Het nieuwe BTW-tarief van 6% bij vastgoed

Welke algemene regeling kenden we tot nu toe?

1. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning

Hier was tot voor kort de enige regel - in geheel België - dat je als koper van een nieuwbouwwoning op plan of een instapklare nieuwbouwwoning, 21% BTW verschuldigd bent op de volledige aankoopprijs, dan wel enkel op de constructiewaarde van de woning indien de grondeigenaar en constructie-eigenaar verschillende personen of entiteiten zijn. In dit laatste geval ben je als koper in Vlaanderen wel nog 12% verkooprechten - i.p.v. BTW - verschuldigd op de grondwaarde, in Brussel en Wallonië is dit tarief 12,5%.

2. In het kader van afbraak en heropbouw van een woning

Brak je voorheen een oud gebouw af, om vervolgens een nieuwe woning te plaatsen, dan was de regel dat je hierbij als bouwheer 21% BTW moest betalen op de gebruikte materialen en de geleverde werken.

Van deze regel kon enkel worden afgeweken indien er sprake was van een afbraak en heropbouw van een woning - die vervolgens uitsluitend dan wel hoofdzakelijk als privéwoning werd gebruikt - die gelegen was in één van de 32 centrumsteden, nl.:

• de stedelijke centra van Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik;
• op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest : Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, en Etterbeek;
• Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen;

In dat geval, geldt immers een verlaagd BTW-tarief van 6% op de gebruikte materialen en geleverde werken. Voorwaarde hierbij is dat de bouwheer voorafgaand bij het bevoegde BTW-kantoor een verklaring heeft afgelegd inzake deze afbraak en heropbouw en een kopie van de bijhorende omgevingsvergunning heeft ingediend. Interessant om weten: ook de afwerking van de woning kan in dat geval aan een tarief van 6% BTW gebeuren, op voorwaarde dat deze werken worden uitgevoerd uiterlijk 31 december van het jaar waarin de woning voor het eerst in gebruik wordt genomen.

Welke nieuwe, tijdelijke, regeling wordt er voorzien in het kader van de aankoop van een nieuwbouwwoning?

Kocht je een instapklare nieuwbouwwoning of een nieuwbouwwoning op plan, of ben je van plan om dit binnenkort te doen, en moet je in de periode 01.01.2021 - 31.12.2022 aan de promotor of bouwheer “schijven” of facturen betalen, dan is er goed nieuws! In heel België geldt immers dat in dat geval een BTW-tarief van 6% i.p.v. de gebruikelijke 21% wordt toegepast.

De voorwaarden die hieraan gekoppeld zijn, zijn tweeledig. Zo zijn er enerzijds een rits zaken waaraan de promotor of bouwheer moet voldoen opdat zijn project voor dit gunstig tarief in aanmerking zou kunnen komen. Dit betreft oa de betaling van de afbraakwerken van het oude gebouw, de verhouding van de oppervlakte van het afgebroken pand vs de oppervlakte van het nieuwe pand, de oppervlakte van de entiteit die maximaal 200m2 mag zijn,...

Blijken deze voorwaarden gerealiseerd te zijn en kan de verkoop bijgevolg aan 6% BTW gebeuren, dan moet ook jij als koper aan een aantal voorwaarden voldoen:

• zo moet je de woning in kwestie zelf aankopen en niet via een vennootschap;
• daarnaast moet je je domicilie zonder uitstel plaatsen in de woning éénmaal ze af is;
• de woning moet hoofdzakelijk - d.i. meer dan 50% - voor persoonlijk gebruik aangewend worden;
• bovendien mag je nog geen eigenaar zijn van een andere woning, al zijn er een aantal uitzonderingen m.b.t. erfenissen en een snelle verkoop van de huidige gezinswoning;
• tenslotte moet je al deze voorwaarden 5 jaar blijven aanhouden;

Koop je de desbetreffende nieuwbouwwoning aan met als doel deze te verhuren in het kader van sociale verhuur of via een sociale verhuurmaatschappij? Ook dan kan je van dit BTW-tarief van 6% genieten, op voorwaarde dat deze sociale verhuur of dit sociale beheer voor een periode van minstens 15 jaar wordt aangehouden.

Leef je de voorwaarden niet voldoende lang na, dan zal je het genoten BTW-voordeel moeten terugbetalen voor de periode waarin je niet meer aan de voorwaarden voldoet, nl.: X/5de (in geval van eigen bewoning) of X/15de (in geval van sociale verhuur/beheer door een SVK).

In beide gevallen is het belangrijk voorafgaand een verklaring te ondertekenen die door de verkoper wordt ingediend via MyMinfin.

Neem zeker even een kijkje op onze nieuwbouwpagina om onze nieuwbouwprojecten te leren kennen!

Ook als bouwheer een gunstiger BTW-tarief!

Koop je een gebouw aan dat je vervolgens afbreekt en heropbouwt, dan kan je voor de kosten die hierbij in de periode 01.01.2021 - 31.12.2022 worden aangerekend, tevens rekenen op een BTW-tarief van 6% i.p.v. 21%.

Deze regeling geldt over heel België, met uitzondering van de 32 centrumsteden die hierboven reeds werden opgesomd. Dit aangezien deze op vandaag al over een eigen, gunstigere, regeling beschikken.

Ook hier gelden de nodige voorwaarden waaraan moet voldaan zijn, alvorens dit gunstig BTW-tarief kan worden toegepast:

• zo moet je het gebouw in kwestie zelf aankopen en niet via een vennootschap;
• daarnaast moet je je domicilie zonder uitstel plaatsen in de nieuwe woning éénmaal ze af is;
• de nieuwe woning moet hoofdzakelijk - d.i. meer dan 50% - voor persoonlijk gebruik aangewend worden;
• ook mag de maximaal bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning maximaal 200 m2 zijn; de bewoonbare oppervlakte betreft hier de som van de leefruimtes zoals keuken, woonkamer, eetkamer, slaapkamer(s), bewoonbare zolder- en kelderruimte én alle ruimtes die worden gebruik voor de eventuele uitoefening van een economische activiteit;
• bovendien mag je nog geen eigenaar zijn van een andere woning, al zijn er een aantal uitzonderingen m.b.t. erfenissen en een snelle verkoop van de huidige gezinswoning;
• tenslotte moet je al deze voorwaarden 5 jaar blijven aanhouden;

Beslis je om de nieuwe woning niet zelf te bewonen, maar om deze te verhuren in het kader van sociale verhuur of deze in beheer te plaatsen bij een sociaal verhuurkantoor? Dan kan je ook van dit voordeel genieten. Enige voorwaarde is dan dat de sociale verhuur/het sociale beheer minstens 15 jaar wordt aangehouden.

Voldoe je niet voldoende lang aan de voorwaarden, dan speelt ook hier een correctiemechanisme en moet het genoten voordeel teruggestort worden in functie van de periode waarin je de voorwaarden niet meer naleeft, nl.: X/5de, dan wel X/15de.

Tenslotte is het ook in deze situatie essentieel om een voorafgaande verklaring af te leggen via MyMinfin. Voor lopende projecten, moet deze verklaring ten laatste op 31.03.2021 zijn ingediend.

Groen licht voor verlenging tijdelijke maatregel

Gelet op de vooropgestelde klimaatdoelstellingen en gelet op het feit dat een bouwproces al snel meer dan een jaar in beslag neemt, dringt de verlenging van deze tijdelijke maatregel - die geldt tot 31.12.2022 - zich op.

Na onderhandelingen met Europa, werd er ondertussen een hervorming van de Europese btw-regelgeving goedgekeurd door Ecofin (Europese Raad Economische en Financiële Zaken). Van Europa kreeg België dus alvast groen licht. In het kader van het energieakkoord heeft de Belgische regering dan ook beslist om deze tijdelijke maatregel met één jaar te verlengen, dus tot 31.12.2023.