Vastgoed te koop

De oprichting van een gebouw brengt een heus kostenplaatje met zich mee, waarbij ook BTW hoort. Indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, kan evenwel ook BTW aangerekend worden bij de verkoop van het pand. Wij geven je graag mee welke deze voorwaarden zijn.

De aankoop van een bedrijfspand kan zowel privé als via een vennootschap verlopen. We lichten beknopt toe wat de belangrijkste voordelen zijn in beide gevallen, zodat je beter gewapend bent om de juiste keuze te maken.

In Vlaanderen zul je 10% verkooprechten betalen op de aankoopprijs van het onroerend goed. Het tarief voor Brussel en Wallonië bedraagt 12,5%. In sommige gevallen kun je verminderingen genieten zoals klein beschrijf, abattement, enz.

Bij de aankoop van een bedrijfsgebouw, komen naast de aankoopprijs nog een aantal extra kosten kijken die moeten worden betaald aan de notaris. Wij geven jou hiervan een overzicht, zodat je goed geïnformeerd de berekening van jouw totale kostenplaatje kan maken.

De verkoop van een woning gebeurt in principe onderhands en vrij van vormvereisten: partijen kunnen een mondeling akkoord sluiten, of vrij overeenkomen hoe ze dit akkoord op schrift stellen. De schriftelijke bevestiging van de verkoop tussen partijen wordt de onderhandse verkoopovereenkomst of compromis genoemd. Hiermee is de verkoop tussen de partijen onderling definitief tot stand gekomen. Dit neemt echter niet weg dat de buitenwereld (derde personen, maar ook de fiscus) nog niet van deze verkoop op de hoogte is. Om de verkoop naar buiten toe te officialiseren, voorziet de wet verplicht in de opmaak van een authentieke verkoopovereenkomst. In ons land is enkel de notaris bevoegd om zo'n authentieke of notariële akte op te maken. De notaris zal deze akte dan bezorgen aan het hypotheekkantoor, waar de inhoud van deze akte in de registers wordt overgeschreven. Vanaf deze overschrijving weet iedereen in principe wie de nieuwe eigenaar van het pand is, en ben je als koper gerust dat er geen eigendomsaanspraken van andere personen op je woning meer kunnen gemaakt worden. Deze officialisering zorgt er uiteraard ook voor dat de fiscus op de hoogte gebracht wordt van het feit dat de woning van eigenaar is gewisseld, zodat er registratierechten of BTW moeten betaald worden op deze overdracht.

Naast de koopsom van een onroerend goed betaal je in België verschillende extra aankoopkosten. Bij een bestaande woning zijn dat registratierechten (in Vlaanderen officieel verkooprechten genoemd). De standaardtarieven hiervoor bedragen 12% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië. Voor de aankoop van een enige eigen gezinswoning gelden onder specifieke voorwaarden gunsttarieven: 2% in Vlaanderen, 3% in Wallonië, en in Brussel een mogelijke vrijstelling (abattement) op de eerste schijf. Bij nieuwbouw betaal je in plaats van registratierechten doorgaans - afhankelijk van de situatie - 6% of 21% btw op de constructie.

Naast deze belastingen omvatten de kosten het wettelijk vastgelegde ereloon van de notaris en de aktekosten voor de noodzakelijke opvragingen en de overschrijving van de akte. Sluit je voor de financiering een lening af, dan komen daar tot slot nog de kosten voor het krediet bij, waaronder het registratierecht op de hypotheek, het notarisereloon en de aktekosten voor de hypotheekakte.
Ontdek wanneer het 6% btw-stelsel geldt bij nieuwbouw en hoe het systeem van registratierechten in elkaar zit.

Bij een klassieke verkoop kan de vraagprijs bespreekbaar zijn. De vraagprijs is het bedrag waarmee de eigendom op de markt wordt gebracht, maar kandidaat-kopers kunnen doorgaans een bod uitbrengen dat hoger of lager ligt.

Of er ruimte is om te onderhandelen, hangt af van de interesse in het pand, het aantal kandidaat-kopers, de marktomstandigheden en de verwachtingen van de verkoper. Bij veel belangstelling kan een eigendom zelfs boven de vraagprijs worden verkocht.

De verkoper beslist uiteindelijk zelf of hij een bod aanvaardt, weigert of een tegenvoorstel doet. Je Dewaele-makelaar begeleidt de onderhandelingen en zorgt ervoor dat alle partijen duidelijk weten waar ze aan toe zijn.

Een opschortende voorwaarde maakt een aankoop afhankelijk van een toekomstige, onzekere gebeurtenis, zoals het verkrijgen van een lening. De overeenkomst ontstaat bij ondertekening, maar de verkoop wordt pas definitief als de voorwaarde binnen de contractueel afgesproken termijn vervuld is. Gebeurt dat niet — en kan de koper aantonen dat hij voldoende inspanningen heeft geleverd (bijvoorbeeld door weigeringsbrieven van banken voor te leggen) — dan gaat de verkoop niet door.

Nee, je bent niet verplicht om te verkopen als iemand de vraagprijs biedt. Een vraagprijs is juridisch gezien geen bindend aanbod, maar een uitnodiging tot onderhandeling. Wanneer een kandidaat-koper de vraagprijs biedt, doet die persoon eigenlijk een bod. Jij beslist als verkoper zelf of je dit bod aanvaardt of weigert. Let wel op: zodra je als verkoper een bod (of dit nu aan de vraagprijs is of een ander bedrag) schriftelijk aanvaardt — bijvoorbeeld via e-mail, sms of WhatsApp — is de koop juridisch rond en bindend. Je bent dus als verkoper vaak al gebonden vóór het officiële compromis wordt ondertekend. Verkoop je via een makelaar, dan mag die evenmin een deal sluiten of een bod aanvaarden zonder jouw uitdrukkelijk akkoord.

Of je BTW of registratierechten betaalt, hangt af van wat je koopt. Bij een nieuwbouw betaal je in principe 21% BTW op de constructie
(of 6% bij sloop en heropbouw) en registratierechten op het grondaandeel (12% in Vlaanderen; 12,5% in Brussel en Wallonië). Koop je een
bestaande woning, dan betaal je registratierechten over de hele aankoop. Voor je enige eigen woning geniet je gelukkig van fikse kortingen,
zoals het gunsttarief van 2% in Vlaanderen of 3% in Wallonië. In Brussel mag je de belastingvrije schijf (het abattement) tot € 200.000
bij nieuwbouw op plan bovendien óók toepassen op het grondaandeel (voor projecten tot € 600.000).

Niet onbelangrijk: Beide belastingen - BTW en registratierechten - gelden nooit tegelijk op hetzelfde deel van je aankoop.

Ontdek de registratierechten in Vlaanderen

Een bodemonderzoek (officieel een oriënterend bodemonderzoek) is een onderzoek naar de bodemkwaliteit van een perceel, uitgevoerd door een erkend deskundige om eventuele verontreiniging vast te stellen. In Vlaanderen is dit onderzoek verplicht wanneer het bodemattest — dat de verkoper standaard moet voorleggen bij elke verkoop — een risicogrond signaleert. Is de bodem na het onderzoek schoon? Dan levert de OVAM een gunstig attest af en kan de verkoop direct doorgaan. Wordt er toch een verontreiniging gevonden? Dan is er meestal een beschrijvend bodemonderzoek nodig om de omvang ervan in kaart te brengen.

De kosten voor dit onderzoek zijn in principe voor rekening van de verkoper, al kunnen partijen dit contractueel anders vastleggen.

Heb je een woning bezocht tijdens een Pre-sale en ben je helemaal overtuigd? Dan kun je eenmalig een schriftelijk bod uitbrengen. Dit doe je via ons officiële formulier (de aankoopbelofte), dat je in een gesloten omslag aan de dossierverantwoordelijke bezorgt. Omdat je tijdens een Pre-sale slechts één kans krijgt, bied je meteen de beste prijs die het pand voor jou waard is.

Houd er wel rekening mee dat je bij Pre-sale biedt zonder opschortende voorwaarde voor een lening. Bespreek je budget daarom vooraf al even goed met je bank, zodat je met een gerust hart een bod kunt uitbrengen.

Na afloop van de Pre-sale worden de omslagen geopend en kiest de verkoper in alle vrijheid met welke kandidaat-koper hij in zee gaat. We laten je snel weten of jouw bod is geaccepteerd. Zodra de verkoper schriftelijk akkoord gaat, is de koop rond en stellen we samen de verkoopovereenkomst (het compromis) op.

De makelaar neemt zo snel mogelijk contact met je op nadat je een bod hebt uitgebracht. Eerst wordt je bod aan de verkoper voorgelegd. Zodra de verkoper heeft gereageerd, laat de makelaar je weten of jouw bod wordt aanvaard, geweigerd of dat er een tegenvoorstel volgt.

Hoe snel dit gebeurt, hangt af van hoe vlot de verkoper bereikbaar is en hoeveel tijd hij/zij nodig heeft om je bod te bekijken.

Notariskosten en verkooprechten (registratierechten) zijn twee afzonderlijke kostenposten die vaak met elkaar worden verward, ongeacht of je in Vlaanderen, Brussel of Wallonië koopt.
De bekende percentages — zoals de 2% of 12% in Vlaanderen — zijn verkooprechten/registratierechten. Dit is een belasting die je weliswaar via de notaris betaalt, maar die de notaris integraal doorstort naar de overheid.
De eigenlijke notariskosten zijn iets heel anders: deze omvatten het wettelijk vastgelegde ereloon van de notaris en diverse administratieve kosten voor het opzoekingswerk en de akte zelf. Bij een woning van € 300.000 bedragen deze pure notariskosten samen ongeveer € 4.000, Houd er dus rekening mee dat je dit bedrag altijd betaalt bovenop de verschuldigde registratierechten/verkooprechten.

Lees meer over wat notariskosten precies inhouden of bekijk de registratierechten in Vlaanderen.

Bij de aankoop van een woning betaal je registratierechten (verkooprechten), waarbij het tarief afhangt van de regio waar het pand ligt.

In Vlaanderen bedraagt het standaardtarief 12%, maar bestaan er diverse gunsttarieven. Zo betaal je bij de aankoop van een enige eigen woning onder bepaalde voorwaarden een verlaagd tarief van 2%, eventueel aangevuld met een extra korting voor bescheiden woningen. In Brussel en Wallonië ligt het standaardtarief op 12,5%. Wel kun je in het Brusselse gewest onder strikte voorwaarden genieten van een interessante belastingvrijstelling (abattement) op de eerste schijf van de aankoopprijs, en geldt in Wallonië een gunsttarief van 3% bij de aankoop van de enige eigen woning. Deze percentages worden in principe berekend op de overeengekomen aankoopprijs, tenzij de fiscus oordeelt dat de werkelijke waarde van het vastgoed hoger ligt.

Lees meer over de registratierechten in Vlaanderen of de specifieke regels in Brussel.