Aankopen van nieuwbouw aan 6% BTW: Wat zijn de voorwaarden?
Sofie Demeulemeester
Legal managerGoed nieuws: in het Federaal Regeerakkoord en het Paasakkoord werd voorzien om deze regeling naar de toekomst toe definitief wettelijk te verankeren. Op die manier zou het ook na 30.06.2025 mogelijk blijven om nieuwbouw voor eigen bewoning aan te kopen aan 6% BTW. Let wel: de maximaal bewoonbare oppervlakte zou in dat geval wel maar 175m² mogen zijn i.p.v. de huidige 200m². Bovendien zou het voortaan ook mogelijk zijn om als investeerder - particulier dan wel via een vennootschap - een nieuwbouwwoning aan te kopen aan 6% BTW indien je deze woning vervolgens gedurende minstens 15 jaar via de sociale (maximale oppervlakte van 200m²) of private huurmarkt (maximale oppervlakte van 175m²) verhuurt aan een natuurlijke persoon; een enorme opsteker voor investeerders en de huurmarkt! Dit alles moet wel nog in wetteksten gegoten worden. Wij houden jullie hieromtrent verder op de hoogte!
De laatste jaren waren er heel wat wijzigingen wat betreft het BTW-tarief dat geldt bij aankoop van een nieuwbouwwoning of -appartement en bij de sloop en heropbouw van een woning. Wij geven jou mee welke regels sinds 1 januari 2024 gelden.
- Algemeen: op welk bedrag betaal je BTW als je een nieuwbouwwoning of -appartement aankoopt?
- Aan welke voorwaarden moet je voldoen om een nieuwbouwwoning te kunnen aankopen aan 6% BTW?
- Aan welke voorwaarden moet je voldoen om een nieuwbouwwoning te kunnen bouwen aan 6% BTW?
- Wat met de BTW-regeling die vroeger bestond in de 32 centrumsteden?
Algemeen: op welk bedrag betaal je BTW als je een nieuwbouwwoning of -appartement aankoopt?
Vooraleer we de voorwaarden inzake 6% BTW nader duiden, is het belangrijk om te herhalen op welk deel van de aankoopprijs je BTW moet betalen bij de aankoop van een nieuwbouwwoning op plan of een instapklare nieuwbouwwoning.
Meer in het bijzonder betaal je BTW op:
ofwel de volledige aankoopprijs (nl.: de constructiewaarde + de grondwaarde);
ofwel enkel de constructiewaarde indien de grondeigenaar en constructie-eigenaar verschillende personen of entiteiten zijn. In dit laatste geval ben je als koper in Vlaanderen wel nog 12% verkooprechten (ook wel registratierechten genoemd) - i.p.v. BTW - verschuldigd op de grondwaarde, in Brussel en Wallonië is dit tarief 12,5%.
Aan welke voorwaarden moet je voldoen om een nieuwbouwwoning te kunnen aankopen aan 6% BTW?
De voorwaarden om een nieuwbouwwoning te kunnen aankopen aan 6% BTW, zijn drieledig:
1. De regeling is beperkt in de tijd
De regeling om een nieuwbouwwoning te kunnen aankopen, is een tijdelijke overgangsregeling. Meer in het bijzonder is er enkel sprake van een aanrekening van 6% i.p.v. 21% BTW:
indien de omgevingsvergunning voor de heropbouw van de woning (= huis, appartement, studio,...) ingediend is vóór 1 juli 2023;
voor alle werkzaamheden die gefactureerd of betaald worden ten laatste op 30.06.2025.
M.a.w.: vanaf 1 juli 2025 geldt er - tenzij de federale regering de regeling zou verlengen gelet op het omvangrijke protest vanuit de bouwsector - opnieuw een 21% BTW-tarief bij aankoop van een nieuwbouwwoning.
2. Voorwaarden waaraan de promotor of bouwheer moet voldoen voor een verlaagd BTW-tarief van 6%
Daarnaast zijn er een rits voorwaarden waaraan de promotor of bouwheer moet voldoen opdat zijn project voor dit gunstig tarief in aanmerking zou kunnen komen. Naast het feit dat aan de opbouw van de woning (= huis, appartementsgebouw,...) een afbraak van een bestaand gebouw moet zijn voorafgegaan, betreft dit oa ook de betaling van de afbraakwerken van het oude gebouw, de verhouding van de oppervlakte van het afgebroken pand versus de oppervlakte van het nieuwe pand, de oppervlakte van de nieuwe entiteit die maximaal 200m2 mag zijn,...
Neem zeker even een kijkje op onze nieuwbouwpagina om onze nieuwbouwprojecten die aan deze voorwaarden voldoen te leren kennen en tot 30 juni 2025 nog van deze interessante maatregel te kunnen genieten!
3. Voorwaarden waaraan de koper moet voldoen voor een verlaagd BTW-tarief van 6%
Blijken deze voorwaarden gerealiseerd te zijn en kan de verkoop bijgevolg aan 6% BTW gebeuren, dan moet ook jij als koper aan een aantal voorwaarden voldoen:
zo moet je de woning in kwestie zelf aankopen en niet via een vennootschap;
daarnaast moet je je domicilie zonder uitstel plaatsen in de woning Ă©Ă©nmaal ze af is;
de woning moet hoofdzakelijk - d.i. meer dan 50% - voor persoonlijk gebruik aangewend worden;
bovendien mag je nog geen eigenaar zijn van een andere woning, al zijn er een aantal uitzonderingen wat betreft erfenissen en een snelle verkoop van de huidige gezinswoning (nl.: indien de bijhorende verkoopakte van de huidige gezinswoning wordt verleden ten laatste op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin je de nieuwe woning die je aankocht aan 6% BTW in gebruik neemt);
tenslotte moet je al deze voorwaarden 5 jaar - nl.: tot 31 december van het vijfde jaar dat volgt op het jaar waarin je als koper de nieuwbouwwoning begint te gebruiken - blijven aanhouden.
Koop je de desbetreffende nieuwbouwwoning aan met als doel deze te verhuren in het kader van sociale verhuur of via een sociale verhuurmaatschappij? Ook dan kan je van dit BTW-tarief van 6% genieten, op voorwaarde dat deze sociale verhuur of dit sociale beheer voor een periode van minstens 15 jaar wordt aangehouden.
Leef je de voorwaarden niet voldoende lang na, dan zal je het genoten BTW-voordeel moeten terugbetalen voor de periode waarin je niet meer aan de voorwaarden voldoet, nl.: X/5de (in geval van eigen bewoning) of X/15de (in geval van sociale verhuur/beheer door een SVK).
In beide gevallen is het belangrijk voorafgaand een verklaring te ondertekenen die door de verkoper wordt ingediend via MyMinfin.
Projecten aan 6% btw
Aan welke voorwaarden moet je voldoen om een nieuwbouwwoning te kunnen bouwen aan 6% BTW?
Koop je een gebouw aan dat je vervolgens afbreekt en heropbouwt, dan kan je voor de kosten die hierbij worden aangerekend, rekenen op een BTW-tarief van 6% i.p.v. 21%, indien je aan de bijhorende voorwaarden voldoet. Je kan in dat geval dus bouwen aan 6% BTW.
Let wel: bepaalde werken - die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning - zijn uitgesloten van het 6% BTW-tarief, nl.: tuinaanleg, plaatsen van afsluitingen, een zwembad, een sauna, een midgetgolfbaan, een tennisterrein,...
Deze regeling is sinds 1 januari 2024 permanent - i.t.t. de regeling bij aankoop die hierboven werd uiteengezet - en geldt voor heel België.
Ook hier gelden de nodige voorwaarden waaraan voldaan moet zijn, alvorens dit gunstig BTW-tarief kan worden toegepast:
zo moet je het gebouw in kwestie zelf aankopen en niet via een vennootschap;
daarnaast moet je je domicilie zonder uitstel plaatsen in de nieuwe woning Ă©Ă©nmaal ze af is;
de nieuwe woning moet hoofdzakelijk - d.i. meer dan 50% - voor persoonlijk gebruik aangewend worden;
ook mag de maximaal bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning niet meer dan 200 m2 zijn; de bewoonbare oppervlakte betreft hier de som van de leefruimtes zoals keuken, woonkamer, eetkamer, slaapkamer(s), bewoonbare zolder- en kelderruimte Ă©n alle ruimtes die worden gebruik voor de eventuele uitoefening van een economische activiteit;
bovendien mag je nog geen eigenaar zijn van een andere woning, al zijn er een aantal uitzonderingen wat betreft erfenissen en een snelle verkoop van de huidige gezinswoning (nl.: indien de bijhorende verkoopakte van de huidige gezinswoning wordt verleden ten laatste op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin je als bouwheer de woning begint te gebruiken);
tenslotte moet je al deze voorwaarden 5 jaar - nl.: tot 31 december van het vijfde jaar dat volgt op het jaar waarin je als bouwheer de woning begint te gebruiken - blijven aanhouden.
Beslis je als bouwheer om je nieuwe woning niet zelf te bewonen, maar om deze te verhuren in het kader van particuliere of sociale verhuur of deze in beheer te plaatsen bij een sociaal verhuurkantoor? Dan kan je ook van dit voordeel genieten. Enige voorwaarde is dan dat de private verhuur/sociale verhuur/het sociale beheer minstens 15 jaar wordt aangehouden. Ook rechtspersonen komen voor deze regeling in aanmerking, waardoor ook ontwikkelaars die woningen zelf in eigendom houden en (particulier of sociaal) verhuren hiervoor in aanmerking komen.
Voldoe je niet voldoende lang aan de voorwaarden, dan speelt ook hier een correctiemechanisme en moet het genoten voordeel teruggestort worden in functie van de periode waarin je de voorwaarden niet meer naleeft, nl.: X/5de, dan wel X/15de.
Tenslotte is het ook in deze situatie essentieel om een voorafgaande verklaring af te leggen via MyMinfin.
Wat met de BTW-regeling die vroeger bestond in de 32 centrumsteden?
Brak je voorheen een oud gebouw af, om vervolgens een nieuwe woning te plaatsen die uitsluitend dan wel hoofdzakelijk als privéwoning werd gebruikt, dan gold er een soepele regeling indien deze woning gelegen was in één van de 32 centrumsteden, nl.:
de stedelijke centra van Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik;
op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest : Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, en Etterbeek;
Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen.
In dat geval gold immers sowieso een verlaagd tarief van 6% BTW op de gebruikte materialen en de geleverde werken, ongeacht of dit de enige woning was, wat de oppervlakte van de woning was en of deze woning door de bouwheer zelf zou worden bewoond of niet. Deze maatregel werd vaak gebruikt bij tweede verblijven of bij projecten van ontwikkelaars of investeerders die panden bouwden met het doel deze nadien te verhuren via de private huurmarkt.
Gelet op het afschaffen van deze regeling vanaf 1 januari 2024, werd een overgangsmaatregel voorzien voor particulieren en rechtspersonen die niet voldoen aan de nieuwe voorwaarden die werden opgenomen onder de titel Aan welke voorwaarden moet je voldoen om een nieuwbouwwoning te kunnen bouwen aan 6% BTW?, maar op basis van de permanente regeling in de 32 centrumsteden wél konden genieten van het verlaagde btw-tarief. Ook hier geldt de voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor de heropbouw van de woning is ingediend vóór 1 januari 2024 en dit voor alle werkzaamheden gefactureerd of betaald tot 30 juni 2025.
Ontdek ons recentste aanbod nieuwbouw
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Wanneer kan je een renovatie van een woning aan 6% BTW uitvoeren? De voorwaarden op een rijtje!
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
