Goed nieuws! Jij hoeft je geen zorgen te maken en kan gerust ontmossen. Is er daarentegen wel asbest aanwezig, dan is er helaas maar één oplossing: je dak vernieuwen. Door afborstelen, schuren of hogedruk- en stoomreiniging wordt het asbestmateriaal beschadigd en verspreiden vrije asbestvezels zich via stof of nevel naar de omgeving. Wanneer die vezels opdrogen, komen ze in de lucht terecht en belanden ze al snel diep in de longen. Niet de bedoeling dus!

Het ontmossen van een asbesthoudend dak is verboden. Zowel de aannemer als de gebouweigenaar riskeren zware kosten voor de reiniging en de sanering van de omgeving en de bodem.