Vind advies over...

De voorlopige en definitieve oplevering bij nieuwbouw: hoe gaat dit in zijn werk?

Bij nieuwbouw is er vaak sprake van een voorlopige en definitieve oplevering. Indien het nieuwbouwproject onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne (de zgn. “koop op plan”) valt is het zelfs verplicht om in een dergelijke tweefasige oplevering te voorzien. Aan de oplevering zijn gevolgen gekoppeld, zodat het niet zonder belang is te weten waar je aan toe bent.

 

Het principe van de tweefasige oplevering

Zoals reeds gemeld schrijft de Wet Breyne voor dat de oplevering van een nieuwbouw in twee fasen moet gebeuren. In eerste instantie de voorlopige oplevering en, minstens een jaar later, de definitieve oplevering. Voor aannemingswerken die niet onder het toepassingsgebied vallen van de Wet Breyne geldt dergelijke verplichting niet, maar heel vaak wordt contractueel in een gelijkaardige regeling voorzien. De tweefasige oplevering is dan ook een ingeburgerde werkwijze.

De voorlopige oplevering: werkwijze

De voorlopige oplevering vindt plaats als het gebouw afgewerkt is. Doorgaans is het de aannemer of bouwpromotor die de bouwheer uitnodigt om tot voorlopige oplevering over te gaan. Er wordt een rondgang gemaakt in aanwezigheid van de aannemer, de architect en de bouwheer om na te gaan of de werken goed en conform het lastenboek en de plannen zijn uitgevoerd.

Vervolgens wordt een proces verbaal van voorlopige oplevering opgemaakt waarin alle punten genoteerd worden die nog moeten afgewerkt of gecorrigeerd worden. Het is aangeraden dit zeer nauwkeurig te doen en tevens een termijn te vermelden waarbinnen de aannemer de vermelde punten moet uitvoeren. Gelet op de belangrijke gevolgen die gekoppeld worden aan de voorlopige oplevering, raden wij je als leek aan om je te laten bijstaan in dit bouwproces.

De voorlopige oplevering: gevolgen

Alle gebreken die op het ogenblik van voorlopige oplevering zichtbaar waren, worden verondersteld aanvaard te zijn. Indien je als koper bepaalde gebreken niet hebt laten noteren op het proces-verbaal van voorlopige oplevering, terwijl ze wel zichtbaar waren (of geacht worden zichtbaar te zijn), dan kun je je hiervoor niet meer tot de aannemer richten.

Na de voorlopige oplevering begint de zogenaamde waarborgtermijn te lopen.  Dit is de (doorgaans) éénjarige termijn tussen de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering, waarbinnen de aannemer gehouden is de herstellingen uit te voeren van gebreken die nog opduiken.

De werken worden bij de voorlopige oplevering ter beschikking gesteld aan de koper, vanaf dat ogenblik rust ook het risico op de koper.

De voorlopige oplevering houdt ook de beëindiging van de uitvoeringstermijn in, wat van belang kan zijn om na te gaan of er een sanctie verschuldigd is ingevolge het verstrijken van de uitvoeringstermijn.

De definitieve oplevering: werkwijze

De definitieve oplevering vindt (zeker in het kader van de Wet Breyne) ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering plaats, doorgaans opnieuw op uitnodiging van de aannemer. Als de werken die nog dienden te gebeuren bij de voorlopige oplevering of gedurende de waarborgtermijn nog niet werden uitgevoerd, dan weigert de bouwheer best de definitieve oplevering. In het andere geval wordt een proces-verbaal van definitieve oplevering opgemaakt.

De definitieve oplevering: gevolgen

Bij de definitieve oplevering worden de werken aanvaard door de bouwheer. Vanaf dat ogenblik begint de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect te lopen.

Let wel: het is perfect mogelijk om contractueel te voorzien dat de tienjarige aansprakelijkheid een aanvang neemt bij de voorlopige oplevering. Veelal gebeurt dit in de praktijk op deze manier.

Stilzwijgende oplevering

Idealiter gebeurt de oplevering op tegensprekelijke wijze ( in aanwezigheid van alle partijen) en wordt een document opgemaakt (proces-verbaal van oplevering). Het gebeurt dat de aannemer / bouwpromotor tracht voor te houden dat de werken aanvaard zijn door middel van de zogenaamde stilzwijgende oplevering (of aanvaarding), bijvoorbeeld doordat de bouwheer de woning betrekt zonder enig voorbehoud of voorbehoudloos de totale prijs betaalt.

Gelet op de gevolgen die gekoppeld worden aan de oplevering, is het van belang om te vermijden dat de aannemer een stilzwijgende oplevering inroept. Dit kan door (1) de mogelijkheid van stilzwijgende oplevering contractueel uit te sluiten en (2) het pand niet te betrekken, het saldo van de prijs niet te betalen, geen sleutels in ontvangst te nemen, etc. vooraleer de voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden, tenzij je uitdrukkelijk voorbehoud formuleert.

Gerelateerde artikels