- Home
- Advies
- Renovatieplicht voor niet-energiezuinige residentiële gebouwen bij aankoop vanaf 2023, wat houdt dat in?
Renovatieplicht voor niet-energiezuinige residentiële gebouwen bij aankoop vanaf 2023, wat houdt dat in?
Sofie Demeulemeester
Legal managerNadat voor aankopen van niet-residentieel vastgoed vanaf 1 januari 2022 een renovatieverplichting werd ingevoerd, komt er vanaf 1 januari 2023 ook een renovatieplicht voor residentiële gebouwen . Wij geven jullie in een notendop mee wat deze nieuwe regeling inhoudt en focussen ook op enkele handige tips om hiermee op een zo efficiënt en financieel interessant mogelijke manier om te gaan.
- Even een algemeen kader: de Vlaamse Klimaatstrategie
- Wanneer geldt de renovatieplicht voor residentieel vastgoed?
- Wat is de renovatieverplichting?
- Zijn er uitzonderingen op de renovatieplicht?
- Wat als je de renovatieverplichting aan je laars lapt?
- Wat met de renovatieplicht als verhuurder?
- Wat als je een appartement koopt dat gerenoveerd moet worden?
- Enkele nuttige tips!
Even een algemeen kader: de Vlaamse Klimaatstrategie
Vlaanderen heeft - net zoals Brussel - een “Klimaatstrategie 2050” uitgestippeld. De focus hierbij ligt oa op het reduceren van het energiegebruik en de uitstoot van broeikasgassen door Vlaamse gebouwen.
Voor woonvastgoed houdt dit specifiek in dat de Vlaamse regelgever wil dat tegen 2050 er voor elke woning, appartement of studio een energieprestatiecertificaat - of kortweg EPC - met een label A kan worden voorgelegd. Als je weet dat er in Vlaanderen 3 miljoen woningen zijn en op vandaag slechts 3,5% hiervan over een EPC-label A beschikken, begrijp je dat deze doelstelling een enorme uitdaging vormt.
Omwille van die reden, wordt vanaf 1 januari 2023 een eerste stap gezet en een renovatieverplichting voor de meest energieverslindende woningen ingevoerd.
Wanneer geldt de renovatieplicht voor residentieel vastgoed?
De renovatieverplichting geldt voor elke “notariële overdracht in volle eigendom” - m.a.w. elke klassieke verkoop - van residentieel vastgoed - nl.: huizen, appartementen, studio’s,... - met een EPC-label E of F in Vlaanderen en dit vanaf 1 januari 2023. Ook het vestigen van een recht van erfpacht of opstal zorgt voor dezelfde renovatieverplichting. De aktedatum is hierbij bepalend.
Verkoop je de aandelen van jouw (patrimonium)vennootschap waarin vastgoed steekt dat onder de renovatieverplichting valt? Dan geldt de renovatieverplichting niet aangezien het een aandelenoverdracht en geen verkoop via notariële akte betreft. Ook als je een woning erft, speelt de verplichting niet. Let wel: beslis je naderhand om jouw geërfde woning te verkopen, dan zal de renovatieverplichting wél aan de orde zijn.
Wat is de renovatieverplichting?
Deze renovatieplicht in Vlaanderen zorgt ervoor dat je als koper van een niet-energiezuinige woning binnen een periode van 5 jaar vanaf de datum van je aankoopakte energiebesparende werken moet uitvoeren aan deze woning. Bovendien moet je vervolgens bewijzen dat deze werken ingrijpend genoeg waren, door binnen diezelfde termijn een nieuw EPC te hebben met minstens een label D.
Stel: je koopt een appartement met EPC-label E aan waarvoor de aankoopakte wordt verleden op 01.03.2023. In dat geval zal je voor dat appartement uiterlijk 01.03.2028 een nieuw EPC in jouw bezit moeten hebben waarop minstens een label D prijkt.
De komende jaren wordt deze renovatieplicht bovendien stelselmatig nog verstrengd afhankelijk van de datum van de aankoopakte en van het type pand (nl.: woning dan wel appartement):
Zijn er uitzonderingen op de renovatieplicht?
Zoals steeds, zijn er op deze regel een aantal uitzonderingen. Zo geldt de renovatieverplichting niet:
voor tijdelijke constructies die minder dan 2 jaar gebruikt worden;
indien de woning binnen de 5 jaar na akte gesloopt wordt;
indien het om onroerend erfgoed gaat en meer specifiek om een beschermd monument, een beschermd stads- of dorpsgezicht of een woning die op de inventaris bouwkundig erfgoed staat.
Wat als je de renovatieverplichting aan je laars lapt?
De controle op de naleving van de renovatieverplichting, wordt toevertrouwd aan VEKA - het Vlaams Energie - en Klimaatagentschap - die de energieprestatiedatabank beheert en zo perfect weet welk EPC bij welk pand hoort.
Bovendien krijgt VEKA ook toegang tot de databank van de FOD Financiën zodat zij een beeld krijgt van alle notariële overdrachten. Op die manier kan zij via een eenvoudige cross-controle nagaan of bij de aankoop van woonvastgoed met een EPC-label E of F vanaf 1 januari 2023, binnen de 5 jaar effectief een nieuw EPC met minstens label D werd afgeleverd.
Stelt VEKA vast dat niet op tijd werd voldaan aan de verplichting, dan kan zij een boete heffen gaande van € 500 tot € 200.000, waarbij men uitgaat van een gemiddelde boete van € 5.000. Tegelijkertijd met het opleggen van deze boete, geeft VEKA ook een nieuwe datum om de renovatie alsnog in orde te brengen. Gebeurt dit opnieuw niet, dan volgt een nieuwe boete én een nieuwe termijn om te renoveren.
Wat met de renovatieplicht als verhuurder?
Het is een open deur intrappen, maar een energiezuinig huis of appartement is de laatste jaren een grote troef op de huurmarkt. Bovendien is de energiezuinigheid van de woning ook een troef als je beslist om deze op termijn te verkopen.
Evenwel is energiezuinigheid in het kader van verhuur de laatste tijd ook meer en meer een verplichting. Eerder werd de - tijdelijke, al dan niet gedeeltelijke (bij label D) - huurindexatiestop ingevoerd voor woningen met een EPC label D, E of F, nu is er dus de renovatieverplichting.
Koop je een woning aan die is verhuurd? Dan moet jouw huurder toelaten dat je de nodige renovatiewerken doet om tot een EPC-label D te kunnen komen. Doet hij dit niet, dan kan je je tot de Vrederechter wenden om dit af te dwingen. Sowieso is het ook aangeraden om na het afronden van de werken, een nieuwe plaatsbeschrijving op te maken zodat de toestand van de woning duidelijk vastligt en er bij het einde van de huurovereenkomst geen discussie kan zijn over eventuele schade.
Wil je meer ingrijpende renovatiewerken uitvoeren en is het daardoor onmogelijk om de huurovereenkomst verder te zetten? Dan kan je als verhuurder teruggrijpen naar de opzegmogelijkheid die in de Woninghuurwet - voor huurovereenkomsten ondertekend voor 01.01.2019 - dan wel het Vlaams Woninghuurdecreet - voor huurovereenkomsten ondertekend vanaf 01.01.2019 - werd voorzien.
Wat als je een appartement koopt dat gerenoveerd moet worden?
Koop je een appartement aan met een EPC-label E of F? Dan zal voor de renovatie mogelijks een aspect van de gemene delen moeten worden aangepakt, vb.: de dakisolatie of de collectieve verwarming. Je zal dit punt bijgevolg moeten voorleggen aan de Algemene Vergadering van de VME.
Aangezien deze renovatie een wettelijke verplichting betreft, moet evenwel slechts een gewone meerderheid van 50% + 1 behaald worden op deze Algemene Vergadering om de werken goed te keuren en vervolgens te laten uitvoeren.
Wordt er geen meerderheid bekomen? Dan kan je je tot de Vrederechter wenden om deze weigering eventueel te laten overrulen.
Enkele nuttige tips!
De renovatieverplichting doet kopers en verkopers mogelijks meteen voor het ergste vrezen: kopers zijn bang voor hoge renovatiekosten, verkopers zijn angstig dat kopers deze renovatiekosten te zwaar in rekening zullen brengen bij het uitbrengen van hun bod. Er zijn evenwel een aantal zaken die de financiële impact kunnen kaderen en temperen.
Tip 1: Lees en interpreteer het EPC
Daar waar veel kopers de laatste jaren vooral de eerste pagina van het EPC - waarop het label vermeld staat - bekeken, bewijst het lijvige EPC in het kader van de renovatieplicht zijn nut.
Immers: in het EPC wordt aangeduid hoe je stelselmatig naar een beter EPC kan evolueren via een tijdlijn, waarbij je in het EPC daarnaast ook in detail kan terugvinden wat de omvang van de desbetreffende werken juist is.
Bovendien wordt verder in het EPC ook netjes opgelijst wat de huidige toestand van het desbetreffende onderdeel (vb.: dakisolatie) is en welk materiaal werd gebruikt.
Op die manier kan je als kandidaat-koper perfect inschatten welke werken noodzakelijk zijn en kan je bij een aannemer aankloppen om een offerte te laten opmaken; de prijzen die in het EPC vermeld worden, blijken in het merendeel van de gevallen immers jammerlijk genoeg niet correct.
Tip 2: Kom je in aanmerking voor lagere verkooprechten?
Wordt de woning die je aankoopt jouw enige, eigen gezinswoning en ben je bovendien van plan deze meteen ingrijpend energetisch te renoveren? Dan kunnen jouw verkooprechten mogelijks beperkt worden tot 1%.
Hier zijn evenwel een aantal voorwaarden aan gekoppeld: zo moeten de werken ingrijpend zijn, moeten ze binnen de 6 jaar na akte uitgevoerd zijn en moet je je binnen de 6 jaar na akte ook in de woning domiciliëren.
Tip 3: Kijk of je in aanmerking komt voor premies
Vlaanderen voorziet tal van premies in het kader van renovatiewerken. Deze worden sinds 01.10.2022 grotendeels gebundeld in MijnVerbouwPremie. Op die manier kan je voor een woning die minstens 15 jaar oud is - of 5 jaar vergund is indien het gaat over investeringen in hernieuwbare energie -, online premies aanvragen in het kader van een renovatie door een aannemer of vakman. Het bedrag van de premie, is hierbij per werk afhankelijk van de inkomstencategorie waarin je valt.
Naast MijnVerbouwPremie is ook de EPC-labelpremie erg in trek, waarbij je bij een renovatie van een woning met EPC-label E of F naar een label A, B of C, of bij een renovatie van een appartement met een EPC-label D, E of F naar een label A of B, van een premie kan genieten.
Een overzicht van alle premies waarop je aanspraak kan maken, kan je terugvinden via www.premiezoeker.be. Je krijgt er op maat van jouw situatie een mooi overzicht met bijhorende uitleg.
Tip 4: Kan je intekenen op interessante leenformules?
Naast MijnVerbouwPremie voorziet de Vlaamse Overheid ook MijnVerbouwLening - tevens terug te vinden via www.premiezoeker.be - waarbij je - indien je voldoet aan bepaalde inkomensvoorwaarden, dan wel verhuurt via een sociaal verhuurkantoor of renoveert als VME - voor de renovatie van een woning of appartement van minstens 15 jaar oud, tot € 60.000 renteloos kan lenen en dit over een periode van maximaal 25 jaar. Deze lening moet aangevraagd worden via het Energiehuis van jouw stad of gemeente.
Bij de aankoop van een woning kan je er ook voor opteren om tegelijk met jouw hypothecaire krediet een door Vlaanderen gesubsidieerd renovatiekrediet met rentesubsidie aan te gaan. Op voorwaarde dat je binnen de 5 jaar na aktedatum energetisch renoveert om minstens een EPC-label D te bekomen, kan je een korting ten opzichte van de marktrentevoet genieten.
Naast deze leningen, kan je mogelijks bij jouw bank ook aankloppen voor een ecokrediet of gewoon renovatiekrediet.
Ontdek onze renovatiepanden
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Wanneer kan je een renovatie van een woning aan 6% BTW uitvoeren? De voorwaarden op een rijtje!
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
