Ik verkoop mijn woning die verhuurd is. Welke stappen moet ik ondernemen?
Als eigenaar kan je steeds vrij kiezen of je je huis of appartement wil verkopen, zelfs als dit verhuurd is. Dit betekent evenwel niet dat het huurcontract hierdoor automatisch zal eindigen. In dit artikel bespreken we de belangrijkste punten waarmee je rekening moet houden als je jouw verhuurde woning wil verkopen en wat dit voor jouw huurder betekent.
- Informatieplicht ten aanzien van kandidaat-kopers
- Gevolgen voor de huurder?
- De huurder informeren en contacteren
- Veelgestelde vragen
Informatieplicht ten aanzien van kandidaat-kopers
Verkoop je je verhuurde woning, dan moet je de kandidaat-kopers op de hoogte brengen van het feit dat deze woning verhuurd is. De uiteindelijke koper zal immers - éénmaal hij eigenaar wordt van de woning (d.i. op het moment van het verlijden van de authentieke akte) - in de rechten en plichten treden van de verhuurder. De huur stopt dus niet automatisch bij de verkoop van de woning.
Voeg zeker ook de huurovereenkomst toe als bijlage bij de compromis éénmaal met een koper in zee wordt gegaan, zo is hij van alle afspraken in het kader van deze huur meteen perfect op de hoogte.
Gevolgen voor de huurder?
Eerst en vooral is het belangrijk te onderlijnen dat je als verhuurder geen extra opzegmogelijkheden krijgt indien je het huurcontract zou opzeggen met het oog op de verkoop van de woning. Je moet dus de spelregels inzake opzeg die steeds gelden, blijven volgen.
De gevolgen voor de huurder zijn verschillend naargelang de nieuwe eigenaar de woning heeft gekocht als investering dan wel om zelf te bewonen. Zo zal het voor een investeerder vooral belangrijk zijn te weten hoeveel de huurprijs bedraagt, of de woning goed onderhouden wordt en of de huurder tijdig betaalt, terwijl de nieuwe eigenaar die zelf de woning wenst te betrekken zal willen weten wat de opzegmogelijkheden zijn. Deze opzegmogelijkheden verschillen afhankelijk van de datum waarop de huurovereenkomst werd ondertekend:
Huurovereenkomst werd afgesloten voor 01.01.2019
In dat geval is het belangrijk te bekijken of de huurovereenkomst voorafgaand aan het verlijden van de authentieke aankoopakte een “vaste datum” heeft. Dit betekent dat men zeker is dat de huurovereenkomst op een bepaalde datum gesloten is en kan oa bekomen worden door de huurovereenkomst te registreren.
Ja
Dan neemt de koper alle verplichtingen van de verkoper over, met inbegrip van de bijhorende opzegtermijnen. Dit geldt zelfs indien in de huurovereenkomst een clausule opgenomen werd dat de nieuwe eigenaar het recht heeft om de huurder uit te zetten.
Neen
In dit geval moet de nieuwe eigenaar ook een opzeg geven, al zal de opzegtermijn in dat geval beperkt zijn tot 3 maanden. Voorwaarde hierbij is dat deze opzeg wordt gegeven binnen een termijn van 3 maanden na het verlijden van de authentieke aankoopakte én om één van de volgende redenen:
de nieuwe eigenaar (of dichte familieleden) wil de woning persoonlijk betrekken;
de nieuwe eigenaar wil grondige verbouwingswerken uitvoeren
zonder reden, maar met betaling van een vergoeding
Huurovereenkomst werd afgesloten na 31.12.2018
In dat geval doet het er niet toe of de huurovereenkomst een “vaste datum” heeft voorafgaand aan het verlijden van de authentieke aankoopakte of niet. Hier moet de koper immers hetzelfde opzegregime als de verkoper naleven en is er geen gunstregeling meer voorzien.
Wat gebeurt er met de huurwaarborg?
Het feit dat de woning wordt verkocht, heeft geen impact op de huurwaarborg; deze blijft met andere woorden staan en moet niet opnieuw gevestigd worden. Er moeten dus geen extra formaliteiten worden vervuld.
Bij het einde van de huurovereenkomst zal de huurwaarborg worden vrijgegeven
ofwel in onderling overleg aan huurder dan wel verhuurder (indien er bijvoorbeeld huurschade werd vastgesteld);
ofwel via een beslissing van de vrederechter aan huurder dan wel verhuurder als er discussie bestaat tussen partijen.
In beide gevallen kan de verhuurder aan de hand van de initiële huurovereenkomst en diens aankoopakte bewijzen dat hij als verhuurder optreedt in het dossier.
De huurder informeren en contacteren
Niet alleen de kopers verwittigen is van belang, ook de huurder op de hoogte brengen van de verkoop is aangeraden. Zo zullen er afspraken moeten gemaakt worden rond de bezoekmomenten om jou als verkoper of jouw makelaar de kans te geven om de geïnteresseerde kandidaat-kopers in het huis rond te leiden. In het algemeen is de huurder gehouden om wekelijks 2 à 3 bezoekmomenten toe te laten, maar je kunt hier uiteraard onderling van afwijken.
Veelgestelde vragen
-
Kan een nieuwe eigenaar de huurder uitzetten na aankoop van een verhuurde woning?
Nee, in België geldt het principe 'koop breekt geen huur'. De nieuwe eigenaar treedt volledig in de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder. Hij kan de huurovereenkomst alleen beëindigen volgens de wettelijke opzegmogelijkheden, zoals voor eigen gebruik of grondige renovatie, met inachtneming van de geldende opzegtermijnen. Een clausule in het huurcontract die stelt dat de huurder moet vertrekken bij verkoop, is ongeldig.
-
Wat gebeurt er met de huurwaarborg als mijn huurwoning wordt verkocht?
Bij verkoop van een verhuurde woning neemt de nieuwe eigenaar automatisch de verplichting over om de huurwaarborg (inclusief eventuele interest) terug te betalen aan het einde van de huurperiode. Voor jou als huurder verandert er niets aan de voorwaarden van de waarborg.
-
Moet ik als huurder altijd bezichtigingen toestaan als mijn woning te koop staat?
Ja, als huurder ben je wettelijk verplicht om bezichtigingen toe te staan wanneer je woning te koop staat. In principe moet je wekelijks 2 à 3 bezoekmomenten mogelijk maken, vaak wordt dit ook al bepaald in de huurovereenkomst. Je kunt wel afspraken maken over de tijdstippen, zodat deze je zo min mogelijk storen. De verhuurder of makelaar moet deze afspraken respecteren. Als huurder heb je het recht om aanwezig te zijn tijdens bezichtigingen of iemand aan te wijzen die jou vertegenwoordigt.
-
Wat is het verschil in opzegtermijnen voor huurcontracten in Vlaanderen van voor en na 2019 bij verkoop?
Voor huurcontracten afgesloten vóór 1 januari 2019 in Vlaanderen maakt het uit of het contract een "vaste datum" heeft (meestal door registratie). Met vaste datum moet de nieuwe eigenaar alle opzegtermijnen respecteren zoals de oorspronkelijke verhuurder. Zonder vaste datum kan de nieuwe eigenaar opzeggen met een verkorte termijn van 3 maanden, mits dit gebeurt binnen 3 maanden na aankoop. Voor contracten vanaf 1 januari 2019 maakt dit onderscheid niet meer uit: de nieuwe eigenaar moet altijd dezelfde opzegtermijnen respecteren als de oorspronkelijke verhuurder, ongeacht of het contract een vaste datum heeft.
-
Kan ik als huurder mijn huurwoning kopen als deze te koop wordt aangeboden?
In Vlaanderen heb je als huurder geen automatisch voorkeursrecht om je huurwoning te kopen. De verhuurder mag de woning vrij aan iemand anders verkopen. In het Brussels Gewest is dit anders: sinds 1 januari 2024 hebben huurders daar wel een voorkeursrecht. De verhuurder moet de huurder via aangetekende brief informeren over de verkoopplannen en de vraagprijs. De huurder heeft dan 30 dagen om het pand tegen die prijs te kopen. Dit geldt alleen voor hoofdverblijfplaatsen en niet voor kortlopende contracten of verkopen aan familieleden.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
