Vind advies over...

Wat is een verkoop onder opschortende voorwaarde?

Bij de aankoop van een onroerend goed wordt vaak een opschortende voorwaarde opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst. Deze opschortende voorwaarde kan betrekking hebben op het verkrijgen van een lening, op het verkrijgen van een positief oriënterend bodemonderzoek, enz.

Betekenis opschortende voorwaarde

Een opschortende voorwaarde is een verbintenis die afhangt:

  • ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis;
  • ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is.

Een opschortende voorwaarde heeft als doel een overeenkomst tussen partijen te sluiten, zelfs als er nog een (belangrijke) onzekere factor is. De overeenkomst zal dus reeds ontstaan vanaf de ondertekening, maar de uitvoering zal afhankelijk zijn van de realisatie van de opschortende voorwaarde.

Geldigheid van de opschortende voorwaarde

Een opschortende voorwaarde is pas geldig wanneer zij duidelijk is omschreven en niet uitsluitend afhangt van de wil van één van de partijen. Bijvoorbeeld de voorwaarde ‘Ik zal betalen als ik zin heb’ is niet geldig omdat de voorwaarde volledige afhankelijk is van de wil van de koper.

De opschortende voorwaarde moet dus afhankelijk zijn van een onzekere gebeurtenis! Een correct en frequent gebruikte opschortende voorwaarde is die tot het verkrijgen van een lening: ‘ik ga de aankoop van de woning aan, als ik een lening bij de bank krijg’. De voltooiing ervan is niet afhankelijk van de loutere wil van de partijen, maar van de beslissing van de kredietinstelling. Als de kredietinstelling een lening verleent aan de koper, dan is de opschortende voorwaarde gerealiseerd en gaat de overeenkomst door. Echter, wordt de lening niet goedgekeurd, dan zal de verkoop niet plaatsvinden.  

Termijn tot voltooiing 

Het is belangrijk dat de termijn waarbinnen een opschortende voorwaarde vervuld moet zijn nauwkeurig is bepaald in de onderhandse verkoopovereenkomst. Indien de vervulling van de voorwaarde niet vóór de overeengekomen datum heeft plaatsgehad, dan zal de verkoop niet doorgaan.

Bij gebrek aan een termijn moeten partijen rekening houden met een ‘redelijk termijn’. Bij discussie zal de vrederechter dit redelijk termijn beoordelen, hierbij houdt hij rekening met de vermoedelijke bedoeling van de partijen, de aard van de overeenkomst, enz.

Gevolgen

Zoals reeds vermeld, zal de overeenkomst bestaan maar zal de uitvoering ervan worden opgeschort. Bovendien zal de opschortende voorwaarde ervoor zorgen dat er bepaalde verplichtingen rusten op de partijen. Een voorbeeld is de verplichting van de koper onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening, in dit geval zal de koper gehouden zijn het nodige te doen om een lening te krijgen. Als een partij de verwezenlijking van een opschortende voorwaarde probeert te verhinderen, dan zal de voorwaarde geacht worden vervuld te zijn. Een opschortende voorwaarde houdt dus niet in dat je op eender welk moment van onder de verkoop uit kan!

De overeenkomst zal pas definitief uitvoerbaar zijn op het ogenblik dat de opschortende voorwaarde zich heeft gerealiseerd. Meer nog, de vervulling van de voorwaarde heeft als gevolg dat de verkoopovereenkomst met terugwerkende kracht definitief wordt. Als de opschortende voorwaarde zich daarentegen niet vervuld, dan gaat de volledige verkoop teniet.

Gerelateerde artikels